Henry & Co. / Unsplash
Henry & Co. / Unsplash

Micile reparații din interiorul locuinței sau repararea unor echipamente instalate în apartamentul închiriat ridică adesea întrebarea cine trebuie să plătească aceste costuri: proprietarul sau chiriașul? În acest articol explicăm totul.

Lucrări de întreținere

În conformitate cu legislația portugheză, dacă nu se convine contrariul proprietarul este responsabil pentru toate lucrările de întreținere (normale sau extraordinare) cerute prin lege sau prin încetarea contractului de închiriere.

De exemplu, reparații la rețeaua electrică sau cele rezultate în urma scurgerilor, chiar dacă pagubele se datorează exclusiv uzurii și utilizării normale a proprietății, inspecțiile periodice ale sistemelor de încălzire sau reparațiile jaluzelelor electrice și fisuri ale zidurilor, trebuie realizate și plătite de proprietar (lucrări normale).

O situație diferită este atunci când daunele aduse proprietății sau echipamentului rezultă dintr-o utilizare necorespunzătoare din partea chiriașului, caz în care responsabilitatea reparației revine chiriașului.

Mobilier și electrocasnice

Când casa este închiriată mobilată și echipată cu electrocasnice, este esențial ca contractul să prevadă cine va fi responsabil pentru reparația acestora în caz de deteriorare sau necesitate de reparații.

Legea stabilește că contractul de închiriere a bunurilor mobilate împreună cu accesoriile acestora este unitar, dând naștere unei închirieri unice și se supune regulilor și principiilor generale ale contractului de închiriere; cu toate acestea, întrucât deseori apar îndoieli între daunele rezultate din uzura normală (lucrări normale) și cele rezultate dintr-o utilizare necorespunzătoare, părțile trebuie să reglementeze aceste situații încă de la început, pentru a evita neînțelegeri viitoare cu privire la aceste aspecte.

Lucrări urgente sau coercitive

Chiriașul poate efectua lucrări într-o locuință închiriată numai atunci când contractul prevede acest lucru sau când are autorizația scrisă a proprietarului sau în situații de lucrări urgente sau coercitive pe care proprietarul nu le-a efectuat, adică în cadrul regimului juridic al lucrărilor din clădirile închiriate.

Dacă proprietarul nu a efectuat la timp lucrările care erau în sarcina sa, respectiv reparațiile și alte cheltuieli și acestea, din cauza naturii urgențe, nu sunt compatibile cu întârzierile unui proces judiciar de citare a proprietarului, chiriașul poate efectua lucrările menționate, având dreptul restituirii sumei corespunzătoare cheltuielilor.

Dreptul la rambursare

Cu toate acestea, executarea legitimă a lucrărilor și dreptul la rambursare necesită o comunicare prealabilă proprietarului cu privire la necesitatea și urgența lucrărilor, precum și un memento care să menționeze că vor fi executate direct de chiriaș în cazul în care proprietarul nu le va efectua.

În situații extreme, în care natura urgență a lucrărilor nu permite nicio întârziere sau amânare, chiriașul poate efectua reparațiile și i se pot rambursa cheltuielile pentru acestea, cu condiția să le comunice proprietarului în același timp cu cheltuielile.

Instanțele portugheze au considerat că, în anumite situații, când proprietarul nu efectuează lucrările pe care este obligat din punct de vedere legal să le realizeze și când aceste lucrări reprezintă o condiție esențială și suficientă pentru ca chiriașul să se bucure de proprietate, se poate lua în considerare din partea chiriașului să invoce nerealizarea acelor lucrări  ca justificare pentru neplata chiriei.

* Articol redactat de Paula Henriques Lourenço, Departamentul de Drept Imobiliar, Belzuz Abogados S.L.P. - Sucursala Portugalia