Planen Sie, im Jahr 2026 nach Portugal zu ziehen oder in portugiesische Immobilien zu investieren? Unabhängig davon, ob Sie ein dauerhaftes Zuhause, eine Ferienvilla oder eine Immobilie zu Vermietungszwecken erwerben möchten, ist es von entscheidender Bedeutung, die Gesamtkosten beim Kauf einer Immobilie in Portugal zu kennen. Neben dem Kaufpreis müssen Käufer auch Steuern, Rechtskosten, Hypothekengebühren und laufende Ausgaben berücksichtigen. Dieser Leitfaden enthält alle Informationen, die Sie als ausländischer Käufer im Jahr 2026 für eine effektive Budgetplanung benötigen.
Immobilienpreise in Portugal: Was ist in 2026 zu erwarten?
Portugal ist aufgrund des milden Klimas, der hohen Lebensqualität und der im Vergleich zu anderen westeuropäischen Ländern wettbewerbsfähigen Immobilienpreise nach wie vor ein attraktives Land für internationale Immobilienkäufer. Die Preise variieren jedoch erheblich je nach Region:
- Lissabon und Cascais: 4.200 € bis 8.500 € pro m²
- Porto: 3.200 € bis 5.800 € pro m²
- Algarve: 2.700 € bis 6.200 € pro m²
- Silberküste und Binnengebiete: 1.100 € bis 3.200 € pro m²
Neubauimmobilien und Luxusvillen erzielen in der Regel höhere Preise, insbesondere in beliebten Hotspots für Expats. Die aktuellen Immobilienpreisentwicklungen finden Sie im Preisbericht von idealista.
Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Portugal
IMT – Grunderwerbsteuer
Das Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) ist eine einmalige Steuer, die der Käufer beim Kauf einer Immobilie in Portugal zahlt. Der Satz variiert je:
- nach Kaufpreis
- nachdem, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder eine Zweitwohnung/Investition handelt
- nach Wohnsitzstatus des Käufers
IMT-Sätze 2026 für Immobilien, die als Dauerwohnsitz dienen
| Immobilienwert (€) | IMT-Satz (%) |
|---|---|
| Bis 106.346 | 0 % (befreit) |
| 106.346,01 bis 142.618 | 2 % |
| 142.618,01 bis 194.458 | 5 % |
| 194.458,01 bis 330.500 | 7 % |
| 330.500,01 bis 660.982 | 8 % |
| 660.982,01 bis 1.150.853 | 6 % (Einheitssatz) |
| Über 1.150.853 | 7,5 % (Einheitssatz) |
Hinweis: Diese Sätze gelten für Hauptwohnsitze. Für Zweitwohnsitze oder Anlageimmobilien entfallen die Befreiungen, und die Sätze sind etwas höher.
IMT für nicht-ansässige Käufer
Ab 2026 plant Portugal eine pauschale IMT von 7,5 % auf die meisten Immobilienkäufe durch Nichtansässige. Im Gegensatz zur progressiven Staffelung bei Hauptwohnsitzen zahlen nicht-ansässige Käufer von Zweitwohnungen oder Ferienimmobilien unabhängig vom Immobilienpreis den Höchstsatz. Bestimmte Käufer sind vom Pauschalsatz befreit, darunter Personen, die als Steuerinländer gelten, Regierungsbeamte, Personen, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf Steuerinländer werden, und Käufer, die ihre Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu moderaten Mietpreisen langfristig vermieten. Diese Maßnahme ist Teil des portugiesischen Programms „Construir Portugal – Arrendamento e Simplificação”, das darauf abzielt, das Angebot an Langzeitmietwohnungen zu erhöhen und gleichzeitig die Attraktivität Portugals für internationale Investoren zu erhalten.
Stempelsteuer (Imposto do Selo)
Auf den angegebenen Immobilienwert wird eine Stempelsteuer in Höhe von 0,8 % erhoben, die bei Unterzeichnung der Urkunde zu entrichten ist.
Rechtskosten und Notargebühren
Es wird dringend empfohlen, einen portugiesischen Anwalt (Advogado) zu beauftragen, um Verträge zu prüfen und eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen. Die Gebühren betragen in der Regel zwischen 1 % und 2 % des Immobilienpreises.
Hinweis für Expats: Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt unabhängig ist und keine Verbindungen zum Verkäufer oder Immobilienmakler unterhält.
Registrierungs- und Verwaltungskosten
Nach dem Kauf muss die Immobilie registriert werden beim:
- Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial)
- Finanzamt (Autoridade Tributária)
Die Verwaltungsgebühren belaufen sich in der Regel auf 500 bis 1.000 Euro.
Maklergebühren
In Portugal werden die Maklergebühren in der Regel vom Verkäufer übernommen. Wenn Sie als Käufer einen Immobilienmakler beauftragen, sollten Sie mit Kosten in Höhe von 1 % bis 2 % des Kaufpreises rechnen.
Hypothekenkosten in Portugal (2026)
Ausländische Käufer können weiterhin Hypotheken von portugiesischen Banken erhalten, allerdings variieren die Bedingungen:
- Höhe der Finanzierung: Bis zu 80 % für Ansässige, 60 %–70 % für Nichtansässige
- Zinssätze: Etwa 3 % bis 5 % (variabel oder fest)
- Einrichtungsgebühren für die Hypothek: 1 % bis 1,5 % der Kreditsumme
- Lebensversicherung: Oft erforderlich und mit der Hypothek verbunden
- Immobilienbewertung: 300 € bis 650 €
Eine detaillierte Übersicht finden Sie in unserem Leitfaden zu Hypotheken in Portugal für Ausländer im Jahr 2026.
Laufende Kosten nach dem Immobilienkauf
Der Besitz einer Immobilie in Portugal ist auch mit laufenden Kosten verbunden:
- IMI (Kommunale Grundsteuer): 0,3 % bis 0,45 % jährlich, basierend auf dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie (VPT)
- Gemeinschaftsgebühren: Beim Kauf einer Wohnung können diese bei 20 bis über 300 Euro pro Monat liegen.
- Nebenkosten und Versicherung: Planen Sie für diese typischen Ausgaben 100–200 Euro/Monat ein.
Fazit: Geschätzte Mehrkosten für Käufer im Jahr 2026
| Kategorie der Ausgaben | Geschätzte Kosten (typische Spanne) |
|---|---|
| IMT (Grunderwerbsteuer) | 0 %–7,5 % des Kaufpreises |
| Stempelsteuer | 0,8 % des Kaufpreises |
| Anwalts- und Notargebühren | 1 %–2 % |
| Registrierungs-/Verwaltungsgebühren | 500–1.000 € |
| Hypothekengebühren (falls zutreffend) | 1 %–1,5 % des Darlehens + Versicherung und Bewertung |
| Laufende jährliche Kosten | IMI + Wartung + Versicherung |
Immobilienkauf in Portugal als Ausländer
Der Kauf einer Immobilie in Portugal im Jahr 2026 bleibt für internationale Käufer weiterhin erschwinglich und attraktiv. Wenn Sie sich der zusätzlichen Kosten – Steuern, Rechtskosten, Hypotheken und laufende Instandhaltungskosten – bewusst sind, können Sie Ihr Budget genau planen und Überraschungen vermeiden.
Unabhängig davon, ob Sie umziehen, in den Ruhestand gehen oder investieren möchten, – die Zusammenarbeit mit einem vertrauenswürdigen lokalen Immobilienberater gewährleistet einen reibungslosen Ablauf von Anfang bis Ende.
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