¿Pueden los municipios portugueses obligar a los propietarios a realizar obras de rehabilitación? ¿Quién debe pagarlas?

Si posees una propiedad en Portugal y la alquilas, es posible que te hayas encontrado con el problema del mantenimiento y las reparaciones. Ningún edificio permanecerá en perfectas condiciones para siempre, pero en caso de no estar utilizando la propiedad tu mismo, ¿sigues siendo responsable del mantenimiento de la propiedad? La respuesta es sí: los propietarios están obligados a mantener sus propiedades en buen estado de conservación y mantenimiento según la ley portuguesa. Además, si no cumplen con esta responsabilidad, el ayuntamiento de su zona puede obligarlos a realizar dichas obras. En caso de que no se lleven a cabo, el municipio podrá incluso tomar posesión del inmueble para realizarlas. Hoy te explicamos todo, desde el punto de vista jurídico, en torno a este tema.

Las obligaciones de los propietarios y los poderes de los municipios

Lo primero es lo primero: ¿Cuáles son las obligaciones que tiene como propietario y qué poderes tiene el municipio en caso de que no cumpla con sus obligaciones? En pocas palabras, todos los bienes inmuebles en Portugal deben estar y mantenerse en buenas condiciones y deben someterse a trabajos de conservación al menos una vez cada ocho años. Esa es la ley en Portugal. Además, independientemente de la fecha límite, los propietarios deben realizar las obras que sean necesarias para el mantenimiento de la seguridad, la salubridad y la disposición estética de la propiedad.

1. Si el propietario no realiza dicho mantenimiento, el municipio puede ordenar la ejecución de las obras necesarias para corregir las malas condiciones de seguridad o salud o las obras de conservación necesarias para mejorar la disposición estética. Asimismo, en los casos en que los edificios estén en peligro de derrumbe, o supongan un peligro para la salud pública y la seguridad de las personas, se puede ordenar su demolición.
2. Si a un edificio o parte de un edificio se le asigna un nivel de mantenimiento disminuido, el municipio puede imponer al propietario la obligación de rehabilitarlo. En este caso el municipio determina las obras necesarias, y el plazo para la finalización de estas obras, siempre teniendo en cuenta criterios de necesidad, adecuación y proporcionalidad.

Los riesgos del incumplimiento

Si se produce una imposición como esta, el propietario, por supuesto, será notificado y la orden se registrará en el registro de la propiedad. Esto asegura la debida publicidad de la decisión municipal y la consecuente limitación a la libre transmisión de la propiedad.

Si el propietario no cumple con la obligación de rehabilitar el inmueble, no inicia las operaciones urbanísticas que determine el municipio, o no completa las operaciones urbanísticas en los plazos establecidos, el ayuntamiento puede tomar posesión administrativa de los inmuebles y ejecutar de inmediato las obras necesarias.

¿Quién corre con el coste de las obras?

• El coste de las obras y todos los importes relacionados con los gastos incurridos por el municipio como resultado de la ejecución de las obras, incluidos los costes de realojo de los inquilinos, así como las indemnizaciones o sanciones que el municipio tenga que pagar, son a cargo del propietario.
• Si el propietario no tiene capacidad financiera o no desea realizar el pago en efectivo, puede proponer otros medios de pago. Esto puede hacerse mediante aportaciones en especie, sobre la base de una fianza de cumplimiento o incluso renunciando a los ingresos de la propiedad.
• La liquidación puntual de las deudas de las medidas obligatorias del ayuntamiento es indispensable. Si no se paga la deuda, las cantidades pueden ser recuperadas por los tribunales en el marco de los procedimientos de ejecución fiscal.
• Como alternativa al cobro judicial de la deuda a través del procedimiento de ejecución tributaria, el ayuntamiento puede solicitar la compensación a través de un arrendamiento forzoso, sujeto a la proporcionalidad. En estas situaciones, el ayuntamiento alquila la vivienda a través de un concurso o aplicando la normativa municipal de adjudicación de viviendas. Los pagos del alquiler efectuados por los inquilinos se imputan a la deuda, sin perjuicio de las disposiciones legales sobre el depósito de garantía.
• El ayuntamiento realiza la contabilidad anual, actualiza el importe de la deuda correspondiente y lo notifica al propietario.

Si el propietario está interesado en recuperar la posesión de la propiedad, debe manifestar esta intención por escrito y, si quedan cantidades pendientes por pagar, la comunicación escrita debe ir acompañada de un comprobante del pago total de la deuda pendiente.