"Permuta" în Portugalia: tot ce trebuie să știți despre schimburile de proprietăți

Cum funcționează schimburile de locuințe în Portugalia? Acest tip de tranzacție devine din ce în ce mai popular pe piața imobiliară și avem toate detaliile care te-ar putea interesa

Schimburi de proprietăți în Portugalia
Schimburi de proprietăți în Portugalia
31 august 2021, Redacție

Schimbul de bunuri imobiliare, un concept mai puțin cunoscut în România, a căpătat din ce în ce mai multă importanță pe piața imobiliară din Portugalia, unde acest proces este numit „permuta”. În timp ce ideea unui schimb de locuințe în Portugalia pare simplă, există câteva aspecte juridice importante de reținut. În acest articol, cu ajutorul Belzuz Abogados, vom clarifica principalele caracteristici și cerințele legale ale contractelor de schimb de locuințe sau imobiliare din Portugalia, modul în care se poate încheia o afacere, măsurile de precauție care trebuie luate și potențialele avantaje pentru proprietari.

Ce este un contract de schimb imobiliar?

Un contract de schimb poate fi descris ca un contract oneros prin care 2 părți își transferă reciproc și simultan drepturile asupra anumitor active, care, în virtutea unui astfel de contract, devin parte a activelor omologilor lor respectivi. În ciuda faptului că este un tip de contract frecvent utilizat - adesea denumit pur și simplu „schimb de casă/proprietate” - acesta este un contract atipic, care nu este prevăzut sau reglementat de legislația portugheză, fiind bazat pe libertatea contractuală a părților implicate, așa cum explică de Ricardo Pires Jordão  la Belzuz Abogados.

Cu toate acestea, acest tip de contract este supus formularului necesar transmiterii bunurilor schimbate, astfel încât, în cazul unui schimb de bunuri imobile, contractul este supus unor cerințe formale speciale și trebuie încheiat prin contract sau cu document privat certificat.

Trebuie remarcat faptul că bunurile schimbate nu trebuie să fie identice și că nu există o corespondență între valoarea bunurilor schimbate, astfel încât, în cazul schimbului de bunuri imobile, nu va fi necesar să existe vreo asemănare în ceea ce privește prețul, tipologia sau locația. De exemplu, dacă o proprietate este evaluată la 300.000 de euro, va fi întotdeauna posibilă schimbarea acesteia pe o altă proprietate evaluată la 200.000 de euro, plătind diferența de 100.000 de euro.

Cum funcționează schimburile de locuințe în Portugalia?

O condiție esențială pentru schimbul de proprietate este, desigur, să fii proprietarul proprietății. Odată îndeplinită această condiție, este necesar să găsești un proprietar care este dispus să încheie un contract de schimb de proprietăți, cu proprietăți de interes pentru ambele părți.

Găsirea părților interesate pentru acest tip de afacere poate fi dificilă, deoarece schimbul de proprietăți este încă un tip de tranzacție nu foarte întâlnit în Portugalia în comparație cu alte piețe. Cu toate acestea, au fost create mai multe instrumente pentru a facilita întâlnirea dintre proprietari, și anume „piețe de schimb/troc” administrate de companii imobiliare, grupuri de rețele sociale dedicate acestui tip de afaceri și chiar o simplă căutare folosind cuvintele „schimb”, englezescul „swap” sau „permuta” pe idealista poate ajuta părțile interesate în acest tip de afacere.

Odată încheiat un acord între proprietari, se recomandă, în majoritatea cazurilor, semnarea unui pre-contract, în care părțile stabilesc și se obligă să îndeplinească termenii și condițiile convenite, inclusiv valoarea atribuită fiecărei proprietăți, data la care va fi semnat acordul final, clauze de penalizare în cazul nerespectării de către una dintre părți etc.

Similar pre-contractului de vânzare-cumpărare din Portugalia (CPCV), acest ante-contract trebuie să includă și recunoașterea prezențială a semnăturilor părților promitente.

În cazul în care proprietarii interesați de schimbul de proprietăți au încheiat credite ipotecare, aceștia ar trebui să informeze băncile respective. Aceasta poate fi, de asemenea, o oportunitate de a renegocia condițiile de finanțare. În orice caz, băncile implicate vor trebui să fie informate astfel încât ipoteca să poată fi anulată dacă este necesar sau, alternativ, să se efectueze înregistrările provizorii ale noilor ipoteci.

În cele din urmă, schimbul este supus formularului necesar transmiterii dreptului de proprietate a bunului schimbat, care, în cazul proprietății imobiliare, trebuie să se facă prin contract sau document privat autentificat. Dacă există o diferență de valoare între proprietățile schimbate, IMT (impozitul pe transferul dreptului de proprietate) și taxa de timbru vor trebui plătite, impozitul fiind plătibil de către partea care primește proprietatea de valoare mai mare.

Care sunt avantajele unui schimb de case?

Schimbul de bunuri imobiliare în Portugalia are mai multe avantaje, în funcție de caz.

  • Acțiuni de moștenire/coproprietate

În situațiile de proprietate comună rezultate din partiții în care moștenitorilor le-a rămas proporția acțiunilor lor în mai multe proprietăți, schimbul de acțiuni le va permite ambelor să dobândească proprietatea deplină asupra proprietăților. De exemplu: doi frați care sunt coproprietari ai două proprietăți în acțiuni egale (50% / 50%) își pot schimba acțiunile, astfel încât fiecare să devină proprietarul unic al uneia dintre proprietăți.

  • Finanțare bancară

Într-un schimb, prețul de achiziție este plătit total sau parțial prin livrarea unei proprietăți, deci nu va fi nevoie să solicitați finanțare bancară sau, dacă există, nu va fi semnificativ, ceva care poate fi o alternativă pentru aceștia care au dificultăți în obținerea creditului pentru locuință.

  • Neplata sau reducerea semnificativă a impozitelor

Acest lucru se întâmplă atât în cazul impozitului pe transferul imobiliar municipal (IMT), cât și a taxei de timbru.

IMT este impozitul perceput asupra transferurilor, cu titlu oneros, a dreptului de proprietate sau a unor părți din acest drept, asupra imobilelor situate pe teritoriul național. Ca regulă generală, este cel mai scump impozit la achiziționarea de bunuri imobiliare.

IMT variază în funcție de valoarea de achiziție a proprietății sau de valoarea patrimonială impozabilă, de tipul de locuință (urbană sau rurală), de reședința și scopul cumpărătorului, rata aplicabilă variind între 1% și 8%. Acesta este cazul, cu excepția cazului în care cumpărătorul își are reședința fiscală într-o țară, teritoriu sau regiune supusă unui regim fiscal mai favorabil, pe lista aprobată printr-un ordin executiv al ministrului finanțelor sau este o entitate controlată, direct sau indirect, de către o entitate care își are rezidența fiscală într-o țară, teritoriu sau regiune supusă unui regim fiscal mai favorabil, pe lista aprobată printr-un ordin executiv al ministrului finanțelor.

Într-un contract de cumpărare și vânzare de proprietăți, impozitul IMT este calculat și aplicat pe baza valorii actului sau a valorii tributare patrimoniale, (în funcție de care este mai mare), în cazul schimbului de proprietate, IMT (și Taxa de timbru) se va aplica numai pe diferențialul proprietății schimbate.

De exemplu, o proprietate cumpărată în Portugalia continentală, pentru a fi reședinta permanentă la prețul de 300.000 euro, ar fi supusă plății unei taxe IMT de aproximativ 12.040 euro. Dacă aceeași proprietate este achiziționată prin schimbul unei alte proprietăți evaluate la 180.000 de euro, fiind diferența de 120.000 de euro, IMT de plătit ar fi de 551,86 euro, deoarece se aplică doar diferenței de preț.

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Ești pregătit pentru a găsi casa visurilor tale?

Găsește pe idealista case de vânzare și închiriere pe termen lung