Der Kauf und Verkauf einer Immobilie in Portugal erfordert einiges an strategischem Geschick. Eines der Dilemmas, mit denen viele Immobilieneigentümer konfrontiert sind, ist das Timing: Sollten Sie Ihre derzeitige Immobilie zuerst verkaufen und dann eine neue erwerben, oder sich erst Ihr neues Zuhause sichern, bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen?
Dies hängt weitgehend von Ihren persönlichen Umständen, der Lage auf dem Immobilienmarkt und davon ab, wie gut Sie mit Terminen, Papierkram und den zusätzlichen Kosten zurechtkommen, die dabei anfallen können.
Wie sieht das aktuelle Käuferprofil in Portugal aus?
Im Jahr 2025 wurden laut Daten der Bank von Portugal 105.000 Verträge über langfristige Hypothekendarlehen unterzeichnet, was einem Anstieg von 27 % gegenüber 2024 entspricht und 163.000 Personen betraf. Was die Darlehensbeträge betrifft:
- 50 % der Darlehen bis zu 170.000 Euro
- 2/3 zwischen 50.000 Euro und 200.000 Euro
- nur 9 % über 300.000 Euro
Was den typischen Käufer betrifft, so gingen 83 % der Hypothekennehmer einer festen Beschäftigung nach, und 54 % verfügten über einen Hochschulabschluss.
Der Markt wird auch jünger:
- 58 % der Käufer waren zwischen 18 und 35 Jahre alt, das sind 11 % mehr als im Jahr 2024
Mit anderen Worten: Erstkäufer und junge Berufstätige spielen eine zunehmend wichtige Rolle.
Geografisch konzentriert sich die Nachfrage weiterhin auf die wichtigsten Ballungszentren. Rund 23 % der Hypothekenverträge wurden im Großraum Lissabon abgeschlossen, während 18 % im Großraum Porto unterzeichnet wurden.
Es ist außerdem erwähnenswert, dass inländische Käufer weiterhin den Markt dominieren. Im Jahr 2025 wurden 72,4 % der Immobilientransaktionen von portugiesischen Käufern durchgeführt.
So gestalten Sie den Prozess vom Verkauf bis zum Kauf
Eine Immobilie zu verkaufen und zugleich eine andere Immobilie zu erwerben kann sich wie ein Balanceakt anfühlen. Man sucht einen Käufer, kümmert sich um Verträge und Papierkram, legt den Preis für die neue Immobilie fest und versucht, die Übergabetermine aufeinander abzustimmen, damit in letzter Minute nichts schiefgeht.
Hier sind ein paar praktische Schritte, damit alles nach Plan verläuft:
- Legen Sie fest, wo Sie wohnen möchten. Bevor Sie Ihre derzeitige Immobilie auf den Markt bringen, sollten Sie sich über Ihren nächsten Schritt im Klaren sein. Überlegen Sie sich genau, welcher Wohnort für Sie wichtig ist und was für Sie im Alltag wirklich zählt. Möchten Sie näher am Stadtzentrum wohnen, eine bessere Verkehrsanbindung haben oder an einen Ort mit mehr Dienstleistungen und Grünflächen ziehen? Legen Sie klare Prioritäten in Bezug auf Lebensstil, Pendelzeiten, Schulen oder lokale Annehmlichkeiten fest.
- Legen Sie den richtigen Preis für Ihre Immobilie fest! Wenn es Ihr Ziel ist, schnell zu verkaufen und Liquidität zu schaffen, muss der Angebotspreis realistisch und wettbewerbsfähig sein. Informieren Sie sich über ähnliche Immobilien in Ihrer Gegend, sehen Sie sich nach Möglichkeit die aktuellen Verkaufspreise an und sprechen Sie mit Nachbarn über deren Erfahrungen. In vielen Fällen liegt der endgültige Verkaufspreis am Ende bei etwa 5 bis 10 % unter dem ursprünglichen Angebotspreis auf Immobilienportalen. Online-Tools wie das Immobilienbewertungstool von idealista bieten Ihnen eine schnelle und kostenlose Schätzung, die Ihnen als Orientierung für Ihre Preisstrategie dienen kann.
Es lohnt sich auch, den Zustand der Immobilie ehrlich zu betrachten. Kleinere Reparaturen, ein frischer Anstrich oder kleine Verbesserungen können den wahrgenommenen Wert steigern und Ihre Immobilie für Käufer attraktiver machen.
Welche Unterlagen sind erforderlich?
Der Verkauf einer Immobilie in Portugal ist mit einem erheblichen bürokratischen Aufwand verbunden, daher lohnt es sich, frühzeitig mit der Organisation zu beginnen. Wenn alle erforderlichen Dokumente bereitliegen, lassen sich Verzögerungen nach der Käufersuche vermeiden und der Verkaufsprozess verläuft reibungsloser.
Sie benötigen in der Regel:
- Grundbuchauszug (Certidão do Registo Predial ), der das rechtmäßige Eigentum und etwaige Belastungen der Immobilie bestätigt.
- Grundbuchauszug für städtische Immobilien (Caderneta Predial Urbana), ausgestellt von der Steuerbehörde
- Grundriss der Immobilie
- Nutzungsgenehmigung (Licença de Utilização), die belegt, dass die Immobilie für Wohnzwecke zugelassen ist
- Energieausweis, der für die Vermarktung und den Verkauf obligatorisch ist
- Technisches Datenblatt der Immobilie (Ficha Técnica da Habitação)
Es ist außerdem wichtig, die Kosten sowohl des Verkaufs als auch des anschließenden Kaufs zu berücksichtigen. Beim Verkauf einer Immobilie können Kapitalertragsteuer, Maklerprovision und Notar- oder Eintragungsgebühren anfallen.
Beim Kauf sollten Sie vor allem die Grunderwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer sowie Notar- und Eintragungsgebühren einplanen.
Um Risiken zu minimieren und zeitliche Probleme zu vermeiden, nutzen manche Eigentümer digitale Plattformen, die es ihnen ermöglichen, eine Immobilie gleichzeitig zu kaufen und zu verkaufen. Diese Dienste koordinieren beide Transaktionen, helfen dabei, Fristen aufeinander abzustimmen und das Risiko zu minimieren, eine neue Immobilie zu verpassen, während man auf den Abschluss eines Verkaufs wartet.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, bevor Sie eine andere kaufen, dann kann eine gute Vorbereitung den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen. Kleine, praktische Verbesserungen haben oft die größte Wirkung, wie zum Beispiel:
- Wände in neutralen Tönen streichen
- Durchführung einer gründlichen Reinigung
- Räume aufräumen und Unordnung reduzieren
- Der natürliche Lichteinfall lässt sich optimieren, indem Vorhänge geöffnet werden oder die Beleuchtung angepasst wird.
- kleinere Reparaturen durchführen
Es ist außerdem wichtig, die Stärken der Immobilie hervorzuheben, darunter die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen oder Grünflächen. Stellen Sie zudem sicher, dass alle ausstehenden Instandhaltungsarbeiten vor Beginn der Besichtigungen behoben sind.
Eine ansprechend präsentierte Immobilie weckt in der Regel mehr ernsthaftes Interesse und stärkt Ihre Verhandlungsposition, wodurch die Chancen auf einen fairen und wettbewerbsfähigen Preis steigen. In einem hart umkämpften Immobilienmarkt zählt eine sorgfältige Vorbereitung zur bewährten Strategie, mit der Sie sich einen Wettbewerbsvorteil sichern.
Wie lassen sich die einzelnen Schritte beim Verkauf vor dem Kauf einer anderen Immobilie festlegen?
Es gibt keine allgemein gültige Regel, ob man vor dem Kauf verkaufen oder vor dem Verkauf kaufen sollte. Am wichtigsten ist es, das Profil der aktuellen Käufer zu verstehen, die eigene Immobilie so vorzubereiten, dass sie auf dem Markt hervorsticht, und jeden Schritt strategisch zu planen.
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