Le pays compte de nombreux logements vides, alors même qu'il est confronté à une crise du logement qu'il est difficile d'ignorer. Selon l'INE (Institut national de la statistique), les prix de l'immobilier ont augmenté de 17,6 % en 2025, soit la plus forte hausse jamais enregistrée. La Banque du Portugal estime qu'entre 2021 et 2024, il a manqué en moyenne environ 14 000 logements par an pour les nouveaux ménages.
Dans ce contexte, le décret-loi n°108/2026 a été publié le 29 mai 2026, révisant le régime d’autorisation d’urbanisme, la plupart des modifications entrant en vigueur le 3 août.
L'un des amendements concerne directement ces propriétés inutilisées : la reconstruction d'une ancienne propriété sera, dans de nombreux cas, exemptée de permis et de notification préalable, y compris dans les zones de protection des monuments.
Si vous avez une maison ancienne à restaurer, quels sont les avantages qui vous incombent et les pièges qui subsistent ? La réponse est simple : les travaux peuvent être exemptés de permis, mais ils ne sont pas exemptés d’obligations ni de responsabilité. Confondre les deux peut s’avérer coûteux.
- Le concept qui décide de tout
- Qu'est-ce qui est désormais exempté ?
- Les nouvelles règles dans les zones protégées
- Des fenêtres neuves sans bureaucratie
- Les limites que vous ne pouvez pas franchir
- Exempté ne signifie pas non réglementé
- Votre maison est-elle une reconstruction exemptée ? Liste de vérification
Le concept qui décide de tout
Vous entendrez une expression à plusieurs reprises : « último antecedente válido » (dernier précédent valide).
- Il s'agit du statut de référence légal de la maison.
- Autrement dit, la dernière version qui était sous licence ou qui, à l'époque, ne nécessitait pas de licence.
- Une reconstruction exemptée signifie revenir à cette version, et non inventer une nouvelle maison.
Qu'est-ce qui est désormais exempté ?
Selon une analyse de la nouvelle loi réalisée par le cabinet d'avocats Cuatrecasas, les travaux de reconstruction sur les bâtiments ou les unités individuelles sont, en règle générale, exemptés d'autorisation et de notification préalable, à condition qu'ils rétablissent le dernier précédent valide.
Qu’est-ce qui constitue une reconstruction ?
- Construction suite à une démolition totale ou partielle.
- Rétablir la composition des façades, les dimensions et le rapport entre les ouvertures.
- L’entretien des éléments en saillie et encastrés, ainsi que de la toiture.
- La possibilité de modifier les matériaux de construction et d'améliorer les conditions de sécurité et de santé.
La différence par rapport à 2024 réside dans la suppression de la condition empêchant une augmentation de la hauteur de la façade ; le rétablissement du précédent valide est désormais suffisant.
Les nouvelles règles dans les zones protégées
- L'exemption s'applique désormais également aux propriétés situées dans les zones de protection des bâtiments classés ou en cours de classement. Auparavant, ce n'était pas le cas.
- Les travaux de conservation sur ces biens sont également exemptés, mais sous une condition : un avis favorable préalable de l'autorité compétente en matière de patrimoine culturel.
Des fenêtres neuves sans bureaucratie
- Le remplacement des châssis de fenêtres par d'autres de conception et de finition identiques, afin d'améliorer les performances énergétiques, est désormais considéré comme un travail d'importance mineure en matière d'urbanisme.
- Cette règle s'applique même dans les zones de protection des bâtiments classés.
- Moins de formalités administratives pour des fenêtres plus performantes, à condition que l'aspect de la façade ne soit pas modifié.
Les limites que vous ne pouvez pas franchir
Dès que les travaux augmentent l'un des éléments suivants, ils cessent d'être une reconstruction et deviennent une extension, perdant ainsi l'exonération :
- Emprise au sol du bâtiment
- Surface totale construite
- Hauteur de la façade
- Hauteur ou volume du bâtiment
La tentation pourrait être d'ajouter un étage ou d'agrandir de quelques mètres, mais chacune de ces modifications peut entraîner le retour à toute la procédure que vous pensiez avoir évitée.
Exempté ne signifie pas non réglementé
Vous devez informer la mairie au moins cinq jours avant le début des travaux. Le non-respect de cette obligation constitue une infraction administrative.
Exception : cette formalité ne s'applique pas aux travaux de conservation réalisés exclusivement à l'intérieur de bâtiments non classés. Par ailleurs, certains frais ou redevances peuvent rester dus, selon la nature du projet.
Il vous appartient, avec votre équipe technique, de veiller à ce que les travaux soient pleinement conformes à la réglementation en vigueur. Les autorités compétentes peuvent procéder à des contrôles à tout moment.
Le régime de sanctions prévu par le RJUE (Régime juridique de l'urbanisation et de la construction) est particulièrement strict. Les travaux réalisés sans l'autorisation requise ou en méconnaissance des règles d'urbanisme peuvent entraîner de lourdes sanctions administratives. Pour les personnes morales (entreprises), les amendes peuvent atteindre 450 000 €.
Pour les particuliers, les plafonds d'amende sont inférieurs, mais le principe reste identique : tout manquement aux règles d'urbanisme est susceptible de faire l'objet de sanctions.
Votre maison est-elle une reconstruction exemptée ? Liste de vérification
- L'œuvre restaure-t-elle une version de la maison qui était auparavant soumise à autorisation ou qui ne nécessitait pas d'autorisation à l'époque ?
- Vous assurerez l'entretien des façades, des ouvertures, des éléments en saillie et de la toiture ?
- Augmentez-vous la surface, la hauteur ou le volume ? Si oui, cela compte comme une extension.
- La maison est-elle située dans une zone protégée ? Vérifiez si une autorisation préalable est requise.
- Avez-vous déjà désigné une personne responsable de la gestion technique des travaux ?
