„Permuta“ in Portugal: Alles, was Sie über den Immobilientausch wissen müssen

Der Haustausch in Portugal wird immer beliebter. Doch wie funktioniert das Ganze?

Immobilientausch in Portugal
Immobilientausch in Portugal
31 August 2021, Redaktion

Der Immobilientausch oder Haustausch in Portugal („permuta“ auf Portugiesisch) wird immer beliebter. Während die Idee einfach erscheint, sind einige wichtige rechtliche Aspekte zu beachten. In diesem Artikel klären wir mit Hilfe von Belzuz Abogados die wichtigsten Merkmale und rechtlichen Anforderungen von Wohnungs- oder Immobilientauschverträgen in Portugal, wie so ein Geschäft Deal abläuft, welche Vorkehrungen zu treffen sind und welche Vorteile sie den Eigentümern bieten.

Was ist ein Immobilientauschvertrag?

Bei einem Tauschvertrag übertragen sich zwei Parteien wechselseitig und gleichzeitig ihre Rechte an bestimmten Vermögenswerten, die aufgrund eines solchen Vertrages Teil des Vermögens ihrer jeweiligen Gegenpartei werden. Obwohl es sich um eine häufig verwendete Vertragsart handelt - oft einfach als „Haustausch“ bezeichnet - handelt es sich um einen atypischen Vertrag, der vom portugiesischen Recht nicht vorgesehen oder geregelt ist und auf der Vertragsfreiheit der beteiligten Parteien beruht, wie Ricardo Pires Jordanien von Belzuz Abogados erläutert.

Der Vertrag über den Austausch von Immobilien unterliegt jedoch gewissen Formvorschriften und muss durch eine öffentliche Urkunde dokumentiert werden.

Es ist zu beachten, dass die ausgetauschten Rechte nicht identisch sein müssen und dass der Wert des ausgetauschten Eigentums nicht übereinstimmen muss, sodass im Falle des Austauschs von Immobilien keine Übereinstimmung hinsichtlich Preis, Objektart oder Lage erforderlich ist. Wenn eine Immobilie beispielsweise einen Wert von 300.000 Euro hat, ist es jederzeit möglich, sie gegen eine andere Immobilie im Wert von 200.000 Euro gegen Zahlung der Differenz von 100.000 Euro auszutauschen.

Wie funktioniert der Immobilientausch in Portugal?

Eine wesentliche Voraussetzung für den Tausch von Eigentum ist natürlich, Eigentümer der Immobilie zu sein. Sobald diese Bedingung erfüllt ist, muss ein Eigentümer gefunden werden, der bereit ist, einen Immobilientauschvertrag mit für beide Parteien interessanten Immobilien abzuschließen.

Es kann schwierig sein, Interessenten für diese Art von Geschäft zu finden, da der Tausch von Immobilien in Portugal im Vergleich zu anderen Märkten noch ein sehr kleines Geschäft ist. Es wurden jedoch mehrere Instrumente geschaffen, um das Zusammenkommen zwischen den Eigentümern zu erleichtern, nämlich „Tauschmärkte“, die von Immobilienunternehmen verwaltet werden, Gruppen in sozialen Netzwerken, die sich dieser Art von Geschäft widmen, und sogar eine einfache Suche nach den Wörtern „Tausch“, „Swap“ oder „permuta“ bei idealista kann Interessenten weiterhelfen.

Sobald eine Einigung zwischen den Eigentümern erzielt wurde, wird in den meisten Fällen der Abschluss eines Schuldscheinvertrags empfohlen, in dem die Parteien die vereinbarten Bedingungen festlegen und sich an sie binden, einschließlich des Werts, der den einzelnen Immobilien zugeschrieben wird, des Datums, an dem der endgültige Vertrag unterzeichnet wird, Strafklauseln bei Nichteinhaltung durch eine der Parteien usw.

Ähnlich wie der gewöhnliche Schuldscheinvertrag in Portugal (CPCV) muss auch dieser Schuldscheinvertrag die vorläufige Anerkennung der Unterschriften der Schuldner enthalten.

Haben die am Tausch interessierten Eigentümer Hypotheken aufgenommen und sind die zu tauschenden Immobilien mit Hypotheken belastet, sollten sie die jeweiligen Banken informieren. Dies kann auch eine Gelegenheit sein, die Finanzierungsbedingungen neu zu verhandeln. In jedem Fall müssen die beteiligten Banken informiert werden, damit die Hypothek gegebenenfalls gekündigt oder die provisorische Anmeldungen der neue Hypothek vorgenommen werden kann.

Schließlich unterliegt der Tausch der Form, die für die Übermittlung des getauschten Vermögens erforderlich ist, die im Falle von Immobilien durch öffentliche Urkunde oder beglaubigte private Urkunde erfolgen muss. Bei einem Wertunterschied zwischen den ausgetauschten Immobilien sind IMT (Grunderwerbsteuer) und Stempelsteuer zu entrichten, wobei die Steuer von der Partei zu zahlen ist, die die Immobilie mit dem höheren Wert erhält.

Welche Vorteile bietet ein Immobilientausch?

Der Immobilientausch in Portugal hat je nach Einzelfall mehrere Vorteile.

  • Erbschaftsanteile / Miteigentum

In Fällen des Miteigentums aufgrund von Teilungen, bei denen die Erben jeweils Anteile an mehreren Immobilien besitzen, ermöglicht der Austausch von Anteilen beiden, das volle Eigentum an den Immobilien zu erwerben. Zum Beispiel: Zwei Brüder, die zu gleichen Teilen Miteigentümer von zwei Immobilien sind (50% / 50%), können ihre Anteile umtauschen, sodass jeder der Alleineigentümer einer der Immobilien wird.

  • Bankfinanzierung

Bei einem Tausch wird der Kaufpreis ganz oder teilweise durch die Übergabe einer Immobilie bezahlt, so dass keine Bankfinanzierung beantragt werden muss oder, falls vorhanden, nicht erheblich ist, was für diese eine Alternative sein kann die Schwierigkeiten haben, einen Wohnbaukredit zu erhalten.

  • Nichtzahlung oder erhebliche Steuersenkung

Dies geschieht sowohl bei der kommunalen Grunderwerbsteuer (IMT) als auch bei der Stempelsteuer.

Die IMT ist die Steuer, die auf die entgeltliche Übertragung des Eigentumsrechts oder von Teilen dieses Rechts an Immobilien im Inland erhoben wird. Sie ist in der Regel die teuerste Steuer beim Immobilienkauf.

Die IMT variiert je nach Anschaffungswert oder steuerpflichtigem Vermögenswert der Immobilie, Art der Immobilie (städtisch oder ländlich), Wohnort und Verwendungszweck, wobei der anwendbare Satz zwischen 1% und 8% variiert.

Bei einem Kauf- und Verkaufsvertrag von Immobilien wird die IMT-Steuer auf der Grundlage des Werts der Urkunde oder des Vermögenswerts (je nachdem, welcher höher ist) berechnet und angewendet, im Falle des Eigentumstauschs wir die IMT (und die Stempelsteuer) nur auf die Differenz des ausgetauschten Eigentums berechnet.

Zum Beispiel würde eine auf dem portugiesischen Festland gekaufte Immobilie zum dauerhaften Wohnen in Privatbesitz zum Preis von 300.000 Euro der Zahlung einer IMT-Steuer von rund 12.040 Euro unterliegen. Wenn dieselbe Immobilie durch den Austausch einer anderen Immobilie im Wert von 180.000 Euro erworben wird, was einer Differenz von 120.000 Euro entspricht, würde die zu zahlende IMT 551,86 Euro betragen, da sie nur auf den Differenzbetrag fällig ist.

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