Immobilien in Portugal kaufen und verkaufen: Wie wird der Veräußerungsgewinn berechnet?

Haben Sie vor, Ihre Immobilie in Portugal zu verkaufen, um sich eine andere zu kaufen, sorgen sich aber um die Veräußerungsgewinnsteuer (mais-valia)? In diesem Artikel der portugiesischen Verbraucherschutzorganisation (Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor) erklären wir Ihnen, wie man die Höhe der anfallenden Steuern auf den Veräußerungsgewinn ermittelt, wer von der Steuer befreit ist und wie dies dem portugiesischen Finanzamt mitzuteilen ist.

„Wir möchten unsere Immobilie verkaufen, um in ein kleineres Objekt zu investieren. Wir wissen, dass wir diesen Vorgang dem portugiesischen Finanzamt melden müssen. Wie müssen wir vorgehen? Müssen wir Veräußerungsgewinnsteuer zahlen?“

Auf die erste Frage gibt es eine einfache Antwort. Sie müssen dem Finanzamt mitteilen, in welchem Jahr Sie die Immobilie verkauft haben. Der Grund ist einfach: Der (eventuell) durch den Verkauf erzielte Gewinn ist steuerpflichtig und das Finanzamt ermittelt den Veräußerungsgewinn.

So wird die Höhe des Veräußerungsgewinns in Portugal berechnet

Der Verkaufswert der Immobilie muss in der Einkommensteuererklärung (IRS) angegeben werden. Dort müssen Sie auch Angaben zum Verkaufspreis der Immobilie und den Nebenkosten machen, wie z. B. Maklerprovisionen oder Energieausweis.

Im Laufe der Jahre muss der Kaufpreis angepasst werden. Aus diesem Grund korrigiert das portugiesische Finanzamt den Kaufpreis, der vom Jahr des Kaufes abhängt. Der Steuerzahler muss lediglich den Kaufpreis angeben.

Renovierungen oder Sanierungsarbeiten, die die Immobilie aufwerten, können ebenfalls im Feld „Kosten und Gebühren“ aufgeführt und von der Steuer abgesetzt werden, wie z. B. die Installation einer Heizungsanlage, sofern diese in den letzten 12 Jahren durchgeführt wurden. Diese Kosten sind mit einer Rechnung zu belegen, die auf den Namen des Eigentümers der Immobilie ausgestellt ist.

Veräußerungsgewinnsteuer und Reinvestition

Wenn die Immobilie, die Sie verkaufen, Ihr Hauptwohnsitz ist und mit Ihrem Steuerwohnsitz übereinstimmt, können Sie u. U. von der Veräußerungsgewinnsteuer befreit werden. Dies hängt vom Zeitraum zwischen dem Verkauf Ihrer alten Immobilie und dem Kauf Ihrer neuen Immobilie ab.

Wenn Sie zuerst Ihre aktuelle Immobilie verkaufen, haben Sie 36 Monate Zeit, eine andere Immobilie zu kaufen und den Verkaufsgewinn zu reinvestieren. Bis dahin wird die Besteuerung des Veräußerungsgewinns ausgesetzt, wenn der Eigentümer das Finanzamt über die Absicht informiert, den erzielten Gewinn für die neue Investition zu verwenden.

Nachdem Sie Ihre neue Immobilie in Portugal gekauft haben, bestimmt das Finanzamt, wie hoch der Veräußerungsgewinn ist, den Sie erzielt haben und überprüfen, ob dieser Betrag für die Reinvestition verwendet wurde. Vergewissern Sie sich allerdings, dass Ihre neue Immobilie innerhalb von 48 Monaten nach dem Verkauf Ihrer alten Immobilie Ihr offizieller Hauptwohnsitz in Portugal ist.