Lavori e riparazioni in una casa in affitto: di chi è la responsabilità?

Henry & Co. / Unsplash
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19 settembre 2019, Redazione

Piccoli lavoretti all'interno della casa o la riparazione di qualche elettrodomestico dell'appartamento in affitto spesso sollevano la questione di chi è responsabile per il pagamento di queste spese: il proprietario o l'inquilino? Qui spieghiamo tutto.

Lavori di manutenzione

In base alla legge portoghese, se non è stato considerato il contrario, il proprietario è responsabile di tutti i lavori di manutenzione (ordinaria o straordinaria) richiesti dalla legge o della risoluzione del contratto di locazione.

Ad esempio, le riparazioni del sistema elettrico o quelle risultanti da perdite, anche se il danno è dovuto esclusivamente all'usura e al normale utilizzo della proprietà, ispezioni periodiche dei sistemi di riscaldamento o riparazioni di tapparelle elettriche e crepe nel le pareti devono essere realizzate e pagate dal proprietario (opere ordinarie).

Una situazione diversa è quando il danno a proprietà o attrezzature deriva da un uso improprio da parte dell'inquilino, nel qual caso la responsabilità della riparazione spetta all'inquilino stesso.

Mobili ed elettrodomestici

Quando la casa viene affittata arredata e dotata di elettrodomestici, è essenziale che il contratto stabilisca chi sarà responsabile della rispettiva riparazione in caso di deterioramento o necessità di riparazione.

La legge stabilisce che il contratto di locazione della proprietà ammobiliata e dei suoi accessori sia considerato unitario, dando origine a un unico affitto e soggetto alle regole e ai principi generali del contratto di locazione; tuttavia, poiché spesso sorgono dubbi tra i danni derivanti dalla normale usura (lavori ordinari) e quelli derivanti da uso improprio, le parti devono regolare queste situazioni dall'inizio, al fine di evitare discussioni future su tali questioni.

Opere urgenti

L'inquilino può eseguire lavori in un'abitazione in affitto solo quando il contratto lo prevede o quando ha l'autorizzazione scritta del locatore o in situazioni di lavori urgenti o coercitivi che il locatore non ha eseguito, vale a dire nell'ambito del regime giuridico delle opere negli edifici in affitto.

Se il locatore non ha eseguito i lavori che erano di sua responsabilità in tempo, vale a dire la riparazione e altre spese e questi, a causa della sua urgenza, non sono compatibili con i ritardi di un processo giudiziario di convocazione del locatore, il locatario può eseguire tali lavori, con diritto al rimborso corrispondente.

Diritto al rimborso

Tuttavia, la legittima esecuzione delle opere e il diritto al rimborso richiedono una comunicazione preventiva al proprietario circa la necessità e l'urgenza delle opere, nonché un promemoria che verranno eseguiti direttamente dall'affittuario se il proprietario non li esegue.

In situazioni estreme in cui l'urgenza non consente ritardi o rinvii, l'inquilino può effettuare riparazioni o spese ed essere rimborsato per loro, a condizione che li comunichi al padrone di casa contemporaneamente alle spese.

I tribunali portoghesi hanno ritenuto che, in determinate situazioni, quando il proprietario non esegue le opere a cui è legalmente collegato e quando tali opere sono una condizione essenziale e sufficiente per l'inquilino di godere della proprietà, la possibilità che l'inquilino invoca tale mancanza di opere come giustificazione del mancato pagamento dell'affitto.

*Articolo creato da Paula Henriques Lourenço, Dipartimento di diritto immobiliare, Belzuz Abogados S.L.P. - Filiale in Portogallo

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