Exklusive oder auch High-End-Wohnimmobilien in Portugal ziehen weiterhin Investoren und/oder Käufer an, auch wenn das Angebot, ähnlich wie in der gesamten Branche, unter der Nachfrage liegt. Der Markt für exklusive Wohnimmobilien kann in drei Segmente unterteilt werden, und zwar in hochwertige Immobilien, Premium- und Luxusimmobilien. Dies ist eine der Schlussfolgerungen aus der Studie „Der Markt für High-End-Immobilien in Portugal – Auswirkungen und Trends“, die von NOVA SBE für Porta da Frente Christie’s erstellt wurde, unter anderem auf Daten von idealista basiert und am 25. Februar 2025, vorgestellt wurde.
Laut der Studie, die in erster Linie darauf abzielt, die Auswirkungen des High-End-Immobiliensektors auf die portugiesische Wirtschaft zu analysieren, sind die Immobilienpreise in den letzten vier Jahren, und zwar vom 1. Quartal 2021 bis zum 2. Quartal 2024, um mehr als 23 % gestiegen, wobei sich der Großteil des Angebots (95 %) auf Lissabon, Faro und Porto konzentriert.
Hier sind ein paar der Schlussfolgerungen der Studie, die von Pedro Brinca und João Duarte, Forschern bei NOVA SBE, koordiniert wurde.
- Was versteht man unter High-End-Immobilien?
- Die Entwicklung des Angebots auf dem Markt für exklusive Wohnimmobilien
- Wo werden die meisten Spitzenimmobilien angeboten?
- Entwicklung der Nachfrage nach Luxusimmobilien in Portugal
- Preise für exklusive Immobilien steigen um 23 %
- Welchen Einfluss hat der High-End-Markt auf die Wirtschaft?
- Was ist für die Zukunft des Luxuswohnungsmarktes in Portugal zu erwarten?
Was versteht man unter High-End-Immobilien?
Als High-End-Sektor wird der Markt für neue und gebrauchte Wohnimmobilien bezeichnet, deren Quadratmeterpreise (m²) zu den 10 % der teuersten des Landes gehören. Dieser Sektor wird dann in die folgenden Segmente unterteilt:
- Hochwertige Immobilien: Zwischen den teuersten 10 % und 5 % (90. bis 95. Perzentil)
- Premium-Immobilien: Zwischen den teuersten 5 % und 2 % (95. bis 98. Perzentil)
- Luxusimmobilien: Die teuersten 2 %
Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie sind in den Ergebnissen der Studie deutlich erkennbar, und zwar sowohl im Hinblick auf die Rückgänge als auch auf die Erholung der verschiedenen Variablen, mit unterschiedlicher Rhythmik und Auswirkung, wie in der Studie festgestellt wird.
Die Entwicklung des Angebots auf dem Markt für exklusive Wohnimmobilien
Das Angebot an exklusiven Immobilien in Portugal konzentriert sich auf die Distrikte Faro, Lissabon und Porto. Vom 1. Quartal 2021 bis zum 3. Quartal 2022 ging die Zahl der inserierten Immobilien deutlich zurück und sank von rund 33.000 Immobilien auf etwa 21.000 Immobilien.
„Nach dem 3. Quartal 2022 stabilisierte sich der Markt und zeigte Anzeichen einer allmählichen Erholung, allerdings lag die Anzahl der im 4. Quartal 2022 gelisteten Immobilien immer noch deutlich unter der des 1. Quartals 2021. Dieser Erholungstrend setzte sich im Jahr 2023 fort, mit einem starken Aufschwung im letzten Quartal desselben Jahres. Im letzten Quartal des untersuchten Zeitraums, dem 2. Quartal 2024, wurden etwa 27.000 exklusive Immobilien inseriert“, so das Fazit der Studie.
Hervorzuheben ist, dass das Segment der hochwertigen Immobilien im Berichtszeitraum das größte Volumen an inserierten Immobilien aufweist, gefolgt vom Segment der Premium-Immobilien und schließlich der Luxusimmobilien.
„Auch vom 1. Quartal 2021 bis zum 3. Quartal 2022 ist ein allgemeiner Rückgang zu verzeichnen, der sich über alle Segmente hinweg ähnlich entwickelt. Das Segment der hochwertigen Immobilien verzeichnete einen Rückgang von rund 16.000 Immobilien zu Beginn des Jahres 2021 auf rund 11.000 im 3. Quartal 2022. Auch das Segment Premium-Immobilien zeigte im gleichen Zeitraum einen Abwärtstrend und sank von rund 10.000 auf rund 7.000 Immobilien. Das Segment Luxusimmobilien verzeichnete einen Rückgang von rund 6.000 auf rund 4.000. Nach dem 3. Quartal 2022 war in allen drei Segmenten ein Erholungstrend zu beobachten, wobei die stärkste Erholung im Segment der hochwertigen Immobilien zu verzeichnen war. Im Untersuchungsszeitraum war die Wachstumsrate der Anzahl der inserierten Immobilien negativ und lag bei -16 % für hochwertige Immobilien, bei -13 % für Premium- und -15 % für Luxusimmobilien.“
Wo werden die meisten Spitzenimmobilien angeboten?
Im Jahr 2023 waren die fünf Gegenden mit der höchsten Anzahl zum Verkauf stehender Spitzenimmobilien:
- Cascais und Estoril (8.952)
- Quarteira (5.066)
- Santo António (4.017)
- Avenidas Novas (3.472)
- União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória (3.372)
Die Daten zeigen außerdem, dass Lissabon, Faro und Porto im 2. Quartal 2024 über 95 % des Angebots an exklusiven Immobilien absorbierten. „Innerhalb dieser drei Distrikte sticht Lissabon hervor, das im gesamten analysierten Zeitraum mehr als 60 % des High-End-Angebots auf sich zog (...). Faro folgt mit etwa 25 % auf dem zweiten Platz und zeigt damit einen Wachstumstrend, der durch den Tourismus und ausländische Investitionen im Distrikt erklärt werden könnte. Der Distrikt Porto kommt als Nächstes und hält weniger als 10 % des gesamten Angebots an exklusiven Immobilien in Portugal. Schließlich machen alle anderen Distrikte zusammen etwa 5 % aus.“
Weitere wichtige Punkte aus der Studie zum Angebot an exklusivem Wohnraum:
- Trends: Ein deutlicher Anstieg der angebotenen Immobilien in Setúbal, Beja und Madeira, insbesondere im Segment der hochwertigen Immobilien.
- Immobilientyp: Villen machen etwa ein Drittel der inserierten Immobilien aus. Seit 2021 ist der Anteil der Zweiraumwohnungen (Anstieg um 5 Prozentpunkte, von 30 % auf 35 %) auf Kosten der Studio- (T0) und Einraumwohnungen (T1) gestiegen.
- Angebotssteigerung: Der Anstieg des Angebots an exklusiven Immobilien im Jahr 2022 wurde durch Neubauten vorangetrieben, insbesondere in den Segmenten hochwertige und Premium-Immobilien. Dies erfolgte vor dem Hintergrund eines erheblichen Anstiegs der Baukosten (rund 30 % von 2021 bis 2024).
- Baugenehmigungen: Die Gesamtanzahl der Baugenehmigungen für neue Wohnimmobilien blieb konstant, was bedeutet, dass sich der Bausektor in Portugal zwischen 2021 und 2024 stärker auf exklusive Wohnprojekte konzentrierte.
Entwicklung der Nachfrage nach Luxusimmobilien in Portugal
„Wenn wir den Sektor als Ganzes betrachten, stellen wir fest, dass sich der Druck der Nachfrage auf das Angebot zwischen dem 1. Quartal 2021 und dem 3. Quartal 2023 verdoppelt und sich danach im Wesentlichen stabilisiert hat“, heißt es in der Studie, die „eine hohe Volatilität bei der Effektivität der Anzeigen mit erheblichen Schwankungen während des gesamten Untersuchungszeitraums“ hervorhebt.
„Insbesondere gab es erhebliche Schwankungen bei der Anzahl der durch jedes Inserat generierten Leads, ohne einen klaren und konsistenten Wachstums- oder Abwärtstrend. Am Ende des 2. Quartals 2024, dem Ende des Untersuchungszeitraums, war der Nachfragedruck im Vergleich zum 1. Quartal 2023 geringer. Diese Entwicklung, die auf den Höhepunkt des kontinuierlichen Wachstums im 3. Quartal 2022 folgt, scheint sich auf einem niedrigeren Niveau zu stabilisieren, was mit dem Kontext steigender Zinssätze, dem Ende der Goldenen Visa im Jahr 2023 und der Ankündigung des Endes des Regimes für nichtansässige Personen (NHR) im Jahr 2024 zusammenfällt. Dies hat zur Entstehung von Unsicherheiten in diesem Marktsegment beigetragen“, heißt es in dem Dokument.
Die Analyse zeigt, dass die Segmente der hochwertigen und Premium-Immobilien dem gleichen Muster wie der High-End-Sektor insgesamt folgten, wobei das Segment der hochwertigen Immobilien aufgrund eines höheren Angebots an Objekten und einer größeren Basis potenzieller Kunden bei der Lead-Generierung führend war.
„Das Segment der Luxusimmobilien weist jedoch eine etwas andere Dynamik auf, da es immun gegen den starken Rückgang in den beiden anderen Segmenten im 4. Quartal 2022 blieb und nur im 2. Quartal 2023 einen deutlichen Rückgang verzeichnete. Seitdem weist dieses Segment einen Wachstumstrend auf. Im 2. Quartal 2024 war der Nachfragedruck im Gegensatz zum Verhalten der beiden anderen Segmente bereits ähnlich hoch wie im 3. Quartal 2023“, heißt es weiter in der Studie.
Preise für exklusive Immobilien steigen um 23 %
Der nominale Quadratmeterpreis für exklusive Immobilien stieg im untersuchten Zeitraum um 23 %. Laut der Studie bedeutet der nominale Anstieg von 23 %, dass Käufer im Jahr 2024 mehr pro Quadratmeter zahlten als im Jahr 2021. „Aufgrund der Inflation, die den Wert des Geldes mindert, beträgt der reale Anstieg jedoch nur 3 %, was darauf hindeutet, dass der tatsächliche Gewinn für die Verkäufer, bereinigt um die Kaufkraft, viel bescheidener ausfiel. Mit anderen Worten: Ein Teil des nominalen Preisanstiegs wurde durch den allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten im gleichen Zeitraum aufgezehrt“, so die Studie.
Bei der Segment-Analyse fällt der Nominalpreis pro Quadratmeter für das Segment der Luxusimmobilien auf, gefolgt von den Segmenten Premium-Immobilien und zuletzt der hochwertigen Immobilien. Alle drei Segmente zeigen den gleichen Aufwärtstrend beim nominalen Quadratmeterpreis, was ein einheitliches Muster in allen Segmenten in Bezug auf den Rückgang des Angebots, den Anstieg der Nachfrage und die Beschleunigung der Inflation widerspiegelt.
Bemerkenswert ist außerdem, dass die Preislücke zwischen den Segmenten Luxus- und Premium-Immobilien mehr als doppelt so groß ist wie die Lücke zwischen dem Segment der Premium-Immobilien und der hochwertigen Immobilien.
„Betrachtet man die Entwicklung des Durchschnittspreises für High-End-Immobilien in Portugal zwischen 2021 und 2024, so zeigt der Durchschnittspreis pro Immobilie einen Aufwärtstrend, ebenso wie der Preis pro Quadratmeter. Ab dem 1. Quartal 2023 scheint sich das Preiswachstum zu beschleunigen, wobei der Anstieg in den letzten Quartalen noch stärker ausgeprägt ist. Dieser Aufwärtstrend bei den Durchschnittspreisen für exklusive Immobilien deutet auf eine starke Nachfrage nach diesen Immobilien hin“, heißt es in dem Bericht.
Welchen Einfluss hat der High-End-Markt auf die Wirtschaft?
Die Studie unterstreicht zudem die Bedeutung des Sektors exklusiver Wohnimmobilien für die Volkswirtschaft und weist darauf hin, dass der sozioökonomische Einfluss beträchtlich ist.
Zu den wichtigsten wirtschaftlichen Erkenntnissen der Studie zählen folgende:
- Der Anteil der Aktivitäten im Bereich exklusiver Wohnimmobilien an der Volkswirtschaft ist in allen analysierten Jahren sehr hoch, wobei 2022 jedoch das Jahr mit der höchsten Wirtschaftsaktivität und folglich dem größten Wohlstand (BIP), der größten Einkommensverteilung und der größten Anzahl an Arbeitsplätzen war.
- Von den in der Analyse berücksichtigten Tätigkeitsbereichen hatte der Bausektor in allen Jahren die größten sozioökonomischen Auswirkungen.
- Der Neubau exklusiver Wohnimmobilien leistete im Berichtszeitraum einen hohen volkswirtschaftlichen Beitrag.
- Der Verkauf (Immobilienvermittlung) exklusiver Wohnimmobilien leistete im Untersuchungszeitraum ebenfalls einen großen Beitrag zur Volkswirtschaft.
Was ist für die Zukunft des Luxuswohnungsmarktes in Portugal zu erwarten?
Was die Zukunftsaussichten betrifft, so prognostiziert die Studie, dass die Immobilienpreise im Allgemeinen und die Preise für Luxusimmobilien im Besonderen im Jahr 2025 aufgrund von Faktoren wie den folgenden weiter steigen werden:
- Die Nachfrage übersteigt ständig das Angebot.
- Erwartungen günstiger wirtschaftlicher Faktoren, wie z. B. höheres Haushaltseinkommen und mögliche Zinssenkungen.
- Es ist nicht zu erwarten, dass die Baukosten sinken und dass der geplante Bau neuer Immobilien deutlich günstiger wird, was zu anhaltend hohen Immobilienwerten führen wird.
- Die Nachfrage wird sich voraussichtlich weiterhin auf städtische und touristische Gebiete konzentrieren, wobei Lissabon, Faro und Porto aufgrund ihrer Attraktivität sowohl für Einwohner als auch für Investoren weiterhin unter Druck stehen.
Gleichzeitig wird erwartet, dass sich die Geldpolitik mit der nachlassenden Inflation in Europa abschwächt, was zu besseren Finanzierungsbedingungen für neue Investitionen führt. Dies könnte den Bau exklusiver Immobilienprojekte im Land weiter ankurbeln.
„Auch wenn mit höheren Baukosten gerechnet wird, bleibt die optimistische Stimmung bestehen, da der High-End-Markt aufgrund seiner Segmentierung und der stabilen Nachfrage, die weniger preisempfindlich ist, von diesen Faktoren tendenziell weniger betroffen ist. Das Ende der Golden Visa und des Regimes für nichtansässige Personen (NHR) wird jedoch Strategien erfordern, um die geringere Nachfrage bestimmter ausländischer Käuferprofile abzufedern“, betonen die Experten.
Die Studie hebt zudem die mit dem Sektor verbundenen Risiken hervor, insbesondere die wirtschaftliche Volatilität, die durch internationale Konflikte, Energiekrisen und andere Faktoren verursacht werden könnte. Dies könnte sich auf das Vertrauen der Investoren auswirken und den Immobilienmarkt negativ beeinflussen.