Können die Gemeinden in Portugal Eigentümer zu Renovierungsarbeiten zwingen? Und wer zahlt?

Wenn Sie eine Immobilie in Portugal besitzen und diese vermieten, sind Sie möglicherweise auf das Thema Wartung und Reparatur gestoßen. Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, haften Sie dann trotzdem für die Instandhaltung der Immobilie? Die einfache Antwort lautet: ja. Eigentümer sind nach portugiesischem Recht verpflichtet, ihre Immobilien in einem guten Zustand zu halten und zu warten. Wenn sie dieser Verantwortung nicht nachkommen, kann die Gemeindeverwaltung sie zu solchen Arbeiten verpflichten. Werden diese nicht durchgeführt, kann die Gemeinde die Immobilie in Besitz nehmen, um diese Arbeiten durchzuführen. Heute erklären wir Ihnen alles rund um dieses Thema.

Pflichten der Immobilienbesitzer und Befugnisse der Gemeinden

Das Wichtigste zuerst: Welche Pflichten haben Sie als Immobilienbesitzer in Portugal und welche Befugnisse hat die Gemeinde, wenn Sie Ihren Pflichten nicht nachkommen? Einfach ausgedrückt, müssen alle Immobilien in Portugal in gutem Zustand gehalten und mindestens alle acht Jahre renoviert werden. Das ist das Gesetz in Portugal. Darüber hinaus müssen die Eigentümer unabhängig von dieser Frist alle Arbeiten durchführen, die für die Gewährleistung der Sicherheit, Bewohnbarkeit und ästhetischen Gestaltung der Immobilie erforderlich sind.

1. Wenn der Eigentümer diese Instandhaltung nicht durchführt, kann die Gemeinde die Ausführung der notwendigen Arbeiten zur Behebung schlechter Sicherheits- oder Wohnzustände oder der zur Verbesserung der ästhetischen Einrichtung notwendigen Arbeiten anordnen. Ebenso kann der Abriss von Gebäuden angeordnet werden, wenn diese einsturzgefährdet sind oder eine Gefahr für die öffentliche Gesundheit und Sicherheit darstellen.
2. Wird einem Gebäude oder einem Gebäudeteil ein verminderter Instandhaltungsgrad zugewiesen, kann die Gemeinde dem Eigentümer eine Sanierungspflicht auferlegen. In diesem Fall legt die Gemeinde die erforderlichen Arbeiten und die Frist für den Abschluss dieser erforderlichen Arbeiten fest, immer unter Berücksichtigung der Kriterien der Notwendigkeit, Angemessenheit und Verhältnismäßigkeit.

Die Risiken der Nichteinhaltung

Kommt es zu einer solchen Verhängung, wird der Eigentümer selbstverständlich benachrichtigt und der Auftrag beim Grundbuchamt eingetragen. Dies gewährleistet die Veröffentlichung des Gemeindebeschlusses und die damit verbundene Beschränkung der freien Eigentumsübertragung.

Kommt der Eigentümer der Sanierungspflicht nicht nach, leitet er die von der Gemeinde festgelegten Maßnahmen nicht ein oder führt er sie nicht innerhalb der gesetzten Fristen durch, kann der Gemeinderat die Immobilie in Besitz nehmen und die festgelegten Renovierungsarbeiten sofort ausführen.

Wer trägt die Kosten der Arbeiten?

• Die Kosten der Arbeiten und alle anderer Aufwendungen, die der Gemeinde infolge der Ausführung der Arbeiten entstehen – einschließlich der Kosten für die Umsiedlung der Mieter sowie etwaiger Entschädigungen oder Strafen, die die Gemeinde zu zahlen hat – sind vom Eigentümer zu tragen.
• Wenn der Eigentümer nicht über die finanzielle Leistungsfähigkeit verfügt oder die Zahlung nicht in bar leisten möchte, kann der Eigentümer andere Möglichkeiten der Zahlung vorschlagen. Dies kann durch Sachleistungen, auf Grundlage einer Erfüllungsbürgschaft oder auch durch Abgabe der Einkünfte aus der Immobilie erfolgen.
• Die rechtzeitige Begleichung der Schulden aus Zwangsmaßnahmen des Gemeinderats ist unabdingbar. Wird die Forderung nicht beglichen, können die Beträge im Rahmen eines Steuervollstreckungsverfahrens gerichtlich eingezogen werden.
• Alternativ zur gerichtlichen Eintreibung der Forderung im Steuervollstreckungsverfahren kann der Gemeinderat nach Maßgabe der Verhältnismäßigkeit eine Entschädigung durch Zwangspacht beantragen. In diesen Situationen vermietet der Gemeinderat die Immobilie durch ein Ausschreibungsverfahren oder durch Anwendung der kommunalen Vorschriften für die Zuweisung von Wohnungen. Die von den Mietern geleisteten Mietzahlungen werden vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen über die Hinterlegung von Kautionen auf die Schuld angerechnet.
• Der Gemeinderat führt die jährliche Rechnungslegung durch, aktualisiert den entsprechenden Schuldenbetrag und teilt dies dem Eigentümer mit.

Wenn der Eigentümer daran interessiert ist, die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen, muss er dies schriftlich erklären, und falls noch ausstehende Beträge zu zahlen sind, muss der schriftlichen Mitteilung ein Nachweis über die vollständige Zahlung beigefügt werden.