Permuta in Portogallo: tutto quello che c'è da sapere sugli scambi di immobili

Come funziona la permuta in Portogallo? Questo tipo di transazione sta diventando sempre più popolare nel mercato immobiliare e noi abbiamo i dettagli di come funziona

Permute immobiliari in Portogallo
Permute immobiliari in Portogallo
31 agosto 2021, Redazione

Lo scambio di immobili, noto anche come permuta di case, sta acquisendo sempre più importanza nel mercato immobiliare in Portogallo. Sebbene l'idea di uno scambio di casa in Portogallo sembri semplice, ci sono alcuni importanti aspetti legali da tenere a mente. In questo articolo, con l'aiuto di Belzuz Abogados, chiariremo le principali caratteristiche e i requisiti legali dei contratti di permuta immobiliare in Portogallo, come si chiude un accordo, quali sono le precauzioni da prendere e i potenziali vantaggi per i proprietari.

Che cos'è un contratto di permuta?

Un contratto di permuta può essere descritto come un contratto oneroso attraverso il quale due parti trasferiscono reciprocamente e simultaneamente i loro diritti su determinati beni, che, in virtù di tale contratto, entrano a far parte dei beni delle rispettive controparti. Pur essendo una tipologia contrattuale di uso frequente - spesso definita semplicemente "scambio casa/trasferimento di proprietà" - si tratta di un contratto atipico, non previsto né regolamentato dalla legge portoghese, essendo basato sulla libertà contrattuale delle parti coinvolte, come spiegato da Ricardo Pires Jordão, di Belzuz Abogados.

Tuttavia, questo tipo di contratto è subordinato alla forma richiesta per la trasmissione del bene scambiato, per cui, in caso di permuta di immobile, il contratto è soggetto a particolari requisiti formali e deve essere chiuso con atto giuridico o una scrittura privata.

Si precisa che non è necessario che i diritti scambiati siano identici, né che vi sia corrispondenza tra i valori dei beni scambiati, quindi nel caso dello scambio di beni immobili, non sarà necessario che vi sia alcuna somiglianza in termini di prezzo, tipologia o posizione. Ad esempio, se un immobile è valutato 300.000 euro sarà sempre possibile permutarlo con un altro immobile valutato 200.000 euro, pagando la differenza di 100.000 euro.

Come funziona la permuta in Portogallo?

Un prerequisito essenziale per lo scambio di proprietà è ovviamente essere il proprietario dell'immobile da scambiare. Una volta soddisfatta questa condizione, occorre poi trovare un proprietario disposto a stipulare un contratto di permuta immobiliare, con immobili di interesse per entrambe le parti.

Trovare parti interessate per questo tipo di attività può essere difficile, poiché lo scambio di immobili è ancora un'attività non molto conosciuta in Portogallo rispetto ad altri mercati. Tuttavia, sono stati creati diversi strumenti per facilitare l'incontro tra i proprietari, chiamati "mercati di scambio": ne organizzano alcune società immobiliari o puoi cercare sui gruppi sui social network dedicati a questo tipo di attività. Una soluzione ancora più semplice è quella di fare una ricerca su idealista con le parole "scambio" o "permuta" e vedere quali immobili sono in vendita con questa opzione.

Una volta raggiunto un accordo tra i proprietari, si raccomanda, nella maggior parte dei casi, di firmare un contratto preliminare, in cui le parti stabiliscono e si impegnano a rispettare i termini e le condizioni pattuite, compreso il valore attribuito a ciascuno degli immobili, la data in cui verrà firmato il contratto definitivo, e le clausole penali in caso di inadempimento di una delle parti.

Come un normale contratto preliminare di compravendita in Portogallo (CPCV), questo contratto preliminare per la permuta deve includere anche il riconoscimento presenziale delle firme delle parti contraenti.

Se i proprietari interessati allo scambio di immobili hanno acceso mutui e questi sono gravati da ipoteche, devono informare le rispettive banche. Questa può anche essere un'opportunità per rinegoziare le condizioni del mutuo. In ogni caso, le banche interessate dovranno essere informate affinché l'ipoteca possa essere eventualmente cancellata o, in alternativa, procedere alle richieste preliminari per delle nuove ipoteche.

Infine, la permuta è subordinata alla forma di agire richiesta per la trasmissione del bene scambiato, che, nel caso di beni immobili, deve avvenire con atto pubblico o scrittura privata autenticata. In caso di differenza di valore tra gli immobili scambiati si dovrà versare l'IMT (Imposta di Trasferimento Immobile) e l'Imposta di Bollo, imposta a carico di chi riceve l'immobile di maggior valore.

Quali sono i vantaggi della permuta?

Lo scambio di immobili in Portogallo presenta diversi vantaggi a seconda del caso specifico.

  • Partizioni ereditarie/Comproprietà

Nelle situazioni di comproprietà risultanti da partizioni in cui agli eredi viene lasciata una quota ereditaria di più beni, lo scambio di quote consentirà ad entrambi di acquisire la piena proprietà dei beni desiderati. Ad esempio: due fratelli comproprietari di due immobili in quote uguali (50% / 50%) possono scambiare le proprie quote in modo che ciascuno diventi unico proprietario di uno degli immobili.

  • Finanziamento bancario

In una permuta, il prezzo di acquisto viene pagato in tutto o in parte con la consegna di un immobile, quindi non ci sarà bisogno di chiedere un finanziamento bancario o, se ce ne fosse bisogno, questo non sarà significativo. Questa può essere quindi un'alternativa per chi ha difficoltà ad ottenere un prestito o un mutuo.

  • Esenzione o riduzione significativa delle tasse

Questo accade sia con l'Imposta Municipale di Trasferimento di Proprietà (IMT) che con l'Imposta di Bollo .

L'IMT è l'imposta riscossa sui trasferimenti, a titolo oneroso, del diritto di proprietà o di parti di tale diritto, su immobili ubicati nel territorio portoghese. Come regola generale, è l'imposta più costosa per l'acquisto di immobili.

L'IMT varia in base al valore di acquisto dell'immobile o al valore patrimoniale imponibile, al tipo di abitazione (urbana o rurale), alla residenza e allo scopo dell'acquirente, con un'aliquota applicabile variabile tra l'1% e l'8%. Questo a meno che l'acquirente non abbia la residenza fiscale in un paese, territorio o regione soggetti a un regime fiscale più favorevole, nell'elenco approvato con decreto del Ministro delle finanze o sia un ente controllato, direttamente o indirettamente, da un soggetto fiscalmente residente in un paese, territorio o regione soggetto a regime fiscale più favorevole, nell'elenco approvato con decreto del Ministro delle finanze.

Mentre in un contratto di compravendita di immobili l'IMT viene calcolata e applicata in base al valore dell'atto o al valore tributario patrimoniale, (a seconda di quale sia maggiore), nel caso di permuta di immobile l'IMT (e l'imposta di bollo) si applicheranno solo sul differenziale dell'immobile scambiato.

Ad esempio, un immobile acquistato nel Portogallo continentale, come abitazione permanente di proprietà privata al prezzo di 300.000 euro, sarebbe soggetto al pagamento di un'imposta IMT di circa 12.040 euro. Se questo stesso immobile viene acquistato con permuta di un altro immobile del valore di 180.000 euro, essendo la differenza di 120.000 euro, l'IMT da pagare sarebbe di 551,86 euro in quanto si applica solo alla differenza di prezzo.

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