Kurzfristig richtet sich das Augenmerk ganz auf den Mietmarkt als Mittel zur Linderung der Wohnungskrise in Portugal. Im Rahmen der Bemühungen, das Angebot an verfügbaren Wohnungen zu erhöhen, ist die Regierung bestrebt, Vermietern mehr Anreize zur Vermietung ihrer Immobilien zu bieten, darunter die Senkung der IRS (Einkommensteuer) auf 10 % im Rahmen des neuen Steuerpakets sowie die Beschleunigung von Räumungsverfahren bei Mietrückständen.
Denken Sie als Investor darüber nach, eine Immobilie zum Vermieten zu erwerben, oder haben Sie diesen Schritt bereits unternommen? Portugals Wohnungsbaureformen für 2026 sind einen Blick wert, wenn Sie planen, eine Immobilie zu kaufen und anschließend zu vermieten.
Derzeit lag die Bruttorendite beim Kauf einer Immobilie in Portugal zur Vermietung im zweiten Quartal 2026 bei 6,2 %. Dies entspricht einem Rückgang um 0,7 Prozentpunkte gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2025 (6,9 %) und um 1 Prozentpunkt gegenüber dem zweiten Quartal 2024 (7,2 %), wie aus Daten von idealista hervorgeht. Dies deutet darauf hin, dass die mit dieser Art von Investition verbundenen Risiken ebenfalls zurückgegangen sind.
Dieser Indikator misst die Rendite aus Investitionen in Wohnimmobilien vor Steuern, Gebühren und sonstigen Aufwendungen. Die Tatsache, dass diese Rendite sinkt, deutet zudem auf ein geringeres Risiko für Immobilieninvestoren und Haushalte mit hoher Liquidität hin. In der Praxis bedeutet dies, dass die Wahrscheinlichkeit größer ist, die Immobilie vermieten zu können und im Laufe der Zeit sogar einen Wertzuwachs zu erzielen.
Die Entwicklung der Renditen beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung im zweiten Quartal dieses Jahres wurde ebenfalls von den Preisentwicklungen beeinflusst. Die Verkaufspreise stiegen weiter an, wenn auch in einem langsameren Tempo: Im Jahreszeitraum bis Juni betrug der Anstieg 8,9 %. Gleichzeitig sind die Mieten seit mehreren Monaten rückläufig und gingen im Juni um 2,4 % zurück, wie aus dem Preisindex von idealista hervorgeht.
In welchen Städten ist es am rentabelsten, in Wohnimmobilien zu investieren?
Betrachtet man die Distrikthauptstädte und die Hauptstädte der autonomen Regionen, so bieten Castelo Branco und Vila Real derzeit die höchsten Renditen beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, beide mit einer Bruttorendite von 8,1 %. Allerdings ist eine Investition in diesen Städten mit einem höheren Risiko verbunden, da es schwieriger sein kann, eine Immobilie zu vermieten oder Wertsteigerungen zu erzielen.
Als Nächstes folgen auf der Liste der Großstädte mit den höchsten Bruttorenditen Bragança (7,6 %), Santarém (6,6 %), Coimbra (6,4 %), Leiria (6 %), Évora (5,7 %), Ponta Delgada (5,6 %), Setúbal (5,4 %), Braga (5,3 %), Funchal (5,2 %) sowie Aveiro und Viseu (beide 5 %)
Umgekehrt weist Lissabon (4,3 %) die niedrigsten Immobilienrenditen auf, gefolgt von Faro und Porto (4,8 %).
Es ist zu beachten, dass dieser Indikator auch ein geringeres Investitionsrisiko in diesen größeren Städten widerspiegelt, da dort beispielsweise die Wahrscheinlichkeit höher ist, Mieter zu finden und einen Wertzuwachs der Immobilie zu erzielen.
Im Rahmen dieser Analyse wurde auch die Rentabilität anderer Immobilienarten auf nationaler Ebene untersucht. Büroimmobilien erzielen eine Rendite von 7,8 % und Einzelhandelsflächen von 8 %. Beide Werte liegen über der Bruttorendite von Wohnimmobilien. Garagen erzielen hingegen eine Rendite von 5,1 %
Methodik
Für diese Analyse hat idealista den Verkaufspreis durch die von den Vermietern in den verschiedenen Märkten im zweiten Quartal 2026 festgelegten Mietpreisvorstellungen geteilt. Das Ergebnis entspricht der Bruttorendite, die durch die Vermietung einer Immobilie an ihren Eigentümer erzielt wird.
Diese Zahlen bieten einen Überblick über die aktuelle Marktlage und dienen als grundlegender Ausgangspunkt für Investoren, die Immobilienvermögen erwerben möchten, um Erträge zu erzielen.
