Permuta de casas en Portugal: todo lo que necesitas saber sobre los intercambios de propiedades

El intercambio de bienes inmuebles, también conocido como permuta de casas, ha ido ganando cada vez más importancia en el mercado inmobiliario de Portugal, donde este proceso se denomina "permuta". Si bien la idea de un intercambio de casa en Portugal parece sencilla, hay algunos aspectos legales importantes a tener en cuenta. En este artículo, de la mano de Belzuz Abogados, aclararemos las principales características y requisitos legales de los contratos de permuta de vivienda o bienes inmuebles en Portugal, cómo se realiza una transacción, qué precauciones hay que tener en cuenta y las posibles ventajas para los propietarios.

¿Qué es un contrato de permuta inmobiliaria?

Un contrato de intercambio puede describirse como un contrato oneroso mediante el cual 2 partes se transfieren recíproca y simultáneamente sus derechos sobre determinados bienes, los cuales, en virtud de dicho contrato, pasan a formar parte del patrimonio de sus respectivas contrapartes. A pesar de ser un tipo de contrato de uso frecuente, a menudo denominado simplemente "intercambio de casa / propiedad", este es un contrato atípico, que no está previsto ni regulado por la ley portuguesa, y que se basa en la libertad contractual de las partes implicadas, como explica Ricardo Pires Jordão de Belzuz Abogados.

No obstante, este tipo de contrato está sujeto a la forma exigida para la transmisión de los bienes objeto de la permuta, por lo que, tratándose de una permuta de bienes inmuebles, el contrato está sujeto a requisitos formales especiales y debe celebrarse mediante escritura pública o documento privado certificado.

Hay que tener en cuenta que no es necesario que los derechos intercambiados sean idénticos, ni que exista una correspondencia entre el valor de los bienes intercambiados, por lo que en el caso de la permuta de bienes inmuebles no será necesario que exista similitud en cuanto a precio, tipología o ubicación. Por ejemplo, si un inmueble está valorado en 300.000 euros siempre será posible cambiarlo por otro valorado en 200.000 euros pagando la diferencia de 100.000 euros.

¿Cómo funcionan los intercambios de casa en Portugal?

Una condición previa esencial para el intercambio de bienes es, por supuesto, ser el dueño de la propiedad. Una vez cumplida esta condición, es necesario encontrar un propietario que esté dispuesto a celebrar un contrato de intercambio de propiedades, con inmuebles de interés para ambas partes.

Encontrar partes interesadas para este tipo de transacción puede ser difícil, ya que el intercambio de propiedades sigue siendo un negocio muy pequeño en Portugal en comparación con otros mercados. Sin embargo, se han creado varios instrumentos para facilitar el encuentro entre propietarios, en concreto "mercados de permuta" gestionados por empresas inmobiliarias, grupos de redes sociales dedicados a este tipo de negocio e incluso una simple búsqueda de las palabras "intercambio", "permuta" o "trueque" en idealista puede ayudar a los interesados en este tipo de negocio.

Una vez que se llega a un acuerdo entre los propietarios, se recomienda, en la mayoría de los casos, que se firme un precontrato, en el cual las partes establecen y se obligan a los términos y condiciones pactados, incluyendo el valor atribuido a cada una de las propiedades, el fecha en la que se firmará el contrato definitivo, cláusulas penales en caso de incumplimiento por una de las partes, etc.

Similar al contrato de promesa de compraventa en Portugal (CPCV),  este precontrato también debe incluir el reconocimiento presencial de las firmas de las partes contrayentes.

Cuando los propietarios interesados en intercambiar propiedades hayan suscrito hipotecas y éstas estén gravadas con préstamos hipotecarios, deberán informar a los respectivos bancos. Esto también puede ser una oportunidad para renegociar las condiciones de financiación. En cualquier caso, habrá que informar a las entidades bancarias implicadas para que, en su caso, se cancele la hipoteca o, en su defecto, se realicen las inscripciones provisionales de las nuevas hipotecas.

Por último, la permuta está sujeta a la forma requerida para la transmisión de la propiedad intercambiada, que, en el caso de los bienes inmuebles, debe realizarse mediante escritura pública o documento privado autentificado. Si existe una diferencia de valor entre los inmuebles intercambiados, habrá que pagar el IMT (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, siendo el impuesto a cargo de la parte que recibe el inmueble de mayor valor.

¿Cuáles son las ventajas de un intercambio de casas?

El intercambio de inmuebles en Portugal tiene varias ventajas según el caso concreto.

• Acciones de herencia / Copropiedad

En las situaciones de copropiedad resultantes de las particiones en las que los herederos se quedan con la proporción de sus acciones en más de una propiedad, el intercambio de acciones permitirá a ambos adquirir la plena propiedad de las propiedades. Por ejemplo: dos hermanos que son copropietarios de dos propiedades a partes iguales (50% / 50%) pueden intercambiar sus acciones para que cada uno se convierta en el único propietario de una de las propiedades.

• Financiación Bancaria

En una permuta, el precio de compra se paga total o parcialmente mediante la entrega de un inmueble, por lo que no habrá necesidad de pedir financiación bancaria o, si la hay, no será significativa, algo que puede ser una alternativa para aquellos que tienen dificultades para obtener crédito para la vivienda.

• Impago o reducción significativa de impuestos

Esto ocurre tanto con el Impuesto Municipal sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) como con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. 

El IMT es el impuesto que grava las transmisiones, a título oneroso, del derecho de dominio o de partes de este derecho, sobre bienes inmuebles situados en el territorio nacional. Por norma general, es el impuesto más caro a la hora de adquirir bienes inmuebles.

El IMT varía según el valor de adquisición o valor patrimonial imponible del inmueble, el tipo de vivienda (urbana o rural), la residencia del adquirente y el destino, variando la tipo impositivo aplicable entre el 1% y el 8%. EEste es el caso, excepto si el comprador tiene su residencia fiscal en un país, territorio o región sujeto a un régimen fiscal más favorable, en la lista aprobada por una Orden Ejecutiva del Ministro de Finanzas o es una entidad controlada, directa o indirectamente, por una entidad que es residente fiscal en un país, territorio o región sujeto a un régimen fiscal más favorable, en la lista aprobada por una Orden Ejecutiva del Ministro de Hacienda.

Mientras que en un contrato de compraventa de inmuebles, el impuesto IMT se calcula y aplica en base al valor de la escritura o al valor tributario patrimonial, (dependiendo de cuál sea mayor), en el caso de la permuta de inmuebles el IMT (y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) sólo se aplicará sobre el diferencial del inmueble permutado.

Por ejemplo, una propiedad comprada en Portugal continental, para ser usada como vivienda habitual por el precio de 300.000 euros, estaría sujeta al pago de un impuesto IMT de unos 12.040 euros. Si este mismo inmueble se adquiere mediante la permuta de otro valorado en 180.000 euros, siendo la diferencia de 120.000 euros, el IMT a pagar sería de 551,86 euros, ya que sólo se aplica a la diferencia de precio.

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