En un contexto internacional caracterizado por las tensiones geopolíticas en Ucrania y Oriente Medio, la incertidumbre sobre hasta cuándo la política monetaria del Banco Central Europeo seguirá siendo restrictiva y el deterioro de las perspectivas económicas, "la probabilidad de una corrección de precios en el mercado inmobiliario residencial tiende a aumentar", advierte el Banco de Portugal (BdP). Y todo ello "aumenta el riesgo de los créditos de la cartera hipotecaria". Sin embargo, la escasa oferta de viviendas debería mitigar el impacto de la menor demanda sobre los precios.
En su análisis de las principales vulnerabilidades para la estabilidad financiera en Portugal, el regulador portugués señaló el riesgo de "una corrección de precios en el mercado inmobiliario residencial, impulsada por el incierto escenario macroeconómico", marcado por el aumento de los tipos de interés y la inestabilidad geográfica. El Informe de Estabilidad Financiera de noviembre de 2023, publicado el miércoles pasado, afirma que "el escenario macroeconómico es incierto", caracterizado por el aumento de los tipos de interés y la inestabilidad geopolítica. Además, "la reciente incertidumbre política en el país es una nueva fuente de riesgo, aunque mitigado por la esperada aprobación de los Presupuestos del Estado para 2024 propuesto por el actual gobierno", añadió.
Este riesgo de caída de los precios de la vivienda se debe al enfriamiento de la demanda, que ya es claramente visible en el país:
- Las ventas de viviendas están cayendo: el número de transacciones cayó en el primer semestre de 2023, un 22% interanual (-10% en el segundo semestre de 2022);
- El tiempo medio para vender una propiedad se estabilizó en torno a los 6 meses en el primer semestre de 2023, tras la reducción observada en 2022;
- Caída del crédito hipotecario: las nuevas operaciones de crédito hipotecario (excluidas las renegociaciones) se contrajeron un 20% interanual entre enero y septiembre de 2023.
Venta de casas en Portugal
Por otro lado, la demanda de viviendas en Portugal se ha visto sostenida por los extranjeros. "La situación geográfica de Portugal y las condiciones de seguridad y estabilidad que lo han convertido en un destino deseable siguen apoyando la demanda de no residentes y residentes extranjeros", subraya el regulador dirigido por Mário Centeno.
En la última década, "el aumento de la participación de compradores no residentes ha caracterizado el mercado inmobiliario residencial en Portugal". Y en el primer semestre de 2023, la participación del mercado inmobiliario residencial en manos de compradores con residencia fiscal fuera de Portugal aumentó 2 puntos porcentuales en comparación con el mismo período de 2022, hasta el 12,7% de las transacciones.
También hay quienes siguen buscando propiedades residenciales portuguesas como activo de inversión. Aunque "las inversiones de ahorro alternativas se han vuelto más atractivas últimamente, en un contexto de volatilidad en los mercados financieros e incertidumbre económica, este activo sigue siendo relevante en términos de diversificación de carteras", explica el BdP. Además, "una inflación más alta puede promover la demanda de propiedades residenciales como reserva de valor", añade.
La oferta de vivienda limita el impacto de la caída de los precios
Lo que también afirma el BdP es que "la limitada oferta de vivienda nueva y la falta de stock acumulado de viviendas disponibles mitigan el impacto sobre los precios en caso de reducción de la demanda".
Aunque hay más viviendas nuevas a la venta, la oferta sigue siendo inferior a la demanda. "El número de viviendas puestas a la venta aumentó en el primer semestre de 2023 en comparación con 2022, después de que se observara un descenso entre 2014 y 2021", según el regulador portugués. Esto sucedió a pesar de los obstáculos que se interpusieron a la actividad de la construcción en Portugal, concretamente la falta de mano de obra, el elevado nivel de los tipos de interés y la escasez de materiales.
Además de la falta de oferta, "los costes de construcción se han mantenido elevados, aunque se han ralentizado en los últimos meses", por lo que "pueden seguir reflejándose en el precio de las propiedades comercializadas y, en particular, de las nuevas construcciones", añade .
Por lo tanto, las limitaciones en la oferta de vivienda nueva, la falta de un stock acumulado de viviendas disponibles y el aumento de los costes de construcción han contribuido al aumento de los precios de la vivienda en el país. "El índice de precios de la vivienda en términos reales siguió aumentando en Portugal hasta el segundo trimestre de 2023, mientras que en la zona del euro cayó a partir del primer trimestre de 2022", afirma el BdP. Los datos del INE muestran que los precios de la vivienda en Portugal aumentaron un 8,7% interanual en el mismo período.
Además, "la evolución del mercado de alquiler ha seguido el ritmo de la evolución de los precios de transacción de propiedades residenciales. En el segundo trimestre de 2023, el valor medio por metro cuadrado de los nuevos contratos de alquiler aumentó un 11% interanual", señala el documento.
Evolución de los precios de la vivienda en Portugal
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