Affluent, Premium y Luxury: una visión general del mercado inmobiliario de alta gama en Portugal

El sector inmobiliario residencial de alta gama sigue atrayendo a inversores y/o compradores en Portugal, aunque la oferta, similar a la del sector en general, se mantiene por debajo de la demanda. Este mercado (de alta gama) se divide en tres segmentos: Affluent, Premium y Luxury. Esta es una de las conclusiones del estudio "El mercado residencial de alta gama en Portugal: impacto y tendencias", elaborado por NOVA SBE para Porta da Frente Christie's, basado en datos (también) de idealista y presentado el martes 25 de febrero de 2025.

Según el estudio, que tiene como objetivo principal analizar el impacto del sector inmobiliario residencial de alto standing en la economía portuguesa, en los últimos casi cuatro años, del primer trimestre de 2021 al segundo trimestre de 2024, los precios de la vivienda han aumentado más de un 23%, con la mayor parte de la oferta (95%) concentrada en Lisboa, Faro y Oporto.

Éstas son algunas de las conclusiones del estudio, que fue coordinado por Pedro Brinca y João Duarte, investigadores de NOVA SBE.

¿Qué significa inmuebles de alta gama?

El sector de alta gama se define como el mercado de viviendas nuevas y usadas, donde el precio por metro cuadrado (m²) se encuentra entre el 10 % más alto del país. Este sector se subdivide en los siguientes segmentos:

• Affluent: entre el 10% y el 5% más caro (percentil 90 a 95).
• Premium: entre el 5% y el 2% más caro (percentil 95 al 98).
• Lujo: el 2% más caro.

El impacto de la pandemia de Covid-19 es evidentes en los resultados del estudio, tanto en términos de descensos como de recuperaciones en diversas variables, con diferentes ritmos e impactos, según señala el estudio.

Evolución de la oferta del mercado de vivienda de alta gama

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La oferta de viviendas de alta gama en Portugal se concentra en los distritos de Faro, Lisboa y Oporto. Desde el primer trimestre de 2021, el número de propiedades en venta experimentó una reducción significativa hasta el tercer trimestre de 2022, pasando de unas 33.000 a unas 21.000.

Tras el tercer trimestre de 2022, el mercado se estabilizó, mostrando signos de recuperación gradual, pero con un número de propiedades que se anunciaban en el cuarto trimestre de 2022 aún significativamente inferior al del primer trimestre de 2021. Esta tendencia de recuperación continuó en 2023, con un fuerte repunte en el último trimestre de ese año. Durante el último trimestre del período analizado, el segundo trimestre de 2024, se anunciaron aproximadamente 27.000 propiedades de alta gama, concluye el estudio.

Cabe destacar que el segmento Affluent presenta el mayor volumen de propiedades anunciadas durante el período analizado, seguido por el segmento Premium y, por último, el segmento Luxury.

También se observa una disminución general desde el primer trimestre de 2021 hasta el tercer trimestre de 2022, similar en todos los segmentos. El segmento Affluent experimentó una disminución de aproximadamente 16.000 propiedades a principios de 2021 a aproximadamente 11.000 en el tercer trimestre de 2022. El segmento Premium también mostró una tendencia a la baja en el mismo período, pasando de aproximadamente 10.000 a aproximadamente 7.000 propiedades. En el segmento Luxury, se observó una disminución de aproximadamente 6.000 a aproximadamente 4.000. Después del tercer trimestre de 2022, se observó una tendencia a la recuperación en los tres segmentos, siendo la recuperación más fuerte la del Affluent. Durante el período analizado, la tasa de crecimiento del número de propiedades publicadas fue negativa, con un -16 % para Affluent, un -13 % para Premium y un -15 % para Luxury.

¿Dónde se encuentran la mayoría de las casas de alta gama?

En 2023, las cinco zonas con mayor número de propiedades de alta gama en venta fueron:

• Cascais y Estoril (8.952)
• Quarteira (5.066)
• Santo Antonio (4.017)
• Avenidas Novas (3.472)
• União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória (3.372)

Los datos también muestran que, en el segundo trimestre de 2024, Lisboa, Faro y Oporto absorbieron más del 95 % de la oferta de alta gama. "Dentro de estos tres distritos, Lisboa destaca, captando más del 60 % de la oferta de alta gama durante el período analizado (...). Faro le sigue en segundo lugar, con cerca del 25 %, mostrando una tendencia al crecimiento, que podría explicarse por el turismo y la inversión extranjera en el distrito. Le sigue el distrito de Oporto, con menos del 10 % de la oferta total de alta gama en Portugal. Finalmente, el resto de distritos en conjunto representan alrededor del 5 %".

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Otros puntos clave del estudio sobre la oferta de vivienda de alta gama:

• Tendencias: aumento significativo de propiedades en venta en Setúbal, Beja y Madeira, especialmente en el segmento Affluent.
• Tipo de propiedad: las villas representan aproximadamente un tercio de las propiedades anunciadas. Desde 2021, la proporción de pisos de 2 habitaciones ha aumentado (5 puntos porcentuales, del 30 % al 35 %), en detrimento de los estudios (T0) y los apartamentos de 1 habitación (T1).
• Aumento de la oferta: el aumento de la oferta de viviendas de alta gama en 2022 se debió a la obra nueva, especialmente en los segmentos Affluent y Premium. Este incremento se produjo en un contexto de crecimiento significativo de los costes de construcción (alrededor del 30 % entre 2021 y 2024).
• Licencias de Construcción: el número total de permisos de construcción de nuevas viviendas se mantuvo constante, lo que significa que el sector de la construcción en Portugal, entre 2021 y 2024, se centró más en proyectos residenciales de alta gama.

Evolución de la demanda de viviendas de alta gama en Portugal

"Al analizar el sector en su conjunto, observamos que la presión de la demanda sobre la oferta se duplicó entre el primer trimestre de 2021 y el tercer trimestre de 2023, estabilizándose posteriormente", indica el estudio, destacando la "alta volatilidad en la efectividad de las cotizaciones, con fluctuaciones significativas a lo largo del período analizado".

En particular, se observó una fluctuación considerable en el número de oportunidades de venta generadas por cada anuncio, sin una tendencia clara y consistente de crecimiento o descenso. Al cierre del segundo trimestre de 2024, el final del período analizado, la presión de la demanda era menor en comparación con el primer trimestre de 2023. Este movimiento, tras el pico de crecimiento continuo observado en el tercer trimestre de 2022, parece converger hacia una estabilización a un nivel más bajo, coincidiendo con un contexto de aumento de los tipos de interés, el fin de las visas doradas en 2023 y el anuncio del fin del régimen de Residentes No Habituales (RNH) en 2024, lo que contribuyó a generar incertidumbre en este segmento del mercado, según el documento.

El análisis muestra que los segmentos Affluent y Premium siguieron el mismo patrón que el sector de alta gama en general, con el segmento Affluent liderando en la generación de clientes potenciales debido a una mayor oferta de propiedades y una base más grande de clientes potenciales.

Sin embargo, el segmento de lujo muestra una dinámica ligeramente diferente, ya que se mantuvo inmune a la fuerte caída observada en los otros dos segmentos en el cuarto trimestre de 2022, con solo una caída significativa en el segundo trimestre de 2023. Desde entonces, este segmento ha mostrado una tendencia al alza, y para el segundo trimestre de 2024, los niveles de presión de la demanda ya eran similares a los del tercer trimestre de 2023, a diferencia del comportamiento de los otros dos segmentos, señala el estudio.

Los precios de las viviendas de alta gama suben un 23%

El precio nominal por metro cuadrado de las viviendas de alta gama aumentó un 23% durante el período analizado. Según el estudio, este incremento nominal del 23% significa que los compradores pagaron más por metro cuadrado en 2024 que en 2021. «Sin embargo, debido a la inflación —que reduce el valor del dinero—, el aumento real es de tan solo el 3%, lo que indica que la ganancia real para los vendedores, ajustada al poder adquisitivo, fue mucho más modesta». En otras palabras, «parte del aumento nominal del precio se vio contrarrestado por el aumento general del coste de la vida durante el mismo período», argumenta el estudio.

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En el análisis de segmentos, destaca el precio nominal por metro cuadrado del segmento Lujo, seguido del Premium y, por último, del Afluente. Los tres segmentos muestran la misma tendencia al alza en el precio nominal por metro cuadrado, lo que refleja un patrón uniforme entre ellos en cuanto a la disminución de la oferta, el aumento de la demanda y la aceleración de la inflación.

También es digno de mención que la diferencia de precios entre los segmentos de Lujo y Premium es más del doble de la diferencia entre los segmentos Premium y Affluent.

Al observar la evolución del precio medio de las viviendas de alta gama en Portugal, entre 2021 y 2024, el precio medio por vivienda ha mostrado una tendencia al alza, al igual que el precio por metro cuadrado. A partir del primer trimestre de 2023, el crecimiento de los precios parece acelerarse, con un incremento más pronunciado en los últimos trimestres. Esta tendencia al alza en los precios medios de las viviendas de alta gama indica una fuerte demanda de estas propiedades, afirma el informe.

¿Qué impacto tiene el mercado de alta gama en la economía?

El estudio también destaca la importancia del sector inmobiliario residencial de alta gama en la economía nacional, señalando que su impacto socioeconómico es bastante significativo.

Las principales conclusiones del estudio en términos económicos incluyen:

• El peso de la actividad inmobiliaria residencial de alta gama en la economía nacional es muy elevado en todos los años analizados. Sin embargo, 2022 fue el año que generó mayor actividad económica y, en consecuencia, generó mayor riqueza (PIB), distribuyó mayor renta y generó mayor empleo.
• De los dos segmentos de actividad incluidos en el análisis, la construcción representa el mayor impacto socioeconómico en cada uno de los años.
• La construcción de nuevas unidades residenciales de alta gama realizó la siguiente contribución a la economía nacional durante el período analizado.
• Las ventas (intermediación inmobiliaria) de unidades de alta gama realizaron la siguiente contribución a la economía nacional durante el período analizado:

¿Qué esperar del futuro del mercado residencial de alta gama en Portugal?

En cuanto a las perspectivas futuras, el estudio predice que los precios de la propiedad en general, y de las viviendas de alta gama en particular, seguirán aumentando en 2025, debido a factores como:

• La demanda supera constantemente la oferta;
• Expectativas de factores económicos favorables, como el aumento de los ingresos familiares y posibles reducciones de los tipos de interés;
• Es poco probable que los costes de construcción disminuyan y no se espera que la producción planificada de nuevas viviendas sea significativamente más asequible, lo que perpetuará los altos valores de las propiedades;
• Es probable que la demanda siga centrada en las zonas urbanas y turísticas, y Lisboa, Faro y Oporto seguirán enfrentándose a presión debido a su atractivo tanto para residentes como para inversores.

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Simultáneamente, a medida que la inflación en Europa disminuye, se espera que la política monetaria se modere, lo que generará mejores condiciones de financiación para nuevas inversiones. Esto podría impulsar aún más los proyectos inmobiliarios de alta gama en el país.

El optimismo persiste incluso con la expectativa de un mayor coste de producción, ya que el mercado de alta gama tiende a verse menos afectado por estos factores debido a su segmentación y a una demanda resiliente, menos sensible al precio. Sin embargo, el fin de las visas doradas y del régimen de Residentes No Habituales (RNH) requerirá estrategias para mitigar la menor demanda de ciertos perfiles de compradores extranjeros, señalan los expertos.

El estudio también destaca los riesgos asociados al sector, en particular la volatilidad económica, que podría deberse a conflictos internacionales, crisis energéticas y otros factores. Esto podría afectar la confianza de los inversores e influir negativamente en el mercado inmobiliario.

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