Échange de maison au Portugal : tout ce que vous devez savoir sur les échanges immobiliers

L'échange de biens immobiliers, également connu sous le nom d'échange de maison, prend de plus en plus d'importance sur le marché immobilier au Portugal, où ce processus est appelé « permuta ». Bien que l'idée d'un échange de maison au Portugal semble simple, il y a quelques aspects juridiques importants à garder à l'esprit. Dans cet article, avec l'aide de Belzuz Abogados, nous clarifierons les principales caractéristiques et exigences légales des contrats d'échange de maison ou d'immobilier au Portugal, comment se déroule une transaction, les précautions à prendre et les avantages potentiels pour les propriétaires.

Qu'est-ce qu'un contrat d'échange immobilier ?

Un contrat d'échange peut être décrit comme un contrat par lequel 2 parties se transfèrent réciproquement et simultanément leurs droits sur certains actifs. Bien qu'il s'agisse d'un type de contrat fréquemment utilisé - souvent appelé simplement « échange de maison ou propriété » - il s'agit d'un contrat atypique, qui n'est ni prévu ni réglementé par la législation portugaise, étant basé sur la liberté contractuelle des parties impliquées, comme l'explique Ricardo Pires Jordão à Belzuz Abogados.

Toutefois, ce type de contrat est soumis à la forme requise pour la transmission du bien échangé, de sorte que, dans le cas d'un échange de biens immobiliers, le contrat est soumis à des formalités particulières et doit être conclu par acte authentique.

Il est à noter que ni les droits échangés, ni la valeur des biens échangés n'ont besoin d'être identiques. dnc Dans le cas de l'échange d'un bien immobilier, il ne sera donc pas nécessaire qu'il y ait une quelconque similitude en termes de prix, de typologie ou de localisation. Par exemple, si un bien est évalué à 300 000 euros, il sera toujours possible de l'échanger contre un autre bien évalué à 200 000 euros en payant la différence de 100 000 euros.

Comment fonctionnent les échanges de maison au Portugal ?

Une condition sine qua non pour échanger un bien est bien sûr d'être propriétaire du bien. Une fois cette condition remplie, il faut alors trouver un propriétaire qui accepte de conclure un contrat d'échange de propriété, avec des propriétés d'intérêt pour les deux parties.

Trouver des parties intéressées pour ce type d'entreprise peut être difficile, car l'échange de biens est encore une faible partie des transactions au Portugal. Cependant, plusieurs instruments ont été créés pour faciliter la rencontre entre propriétaires, à savoir des « marchés de troc » gérés par des sociétés immobilières, des groupes de réseaux sociaux dédiés à ce type de commerce et même une simple recherche des mots « échange », « troc » ou « permuta » sur idealista peut aider les parties intéressées dans ce type d'entreprise.

Une fois qu'un accord est conclu entre les propriétaires, il est recommandé, dans la plupart des cas, qu'un contrat soit signé, dans lequel les parties établissent et s'engagent à respecter les termes et conditions convenus, y compris la valeur attribuée à chacune des propriétés, la date à laquelle l'accord définitif sera signé, les clauses pénales en cas de non-respect par l'une des parties, etc.

Semblable au contrat de promesse de vente et d'achat au Portugal (CPCV), ce contrat de promesse doit également inclure la reconnaissance présentielle des signatures des parties.

Si les propriétaires intéressés par l'échange de propriétés ont contracté des hypothèques, ils doivent en informer les banques respectives. Cela peut aussi être l'occasion de renégocier les conditions de financement. Dans tous les cas, les banques concernées devront être informées afin que l'hypothèque puisse être annulée si nécessaire ou, alternativement, procéder aux inscriptions provisoires des nouvelles hypothèques.

Enfin, l'échange est soumis à la forme requise pour la transmission du bien échangé qui, s'il s'agit d'un bien immobilier, doit se faire par acte authentique. S'il existe une différence de valeur entre les biens échangés, l'IMT (Impôt sur le transfer de propriétés) et le droit de timbre devront être payés, la taxe étant due par la partie recevant le bien de plus grande valeur.

Quels sont les avantages d'un échange de maison ?

L'échange de biens immobiliers au Portugal présente plusieurs avantages selon les cas spécifiques.

• Parts de succession / Copropriété

Dans les situations d'indivision résultant de partages où les héritiers se retrouvent avec la proportion de leurs parts dans plus d'un bien, l'échange des parts permettra à chacun d'acquérir la pleine propriété des biens. Exemple : deux frères copropriétaires de deux propriétés à parts égales (50% / 50%) peuvent échanger leurs parts afin que chacun devienne l'unique propriétaire d'une des propriétés.

• Financement bancaire

Dans un échange, le prix d'achat est totalement ou partiellement payé par la délivrance d'un bien, il n'y aura donc pas besoin de demander un financement bancaire ou, s'il y en a, ce ne sera pas significatif, ce qui peut être une alternative pour ceux qui ont des difficultés à obtenir un crédit inmobilier.

• Non-paiement ou réduction importante des impôts

Cela concerne à la fois la taxe de transfert de propriété municipale (IMT) et le droit de timbre.

L'IMT est l'impôt perçu sur les transmissions, à titre onéreux, du droit de propriété ou de parties de ce droit, sur les biens immobiliers situés sur le territoire national. En règle générale, c'est la taxe la plus chère lors de l'achat d'un bien immobilier.

L'IMT varie selon la valeur d'acquisition ou la valeur patrimoniale imposable du bien, le type d'habitation (urbaine ou rurale), le type de résidence et la destination de l'acquéreur, le taux applicable variant entre 1% et 8%. Il en est ainsi, sauf si l'acquéreur a sa résidence fiscale dans un pays, territoire ou région soumis à un régime fiscal plus favorable, figurant sur la liste fixée par arrêté du ministre chargé des finances ou est une entité contrôlée, directement ou indirectement, par une entité fiscalement domiciliée dans un pays, un territoire ou une région soumis à un régime fiscal plus favorable, figurant sur la liste fixée par arrêté du ministre chargé des finances.

Dans un contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier, la taxe IMT est calculée et appliquée sur la base de la valeur de l'acte ou de la valeur tributaire patrimoniale (valeur la plus élevée). Dans le cas d'un échange de propriété, l'IMT (et le droit de timbre) ne s'appliquera que sur le différentiel du bien échangé.

Par exemple, une propriété achetée au Portugal continental, pour une habitation privée permanente au prix de 300 000 euros serait soumise au paiement d'une taxe IMT d'environ 12 040 euros. Si ce même bien est acquis par échange d'un autre bien d'une valeur de 180 000 euros, soit la différence de 120 000 euros, le montant de l'IMT serait de 551,86 euros car il ne s'appliquerait qu'à la différence de prix.

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