Kaum ein Thema sorgt beim Immobilienverkauf für so viel Verwirrung und Stress wie die Kapitalertragsteuer. Vor dem Abschluss eines Immobilienverkaufs ist es daher unerlässlich zu wissen, ob und in welcher Höhe Kapitalertragsteuer anfällt. Vereinfacht gesagt, bezeichnet der Kapitalertrag den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie.
Wie werden Kapitalgewinne in Portugal berechnet? Gibt es eine bestimmte Formel zur Ermittlung des steuerpflichtigen Betrags? Und wie funktioniert die Kapitalertragsbesteuerung im portugiesischen Steuersystem?
Die wöchentliche Kolumne Deco Alerta wird von Deco * – dem portugiesischen Verband für Verbraucherschutz – für idealista/news erstellt und richtet sich an Verbraucher in ganz Portugal.
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Wir haben beschlossen, unser Haus zu verkaufen, weil unsere Familie wächst, aber wir machen uns Sorgen wegen der Kapitalertragsteuer. Wir wissen nicht einmal, was das ist, geschweige denn, ob wir diese berüchtigte Kapitalertragsteuer zahlen müssen…
Kann Deco (Portugiesischer Verbraucherschutzverband) uns hierzu weiterhelfen? Verlassen Sie sich auf Deco, wenn Sie Informationen und Unterstützung brauchen.
Zunächst ist es wichtig zu klären, was unter Kapitalertragsteuer auf Immobilien zu verstehen ist. Wenn ein Eigentümer eine Immobilie verkauft, muss er dies in seiner Einkommensteuererklärung des Folgejahres angeben. So können die Steuerbehörden feststellen, ob ein Kapitalgewinn erzielt wurde und ob Kapitalertragsteuer fällig ist.
Doch was genau sind Kapitalgewinne aus Immobilien?
Der Kapitalgewinn aus Immobilienverkäufen bezeichnet den Gewinn, der beim Verkauf einer Immobilie erzielt wird. Dieser Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und dem ursprünglichen Kaufpreis.
Ist der Verkaufspreis höher als der Kaufpreis, ergibt sich ein Kapitalgewinn. Wird die Immobilie hingegen für weniger verkauft, als sie gekauft wurde, stellt diese Differenz einen Kapitalverlust dar.
Welche Daten werden für die Berechnung benötigt?
Zur Berechnung des Kapitalgewinns aus dem Verkauf einer Immobilie in Portugal werden folgende Informationen benötigt:
- Kaufjahr und Kaufpreis: der ursprünglich für die Immobilie gezahlte Betrag.
- Verkaufsjahr und Verkaufspreis: der Betrag, für den die Immobilie verkauft wird.
Währungsabwertungskoeffizient: ein Koeffizient, der verwendet wird, um den Kaufwert der Immobilie auf Basis des Erwerbsjahres zu aktualisieren.
Dies gilt, wenn zwischen dem Kaufdatum und dem Verkaufsdatum mehr als 24 Monate vergangen sind.
Diese Koeffizienten werden jährlich per Dekret aktualisiert und im Amtsblatt veröffentlicht.
- Ausgaben und Gebühren: förderfähige Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie, wie z. B. Bauarbeiten, Verbesserungen oder Fensteraustausch, Maklergebühren, die Kosten für die Beschaffung eines Energieausweises, die kommunale Grunderwerbsteuer (IMT) und Kosten im Zusammenhang mit Registrierungen und Urkunden.
Welche Ausgaben und Gebühren können von Kapitalgewinnen abgezogen werden?
Bei der Berechnung des Kapitalgewinns aus dem Verkauf einer Immobilie in Portugal können bestimmte Ausgaben und Gebühren abgezogen werden, wodurch sich der zu versteuernde Betrag verringert. Dazu gehören:
- Kosten für den Energieausweis
- Die Grunderwerbsteuer (IMT), die zum Zeitpunkt des Kaufs entrichtet wurde
- Stempelsteuer (Imposto do Selo – IS)
- Die Maklerprovision, die für den Verkauf der Immobilie gezahlt wurde
- Anwalts- oder Rechtsanwaltskosten im Zusammenhang mit der Transaktion
- Kosten für Urkunde und Registrierung (oft auch als Escritura-Kosten bezeichnet)
- Aufwendungen zur Verbesserung der Immobilie, einschließlich Instandhaltungs- und Erhaltungsarbeiten, die den Wert der Immobilie steigern, sofern diese innerhalb der letzten 12 Jahre vor dem Verkauf durchgeführt wurden
Diese abzugsfähigen Ausgaben werden bei der Ermittlung des endgültigen, nach dem portugiesischen Steuersystem steuerpflichtigen Kapitalgewinns berücksichtigt.
Wie werden Kapitalgewinne berechnet?
Der Kapitalgewinn wird berechnet, indem der Anschaffungswert der Immobilie vom Verkaufspreis abgezogen wird. Im Falle einer geerbten Immobilie ist der maßgebliche Wert der zum Zeitpunkt der Erbschaft erfasste steuerpflichtige Vermögenswert.
Darüber hinaus können, wie bereits erwähnt, bestimmte dokumentierte Kosten vor der Ermittlung des endgültigen steuerpflichtigen Gewinns abgezogen werden.
Wie lautet die Formel zur Berechnung von Kapitalgewinnen?
Die Formel zur Berechnung des Kapitalgewinns aus dem Verkauf einer Immobilie lautet wie folgt:
Kapitalgewinn = Veräußerungswert – (Anschaffungswert × Währungsabwertungskoeffizient) – (Anschaffungs- und Veräußerungskosten + Aufwendungen für Verbesserungen an der Immobilie).
Wie funktioniert die Kapitalertragsbesteuerung?
Beim Verkauf Ihrer Immobilie in Portugal müssen Sie die Transaktion der IRS in Ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem der Verkauf stattfand, melden. Diese Pflicht besteht auch dann, wenn letztendlich keine Kapitalertragsteuer anfällt.
Nach Einreichung der Steuererklärung prüft die Steuerbehörde, ob ein Kapitalgewinn erzielt wurde, und berechnet den nach den IRS-Vorschriften steuerpflichtigen Betrag. Es ist außerdem wichtig, sorgfältig zu prüfen, ob Sie Anspruch auf eine Steuerbefreiung haben, da das portugiesische Recht bestimmte Fälle vorsieht, in denen keine Kapitalertragsteuer anfällt.
Wer ist von der Kapitalertragsteuer auf Immobilien befreit?
In Portugal können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen von einer Befreiung von der Kapitalertragsteuer beim Verkauf von Immobilien profitieren.
Immobilien, die vor Januar 1989 erworben wurden, dem Jahr des Inkrafttretens des Steuergesetzes, unterliegen beim Verkauf nicht der Kapitalertragsteuer.
Darüber hinaus können Kapitalgewinne aus dem Verkauf einer als Haupt- und Dauerwohnsitz genutzten Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen von der Besteuerung befreit sein:
Reinvestition des Kapitalgewinns in einen anderen Hauptwohnsitz: Nach Abzug etwaiger ausstehender, zum Zeitpunkt des Verkaufs zurückgezahlter Hypothekenbeträge muss der verbleibende Erlös in den Kauf einer anderen Immobilie reinvestiert werden, die als Haupt- und Dauerwohnsitz des Verkäufers bestimmt ist.
Diese Reinvestition muss innerhalb von 24 Monaten vor oder bis zu 36 Monaten nach dem Verkauf erfolgen. Voraussetzung ist, dass die verkaufte Immobilie während der 24 Monate vor der Transaktion der Hauptwohnsitz des Eigentümers war, was durch dessen eingetragenen Steuerwohnsitz belegt wird.
- Erklärung der Absicht zur Reinvestition: Wird die neue Immobilie nicht im selben Jahr wie der Verkauf erworben, muss der Verkäufer in seiner Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem der Verkauf stattfand, seine Absicht zur Reinvestition des Erlöses, auch nur teilweise, erklären, um den Anspruch auf die Steuerbefreiung aufrechtzuerhalten.
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