Travaux et réparations d'une maison louée au Portugal : a qui incombe la responsabilité ?

Henry & Co. / Unsplash
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19 septembre 2019, Rédaction

Les petites réparations à l'intérieur de la maison ou la réparation de certains équipements installés sur le plancher locatif soulèvent souvent la question de savoir qui est responsable de payer ces dépenses : le propriétaire ou le locataire ? Ici, nous vous expliquons tout.

Travaux de conservation

En droit portugais, sauf convention contraire, le propriétaire est responsable de tous les travaux d'entretien (ordinaires ou extraordinaires) exigés par la loi ou de la résiliation du bail.

Par exemple, les réparations du système électrique ou celles résultant de fuites, même si les dommages sont dus uniquement à l'usure et à l'utilisation normale de la propriété, l'entretien périodique des systèmes de chauffage ou la réparation des stores électriques et des fissures des murs doivent être effectués et payés par le propriétaire (travaux ordinaires).

Il en va différemment lorsque les dommages aux biens ou à l'équipement résultent d'une mauvaise utilisation par le locataire, auquel cas la responsabilité de la réparation incombe au locataire.

Meubles et appareils électroménagers

La loi prévoit que la location de biens meublés et de leurs accessoires est présumée unitaire, donnant lieu à une location soumise aux règles et principes généraux de la location ; toutefois, comme des doutes surgissent souvent entre les dommages résultant de l'usure normale (travaux ordinaires) et ceux résultant d'une mauvaise utilisation, les parties doivent régler ces situations dès le départ, afin d'éviter des discussions futures sur ces questions.

Travaux urgents ou coercitifs

Le locataire ne peut effectuer des travaux sur un logement loué que si le contrat le prévoit ou s'il a reçu l'autorisation écrite du bailleur, ou dans des situations d'urgence ou de travaux forcés que le bailleur n'a pas effectués, c'est-à-dire dans le cadre du cadre juridique des travaux sur les immeubles loués.

Si le bailleur n'a pas exécuté à temps les travaux dont il était responsable, c'est-à-dire les réparations et autres frais, et que ceux-ci, en raison de leur urgence, ne sont pas compatibles avec les délais d'une procédure judiciaire de sommation au bailleur, le preneur peut effectuer ces travaux, avec droit au remboursement correspondant.

Droit au remboursement

Toutefois, l'exécution légitime des travaux et le droit au remboursement nécessitent une notification préalable au propriétaire de la nécessité et de l'urgence des travaux, ainsi qu'un rappel que ceux-ci seront exécutés directement par le locataire si le propriétaire ne les exécute pas.

Dans les cas extrêmes où l'urgence ne permet pas de retard ou de report, le locataire peut effectuer les réparations ou les frais et en être remboursé, à condition qu'ils soient communiqués au propriétaire en même temps que les frais engagés.

Les tribunaux portugais ont considéré que, dans certaines situations, lorsque le bailleur n'exécute pas les travaux auxquels il est légalement tenu et que ces travaux sont une condition essentielle et suffisante pour que le locataire puisse jouir du bien, la possibilité peut être envisagée pour le locataire d'invoquer cette absence de travaux comme justification du non-paiement du loyer.

* Article rédigé par Paula Henriques Lourenço, Département Droit Immobilier, Belzuz Abogados SLP - Sucursal du Portugal.

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