Affluent, Premium e Luxo: raio-x ao imobiliário de gama alta em Portugal

O imobiliário residencial de gama alta continua a atrair muitos investidores e/ou compradores em Portugal, sendo que a oferta, à semelhança do que acontece no setor em geral, mantém-se inferior à procura. Um mercado (de gama alta) que se pode dividir em três segmentos: Affluent, Premium e Luxo. Esta é uma das conclusões a retirar do estudo “O Mercado Residencial de Gama Alta em Portugal – Impacto e Tendências”, preparado pela NOVA SBE para a Porta da Frente Christie's, com base em dados (também) do idealista e apresentado esta terça-feira (25 de fevereiro de 2025).

Segundo o estudo, que tem como objetivo primário analisar o impacto do setor imobiliário residencial de gama alta na economia portuguesa, nos últimos quase quatro anos, entre o 1º trimestre de 2021 e o 2º trimestre de 2024, os preços das casas subiram mais de 23%, sendo que o grosso da oferta (95%) concentra-se em Lisboa, Faro e Porto.  

Estas são algumas das conclusões do estudo, que foi coordenado por Pedro Brinca e João Duarte, investigadores na NOVA SBE.

Casas de gama alta, o que significa?

Define-se setor da gama alta como o mercado dos imóveis residenciais novos e usados cujo preço por metro quadrado (m2) está entre os 10% mais caros do país, sendo, depois, subdividido nos seguintes segmentos:

• Affluent: entre os 10% e 5% mais caros (percentil 90 a percentil 95);
• Premium: entre os 5% e 2% mais caros (percentil 95 a percentil 98);
• Luxo: nos 2% mais caros.

São visíveis os impactos da pandemia da Covid-19 [nos resultados do estudo], tanto em quebra como em recuperação de várias variáveis, com ritmos e impactos diferentes, constata o estudo. 

Os três segmentos do mercado imobiliário de gama alta Estudo da Porta da Frente Christie's

Evolução da oferta de casas no mercado de gama alta  

A oferta de casas de gama alta concentra-se nos distritos de Faro, Lisboa e Porto, sendo que a partir do 1º trimestre de 2021, o número de fogos anunciados apresentou uma redução significativa até ao 3º trimestre de 2022, tendo caído de cerca de 33 mil fogos para cerca de 21 mil fogos. 

“Após o 3º trimestre de 2022, o mercado estabilizou, apresentando sinais de recuperação progressiva, mas com o número de fogos anunciados no 4º trimestre de 2022 ainda significativamente abaixo do 1º trimestre de 2021. Esta tendência de recuperação manteve-se em 2023, destacando-se a forte recuperação no último trimestre desse ano. Durante o último trimestre do período em análise, 2º trimestre de 2024, foram anunciados cerca de 27 mil fogos de gama alta”, conclui a investigação.

Estudo da Porta da Frente Christie's

Ainda no que diz respeito à oferta de casas, destaque para o facto de o segmento Affluent ser o que apresenta o maior volume de fogos anunciados durante o período em análise, seguido pelo Premium e, por fim, pelo Luxo. 

“Observa-se também um declínio generalizado do 1º trimestre de 2021 até o 3º trimestre de 2022, semelhante em todos os segmentos. O Affluent registou uma diminuição de cerca de 16 mil fogos no início de 2021 para cerca de 11 mil no 3º trimestre de 2022. Já o Premium apresentou uma tendência de queda no mesmo período, passando de cerca de 10 mil para, aproximadamente, 7 mil fogos. Relativamente ao Luxo, verificou-se uma diminuição de cerca de 6 mil fogos para cerca de 4 mil. Após o 3º trimestre de 2022, verificou-se uma tendência de recuperação nos três segmentos, com destaque para a recuperação mais forte no Affluent. No período em consideração, a taxa de crescimento do número de fogos anunciados foi negativa, de -16% para o Affluent, -13% para o Premium, e -15% para o Luxo.

Onde há mais casas de gama alta anunciadas?

Em 2023, as cinco freguesias com o maior número de fogos de gama alta em oferta foram: Cascais e Estoril (8.952), Quarteira (5.066), Santo António (4.017), Avenidas Novas (3.472) e União de Freguesias de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória (3.372).

Os dados mostram ainda que no 2º trimestre de 2024, Lisboa, Faro e Porto absorveram mais de 95% da oferta da gama alta. “Dentro dos três distritos, Lisboa destaca-se ao captar mais de 60% da oferta da gama alta no decorrer do período analisado (…). Faro segue em segundo lugar, com cerca de 25%, apresentando uma tendência de crescimento, que poderá ser justificada pelo turismo e investimento estrangeiro no distrito. O distrito do Porto surge depois, (…) captando menos de 10% da oferta total de alta gama em Portugal. Por fim, tem-se todos os outros distritos juntos que estão na ordem dos 5% (…)".

Outras ideias a destacar do estudo do lado da oferta de casas de gama alta:

• Em termos de tendências, verificou-se um aumento elevado de fogos em oferta em Setúbal, Beja e na ilha da Madeira, especialmente no segmento Affluent;
• Por tipologia, as moradias representam aproximadamente um terço dos fogos em oferta. Tem-se assistido desde 2021 a um aumento da preponderância dos apartamentos T2 (aumento de 5 pontos percentuais, de 30% para 35%) em detrimento dos T0 e T1;
• O aumento da oferta da gama alta em 2022 foi impulsionado pela nova construção, nomeadamente nos segmentos Affluent e Premium. Aumento esse que aconteceu num contexto de crescimento significativo nos custos de construção (cerca de 30% entre 2021 e 2024);
• O número total de licenças para construção de nova habitação manteve-se constante, ou seja, o setor da construção em Portugal, entre 2021 e 2024, concentrou-se relativamente mais na construção de residências de gama alta.

Estudo da Porta da Frente Christie's

Evolução da procura de casas no mercado de gama alta  

“Quando olhamos para o setor como um todo, verificámos que a pressão da procura sobre a oferta duplicou entre o 1º trimestre de 2021 e o 3º trimestre de 2023, basicamente estabilizando a partir daí”, indica o estudo, salientando que se verificou “uma alta volatilidade na eficácia dos anúncios, com flutuações significativas ao longo do período analisado”. 

“Em particular, observa-se uma oscilação considerável no número de leads gerados por cada anúncio, sem uma tendência de crescimento ou decrescimento clara e consistente. No fim do 2º trimestre de 2024, fim do período de análise, verifica-se um nível inferior da pressão da procura comparativamente ao 1º trimestre de 2023. Todo este movimento a seguir ao pico de crescimento contínuo verificado no 3º trimestre de 2022, parece convergir para uma estabilização em baixa, a qual coincide com um contexto de aumento das taxas de juro, o fim dos vistos gold em 2023 e o anúncio do fim do regime do Residente Não Habitual (RNH) em 2024, tendo contribuído para gerar incertezas neste segmento de mercado”, lê-se no documento. 

Numa análise por segmentos, fica demonstrado que o Affluent e o Premium apresentam o mesmo comportamento do setor da gama alta como um todo, sendo que o Affluent lidera na evolução de leads, pelo facto de haver uma oferta mais elevada de imóveis e uma base mais alargada de potenciais clientes. 

“No entanto, o Luxo apresenta uma dinâmica ligeiramente diferente, tendo ficado imune à quebra acentuada dos outros dois segmentos no 4º trimestre de 2022 e sofrido assim um único momento de quebra significativo durante o 2º trimestre de 2023. Desde então, este segmento apresenta uma tendência de crescimento, sendo que no 2º trimestre de 2024 encontrava-se já em níveis de pressão de procura semelhantes ao 3º trimestre de 2023, contrariando o comportamento dos outros dois segmentos", é referido no estudo. 

Estudo da Porta da Frente Christie's

Preços das casas de gama alta crescem 23%

O preço nominal por m2 das casas de gama alta aumentaram 23% no período em análise. De acordo com o estudo, o aumento nominal de 23% significa que os compradores estavam a pagar mais por m2 em 2024 que em 2021. “No entanto, devido à inflação – que reduz o valor do dinheiro –, o aumento real [é] de apenas 3% indica que o ganho efetivo dos vendedores, ajustado em termos de poder de compra, foi muito mais modesto". Ou seja, "parte do aumento do preço nominal foi deteriorado pela subida geral do custo de vida no mesmo período”, sustentam no estudo. 

Numa análise por segmento, o preço por m2 nominal do Luxo destaca-se, seguido pelo Premium e, por fim, pelo Affluent. Os três segmentos reproduzem a tendência crescente do preço nominal por m2 da gama alta, refletindo uniformidade pelos segmentos relativamente à queda da oferta, aumento da procura e aceleração da inflação. 

Estudo da Porta da Frente Christie's

Destaque ainda para o facto da distância de preço entre os segmentos Luxo e Premium ser mais do dobro da distância entre os segmentos Premium e Affluent. 

“Observando a evolução do preço mediano da gama alta em Portugal, entre 2021 e 2024, o preço mediano por fogo da gama alta em Portugal tem apresentado uma tendência crescente, tal como o preço por m2. A partir do primeiro trimestre de 2023, o crescimento dos preços parece acelerar, com um aumento mais acentuado nos últimos trimestres. Esta evolução crescente dos preços medianos de gama alta indica uma forte procura por estes imóveis”, lê-se no relatório.

Estudo da Porta da Frente Christie's

Que impacto tem o mercado de gama alta na economia?

O estudo aponta ainda para a importância do setor imobiliário residencial de gama alta na economia nacional, constatando que o impacto socioeconómico é bastante elevado. A comprovar este cenário estão os seguintes números – agregam os impactos da construção e da venda de imóveis –, relativos ao período entre 2021 e 2023:

Estudo da Porta da Frente Christie's

Outras ideias sobre o tema a reter e que constam no estudo:

• O peso da atividade do setor imobiliário residencial da gama alta na economia nacional apresenta valores bastante elevados em qualquer dos anos analisados. No entanto, 2022 foi o ano que maior atividade económica gerou e, por conseguinte, gerou mais riqueza (VAB), distribuiu mais remunerações e gerou mais postos de trabalho;
• Dos dois segmentos de atividade que constituem a análise, a construção agrega o maior impacto socioeconómico em qualquer dos anos, como se pode ver nas duas figuras que se seguem;
• A construção de novas unidades residenciais do segmento gama alta apresentou a seguinte contribuição para a economia nacional no período em análise:

Estudo da Porta da Frente Christie's

• As vendas (mediação imobiliária) de unidades do segmento gama alta apresentaram a seguinte contribuição para a economia nacional no período em análise:

Estudo da Porta da Frente Christie's

Que esperar do futuro do mercado residencial de gama alta?

Relativamente às perspetivas futuras, o estudo antecipa que os preços dos imóveis em geral e da gama alta em particular devem continuar a subir em 2025, devido a fatores como:

• Procura consistentemente superior à oferta;
• Perspetiva de fatores económicos favoráveis, como o aumento dos rendimentos disponíveis das famílias e a potencial descida das taxas de juro;
• Os custos de construção não deverão abrandar, não sendo de prever que a produção prevista de novos fogos seja significativamente mais acessível, perpetuando os valores elevados dos imóveis;
• O foco da procura deve manter-se nas áreas urbanas e turísticas, com Lisboa, Faro e Porto a continuar sob pressão devido à atratividade para residentes e investidores.

Paralelamente, com a inflação na Europa a abrandar, tenderá a haver uma moderação da política monetária e, consequentemente, uma melhoria das condições de financiamento para novos investimentos, o que poderá potenciar um aumento dos projetos imobiliários de gama alta no país.

"O sentimento otimista persiste mesmo com as expetativas de agravamento dos custos de produção, uma vez que o mercado de gama alta tende a ser menos impactado por estes fatores devido à sua segmentação e procura resiliente e menor sensibilidade ao fator preço. No entanto, o fim dos vistos gold e do regime de RNH exigem estratégias para mitigar a redução de procura por determinados perfis de compradores estrangeiros", apontam os especialistas. 

O estudo destaca ainda os riscos associados ao setor, nomeadamente a "volatilidade económica, que poderá ser causada por conflitos internacionais, crises energéticas, entre outros, e que terá influência nos índices de confiança dos investidores, podendo influenciar negativamente o mercado imobiliário".