La crise du logement abordable qui frappe le secteur résidentiel portugais ces dernières années est alimentée par un ensemble de causes structurelles. Selon une étude récente, elle ne peut être résolue par une simple augmentation de l'offre et requiert donc une réponse profonde et transformatrice.
Selon Oikos – La stratégie à long terme du secteur résidentiel portugais, une étude de CBRE, le déséquilibre démographique persistant du Portugal, dû à la baisse du taux de natalité, a remodelé la structure démographique du pays.
Au cours de la dernière décennie, l'immigration a été la seule source de croissance démographique. Si elle a engendré des avantages indéniables, tels qu'une population active plus nombreuse et des excédents dans le système de sécurité sociale, elle a également créé des tensions. L'un des principaux défis réside dans la demande immédiate de logements, à laquelle le marché immobilier portugais peine à répondre.
Bien que le Portugal possède l'un des plus importants parcs de logements par ménage au monde (5,97 millions de logements pour 4,1 millions de familles), environ 31 % des logements construits ne sont pas destinés à la résidence principale . Dans les agglomérations de Lisbonne et de Porto, ce chiffre atteint 20 %. Selon une étude de CBRE, les obstacles persistants à la location constituent l'une des principales causes de cette offre artificiellement limitée.
Outre ces facteurs, le fossé croissant entre les salaires et les prix de l'immobilier influe considérablement sur l'accès au logement. Au Portugal, le salaire net moyen en 2024 était de 1 266 €, tandis que l'estimation bancaire médiane atteignait 1 721 € par mètre carré.
Cette valeur augmente sensiblement à Lisbonne, où les estimations avoisinent les 2 523 €/m², ce qui signifie qu’il faudrait 90 mois de salaire moyen pour acquérir une surface de 50 m². Cette valeur a considérablement augmenté par rapport à 2011, où seulement 61 mois de travail étaient nécessaires pour acquérir la même surface.
Le faible nombre de permis de construire constitue un autre problème. En 2024, seulement 27 000 logements ont été construits, pour 170 000 ventes. Comparé au début du millénaire, cela représente une baisse considérable du secteur de la construction , puisque 113 000 logements avaient été construits en 2000.
Transition vers un nouveau modèle
Pour résoudre la crise du logement, CBRE propose une transition vers un nouveau modèle où l'État allège son fardeau réglementaire et laisse davantage de responsabilités et de flexibilité au secteur privé. La démographie devrait devenir la priorité absolue des politiques publiques, en encourageant la natalité afin d'atteindre une stabilité démographique structurelle.
En revanche, une réforme en profondeur du secteur locatif reste nécessaire. Le cabinet de conseil propose d'abandonner les gels historiques au profit d'un cadre réglementaire et fiscal stable , susceptible de restaurer la confiance des bailleurs. Par ailleurs, les procédures d'autorisation devraient être simplifiées afin d'accélérer l'offre de logements, et le règlement des litiges devrait être plus rapide.
Selon l'étude de CBRE, la qualité de la conception et la bonne combinaison des types de logements seront cruciales, étant donné que 25 % des ménages au Portugal ne sont désormais composés que d'une seule personne.
Cependant, la majeure partie du parc immobilier existant se compose encore de grandes maisons qui ne correspondent plus à la demande actuelle. L'efficacité des mesures visant à remédier à la crise du logement dépendra de la combinaison d' une conception de qualité et d'une construction rapide.
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