Obras y reparaciones en una casa alquilada: ¿De quién es la responsabilidad?

Los pequeños arreglos dentro de la vivienda o la reparación de algún equipo instalado en el piso de alquiler a menudo plantean la pregunta de quién es responsable de pagar estos gastos: ¿el propietario o el inquilino? Aquí te explicamos todo.

Obras de conservación

Según la ley portuguesa, si no se acuerda lo contrario, el propietario es responsable de todos los trabajos de mantenimiento (ordinarios o extraordinarios) exigidos por la ley o de la rescisión del contrato de arrendamiento.

Por ejemplo, las reparaciones del sistema eléctrico o las que resulten de fugas, incluso si el daño se debe únicamente al desgaste y al uso normal de la propiedad, las revisiones periódicas de los sistemas de calefacción o las reparaciones de persianas eléctricas y grietas en las paredes deben ser realizadas y pagadas por el propietario (trabajos ordinarios).

Una situación diferente es cuando el daño a la propiedad o al equipo resulta del mal uso por parte del inquilino, en cuyo caso la responsabilidad de la reparación recae en el inquilino.

Muebles y electrodomésticos

Cuando la vivienda se alquila amueblada y equipada con electrodomésticos, es esencial que el contrato estipule quién será responsable de la reparación respectiva en caso de deterioro o necesidad de reparación.

La ley establece que el arrendamiento de los inmuebles amueblados y sus accesorios se presume unitario, dando lugar a un único alquiler y sujeto a las normas y principios generales del arrendamiento; sin embargo, dado que a menudo surgen dudas entre los daños resultantes del desgaste normal (obras ordinarias) y los resultantes del uso indebido, las partes deben regular estas situaciones desde el principio, con el fin de evitar futuras discusiones sobre estos asuntos.

Obras urgentes o coercitivas

El inquilino sólo podrá realizar obras en una vivienda alquilada cuando el contrato así lo prevea o cuando cuente con la autorización escrita del arrendador, o en situaciones de obras urgentes o coercitivas que el arrendador no haya realizado, es decir, en el marco del régimen jurídico de las obras en los edificios alquilados.

Si el arrendador no ha realizado a tiempo las obras que eran de su responsabilidad, a saber, la reparación y otros gastos y éstos, debido a su urgencia, no son compatibles con los retrasos de un proceso judicial de citación del arrendador, el arrendatario podrá realizar dichas obras, con derecho al reembolso correspondiente.

Derecho al reembolso

Sin embargo, la ejecución legítima de las obras y el derecho al reembolso requieren una comunicación previa al propietario sobre la necesidad y urgencia de las obras, así como un recordatorio de que serán ejecutadas directamente por el inquilino si el propietario no las lleva a cabo.

En situaciones extremas en las que la urgencia no permite ningún retraso o aplazamiento, el inquilino puede hacer las reparaciones o gastos y ser reembolsado por ellos, siempre que los comunique al propietario al mismo tiempo que se incurre en los gastos.

Los tribunales portugueses han considerado que, en determinadas situaciones, cuando el arrendador no realiza las obras a las que está legalmente vinculado y cuando dichas obras son una condición esencial y suficiente para que el inquilino pueda disfrutar de la propiedad, puede considerarse la posibilidad de que el inquilino invoque esa falta de obras como justificación del impago del alquiler.

*Artículo elaborado por Paula Henriques Lourenço, Departamento de Derecho Inmobiliario, Belzuz Abogados S.L.P. - Sucursal en Portugal