A crise de acessibilidade que tem afetado o setor residencial em Portugal nos últimos anos é alimentada por uma rede de causas estruturais que, de acordo com um recente estudo, não será ultrapassada apenas pelo aumento da oferta e exige, por isso, uma resposta profunda e transformadora.
Segundo o Oikos – The Long Game for the Portuguese Residential Sector, um estudo desenvolvido pela CBRE, o desequilíbrio demográfico crónico do país, com a queda da taxa de fertilidade, tem invertido a estrutura populacional. Na última década, o único motor de crescimento populacional tem sido a imigração. No entanto, apesar dos aspetos positivos como a mão de obra e os excedentes na Segurança Social, há também fatores negativos associados ao aumento do fluxo migratório, como uma procura imediata por habitação que o mercado residencial português não tem capacidade de absorver.
Apesar de Portugal ter um dos maiores parques habitacionais por agregado familiar a nível mundial (5,97 milhões de alojamentos para 4,1 milhões de famílias), cerca de 31% do stock construído não tem a finalidade de residência primária. Nas zonas metropolitanas de Lisboa e Porto, essa métrica situa-se nos 20%. De acordo com o estudo da CBRE, o desincentivo histórico ao arrendamento é uma das principais razões para esta oferta artificialmente escassa.
Além destes fatores, o crescente fosso entre salários e preços dos imóveis também condiciona bastante o acesso à habitação. Em Portugal, o salário médio líquido situava-se, em 2024, nos 1.266 euros, ao mesmo tempo que a avaliação bancária mediana atingia os 1.721 euros por metro quadrado (euros/m2). Esse valor sobe substancialmente em Lisboa, onde as avaliações andavam em torno dos 2.523 euros/m2, ou seja, seriam necessários 90 meses de salário médio para conseguir adquirir uns simples 50 m2. Este valor aumentou consideravelmente em comparação com o ano de 2011, onde eram precisos apenas 61 meses de trabalho para adquirir os mesmos m2.
O baixo licenciamento é outro dos problemas. Em 2024 foram construídas apenas 27 mil casas, enquanto se registaram 170 mil vendas. Se compararmos com o início do milénio, verificamos uma considerável quebra na construção, uma vez que em 2000 foram construídas 113 mil casas.
Transição para um novo modelo
Como solução para a crise habitacional, a CBRE sugere a transição para um novo modelo, onde o Estado reduz o seu peso regulatório e permite uma maior responsabilidade e agilidade do espaço privado. A demografia deverá tornar-se a prioridade máxima das políticas públicas, incentivando a natalidade de modo a alcançar uma estabilidade demográfica estrutural.
Por outro lado, deve ainda ser feita uma profunda reforma no setor do arrendamento. A consultora sugere o abandono dos congelamentos históricos em prol de um quadro regulatório e fiscal estável que devolva a confiança aos proprietários. Além disso, os processos de licenciamento devem ser simplificados de forma a acelerar a oferta habitacional e a celeridade na resolução de litígios judiciais deve ser aumentada.
De acordo com o estudo da CBRE, a qualidade do desenho e a calibração das tipologias serão vitais, visto que 25% dos agregados familiares em Portugal são atualmente compostos por uma única pessoa, embora o stock continue dominado por casas grandes e desadequadas às novas necessidades. O sucesso das medidas de combate à crise habitacional depende da combinação entre design eficiente e rapidez de execução.
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