O país está cheio de casas fechadas, ao mesmo tempo que tem um problema de habitação difícil de ignorar. Segundo o INE, os preços das casas subiram 17,6% em 2025, o maior aumento desde que há registo, e o Banco de Portugal estima que, entre 2021 e 2024, faltaram, em média, cerca de 14 mil casas por ano para as famílias que se formavam.
Neste contexto, a 29 de maio de 2026 foi publicado o Decreto-Lei n.º 108/2026, que revê o regime de licenciamento urbanístico, cujo grosso das alterações entra em vigor a 3 de agosto. Uma das mudanças mexe precisamente com essas casas paradas: reconstruir um imóvel antigo passa a ser, em muitos casos, isento de licença e de comunicação prévia, inclusive em zonas de proteção de monumentos.
Se tens uma casa antiga para recuperar, o que é que mudou a teu favor, e onde continuam as armadilhas? A resposta é simples: a obra fica livre de licença, mas não fica livre de obrigações nem de responsabilidade. Confundir estas duas coisas pode sair caro.
O conceito que decide tudo
Vais ouvir muito uma expressão: último antecedente válido.
- É o estado legal de referência da casa.
- Ou seja, a última versão que foi licenciada ou que, à época, nem precisava de licença.
- A reconstrução isenta é o regresso a essa versão, não a invenção de uma casa nova.
O que passa a estar isento?
Segundo a análise do diploma feita pela sociedade de advogados Cuatrecasas, as obras de reconstrução de edifícios ou frações passam a estar, em regra, isentas de licença e de comunicação prévia, desde que reponham o último antecedente válido.
O que conta como reconstrução:
- Construção depois de uma demolição, total ou parcial.
- Reposição da composição das fachadas, das dimensões e da relação entre os vãos.
- Manutenção dos corpos salientes e recuados e da cobertura.
- Possibilidade de alterar materiais da estrutura e melhorar as condições de segurança e salubridade.
A mudança face a 2024: caiu a condição de não aumentar a altura da fachada, repor o antecedente válido basta.
A novidade das zonas protegidas
- A isenção passa a abranger imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação. Antes, isso não acontecia.
- Há também isenção para obras de conservação nesses imóveis, mas com uma condição: parecer favorável prévio da entidade competente em matéria de património cultural.
Janelas novas sem burocracia
- Trocar caixilharias por outras de desenho e acabamento idênticos, para melhorar o desempenho energético, passa a ser obra de escassa relevância urbanística.
- Esta regra aplica-se mesmo em zonas de proteção de imóveis classificados.
- Menos burocracia para janelas mais eficientes, sem desfigurar a fachada.
Os pontos que não podes passar
No momento em que a obra aumenta um destes pontos, deixa de ser reconstrução e passa a ser ampliação, deixando de beneficiar da isenção:
- Área de implantação.
- Área total de construção.
- Altura da fachada.
- Altura ou volume do edifício.
A tentação pode ser acrescentar mais um piso ou avançar alguns metros, mas cada um desses gestos pode trazer de volta todo o procedimento que pensavas ter evitado.
Isento não é sinónimo de sem regras
- Tens de comunicar à câmara o início dos trabalhos com, pelo menos, cinco dias de antecedência. O incumprimento constitui contraordenação.
- Exceção: obras de conservação só no interior de edifícios não classificados.
- As taxas podem continuar a ser devidas.
- A responsabilidade pela conformidade da obra é tua e dos teus técnicos, sujeita a fiscalização a qualquer momento.
- O regime sancionatório é sério: segundo o RJUE, uma obra sem título ou em desconformidade pode dar origem a coimas que, no caso de empresas, chegam aos 450 mil euros. Para particulares os valores são diferentes, mas o princípio mantém-se.
A tua casa é reconstrução isenta? Checklist
- A obra repõe uma versão da casa que já foi licenciada ou que, à época, não precisava de licença?
- Vais manter fachadas, vãos, corpos salientes e cobertura?
- Vais aumentar área, altura ou volume? Se sim, é ampliação.
- A casa está em zona de proteção? Confirma o parecer prévio.
- Já tens quem assuma a responsabilidade técnica da obra?
Conhece também todas as regras para quem quer comprar ou vender casa com o novo RJUE.
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