Immobilienkauf in Portugal: Welche Sicherheit bietet der Vorvertrag?

Vorvertrag beim Immobilienkauf in Portugal
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Nach portugiesischem Recht (anders als im deutschen Recht) wird das Eigentum über die Immobilie mit der Schließung des Hauptvertrages übertragen. Dies führt dazu, dass der Vorvertrag an Relevanz gewinnt. Ist die Entscheidung, eine bestimmte Immobilie, für bestimmte Konditionen zu kaufen, bereits getroffen, doch benötigen die Parteien noch etwas Zeit zur Ausführung des Kaufes (einschließlich Übergabe), wird meist ein Vorvertrag geschlossen, für gewöhnlich mit Leistung einer Anzahlung. Durch den Vorvertrag verpflichten sich die Vertragsparteien zur Schließung des Kaufvertrages unter bereits festgelegten Konditionen, die grundsätzlich unverändert bleiben. Aus diesem Grund sollte ein Vorvertrag erst geschlossen werden, wenn die Verhandlungen tatsächlich beendet sind, alle Risiken identifiziert wurden und alle Konditionen feststehen.

Der Vorvertrag gewährt den Parteien ein gewisses Maß an Sicherheit, denn die in dem Vorvertrag angenommenen Verpflichtungen sind bindend. Wird der Käufer vertragsbrüchig, hat dies i.d.R. zur Folge, dass der Verkäufer die geleistete Anzahlung einbehalten kann. Weigert sich wiederum der Verkäufer, den Vertrag zu erfüllen, kann der Käufer grundsätzlich die zur Schließung des Kaufvertrages erforderliche Willenserklärung des Verkäufers gerichtlich ersetzt bekommen, oder, falls er es bevorzugt, neben der Rückerstattung der geleisteten Anzahlung, die Zahlung eines gleichen Betrages beanspruchen. Doch muss bedacht sein, dass ein herkömmlicher Vorvertrag tatsächlich nur die Vertragsparteien bindet. Dies bedeutet, dass insbesondere der Käufer gegen Ansprüche von Dritten, die z.B. eine Forderung gegen den Verkäufer gerichtlich durchsetzen möchten, grundsätzlich nicht geschützt ist. Sollte die Immobilie nach Schließung des Vorvertrages und vor Unterzeichnung und Registrierung des Kaufvertrages gepfändet werden, kann der Käufer sein Recht auf Erfüllung des Vorvertrages nicht durchsetzten. Es bleibt ihm nur übrig, zu versuchen, seine aus dem Vertragsbruch entstehenden Entschädigungsansprüche geltend zu machen (und eventuell zu versuchen, die Immobilie im Rahmen der Zwangsvollstreckung, in Konkurrenz mit anderen Bietern, zu erwerben). Möchte der Käufer auch gegen solche Risiken gewappnet sein, muss er einen gegenüber Dritte durchsetzbaren Vorvertrag schließen. Die Formanfordernisse sind strenger (es ist die gleiche Form, wie für die Schließung des Hauptvertrages selbst – d.h., notarielle Urkunde oder beglaubigte Privaturkunde – erforderlich) und die Kosten höher (neben den Kosten der Urkunde sind die Kosten der Eintragung in das Grundbuch zu tragen und, zu einem späteren Zeitpunkt, wenn der Kauf selbst eingetragen werden soll, noch die Gebühren zur Löschung dieser Eintragung). Aus diesem Grund wird, trotz erhöhter Sicherheit, die solch ein gegenüber Dritte wirksamer Vorvertrag bietet, von der Schließung desgleichen in den meisten Fällen abgesehen.

Es ist zu beachten, dass ein herkömmlicher Vorvertrag bereits eine provisorische Eintragung in das Grundbuch ermöglicht. Diese Eintragung darf jedoch nicht mit der Eintragung des o.g. gegenüber Dritte wirksamen Vorvertrages verwechselt werden. Denn, handelt es sich um einen Vorvertrag, der nur die Vertragsparteien bindet, so schützt die provisorische Eintragung in das Grundbuch den Käufer nur gegen durch den Verkäufer durchgeführte weitere Veräußerungen, sowie von diesem eingeräumte Belastungen. Wird die Immobilie, z.B., für die Tilgung einer Forderung eines Gläubigers des Verkäufers gepfändet, ändert die vorläufige Eintragung in das Grundbuch nichts an der schlichten innervertraglichen Bindekraft des geschlossenen Vorvertrages. Zwischen den beiden Rechten – das Recht des pfändenden Gläubigers des Verkäufers und das Recht des Käufers auf Erfüllung des Vorvertrages – überwiegt das erste.

Manchmal wird im Rahmen des Vorvertrages vereinbart, dass das Kaufobjekt dem Käufer bereits (im Voraus) zur Nutzung überlassen wird. Dies hat kraft Gesetzes zur Folge, dass im Fall eines Vertragsbruches, der Käufer, der die Immobilie herausgeben muss, seine aus dem Vertragsbruch entstehenden Entschädigungsansprüche durch den Wert der Immobilie gesichert sieht. Es ist zu beachten, dass die Überlassung als solches daher nicht dazu führt, dass die Erwartung, die Immobilie tatsächlich zu erwerben, besser geschützt wird. Der bestmögliche Schutz dieser Erwartung ist in der Tat nur durch die Schließung eines gegenüber Dritte wirksamen Vorvertrages (und dessen Eintragung in das Grundbuch) zu erlangen.

 

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