Die Krise der Bezahlbarkeit, von welcher der Wohnungssektor in Portugal in den letzten Jahren betroffen war, wird durch ein Geflecht struktureller Ursachen angeheizt. Einer aktuellen Studie zufolge lässt sich diese Krise nicht allein durch eine Erhöhung des Angebots bewältigen und erfordert daher tiefgreifende und transformierende Maßnahmen.
Laut der Studie „Oikos – The Long Game for the Portuguese Residential Sector“ von CBRE hat das seit langem bestehende demografische Ungleichgewicht in Portugal, das durch eine sinkende Geburtenrate bedingt ist, die Bevölkerungsstruktur des Landes grundlegend verändert.
Im vergangenen Jahrzehnt war Zuwanderung die einzige Quelle des Bevölkerungswachstums. Dies brachte zwar deutliche Vorteile mit sich, darunter eine größere Erwerbsbevölkerung und Überschüsse im Sozialversicherungssystem, hat aber auch zu Spannungen geführt. Zu den größten Herausforderungen zählt der unmittelbare Bedarf an Wohnraum, den der portugiesische Wohnungsmarkt nur schwer decken kann.
Obwohl Portugal über einen der größten Wohnungsbestände pro Haushalt weltweit verfügt (5,97 Millionen Wohnungen für 4,1 Millionen Familien), sind etwa 31 % des Bestands nicht als Hauptwohnsitz vorgesehen. In den Ballungsräumen Lissabon und Porto liegt dieser Anteil bei 20 %. Laut einer CBRE-Studie zählen die seit langem bestehenden Nachteile der Anmietung einer Immobilie zu den Hauptgründen für dieses künstlich verknappte Angebot.
Neben diesen Faktoren beeinträchtigt auch die wachsende Kluft zwischen Löhnen und Immobilienpreisen den Zugang zu Wohnraum erheblich. In Portugal lag das durchschnittliche Nettogehalt im Jahr 2024 bei 1.266 Euro, während der durchschnittliche Immobilienwert 1.721 Euro pro Quadratmeter erreichte.
Dieser Wert steigt in Lissabon erheblich an, wo die Preise bei etwa 2.523 €/m² lagen, was bedeutet, dass etwa 90 Monatsgehälter erforderlich wären, um eine einfache 50-m²-Wohnung zu erwerben. Dieser Wert ist im Vergleich zu 2011 deutlich gestiegen, als für den Erwerb derselben Wohnfläche nur 61 Monatsgehälter erforderlich waren.
Geringe Baugenehmigungszahlen stellen ein weiteres Problem dar. Im Jahr 2024 wurden lediglich 27.000 Wohnungen gebaut, während 170.000 Verkäufe verzeichnet wurden. Verglichen mit dem Beginn des Jahrtausends bedeutet dies einen erheblichen Rückgang der Bautätigkeit, da im Jahr 2000 noch 113.000 Wohnungen gebaut wurden.
Übergang zu einem neuen Modell
Als Lösung für die Wohnungskrise schlägt CBRE einen Übergang zu einem neuen Modell vor, bei dem der Staat seine regulatorischen Auflagen lockert und dem privaten Sektor mehr Verantwortung und Flexibilität einräumt. Die Bevölkerungsentwicklung sollte zur obersten Priorität der öffentlichen Politik werden, wobei die Geburtenraten gefördert werden sollten, um eine strukturelle demografische Stabilität zu erreichen.
Andererseits ist nach wie vor eine tiefgreifende Reform des Mietsektors erforderlich. Das Beratungsunternehmen schlägt vor, die bisherigen Mietpreisbindungen aufzugeben und stattdessen einen stabilen regulatorischen und steuerlichen Rahmen zu schaffen, der das Vertrauen der Vermieter wiederherstellt. Darüber hinaus sollten die Genehmigungsverfahren vereinfacht werden, um das Wohnungsangebot zu beschleunigen, und das Tempo bei der Beilegung von Rechtsstreitigkeiten sollte erhöht werden.
Laut der Studie von CBRE werden die Qualität des Designs und die richtige Mischung der Wohnungstypen von entscheidender Bedeutung sein, da mittlerweile 25 % der Haushalte in Portugal nur noch aus einer Person bestehen.
Der Großteil des bestehenden Wohnungsbestands besteht jedoch weiterhin aus größeren Immobilien, die nicht mehr dem aktuellen Bedarf entsprechen. Die Wirksamkeit von Maßnahmen zur Bewältigung der Wohnungskrise hängt von einer Kombination aus gutem Design und schneller Bereitstellung ab.
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