Immobilien in Portugal vermieten: Dynamik eines Marktes mit mangelndem Angebot

Mietwohnungen sind ein Markt, der auch in Pandemiezeiten dynamisch bleibt. Immer mehr Familien in Portugal wohnen zur Miete. Die Mieten zeigen Anzeichen von Wachstum. Mietsubventionen werden weiterhin gewährt, obwohl sie nicht alle Familien erreichen. Und es gibt sogar neue Regeln und Gesetze zu berücksichtigen. Vermieter fordern derweil weiterhin Anreize zur Förderung von „Build-to-Rent“-Projekten und für den Bau von bezahlbarem Wohnraum. All dies hat den portugiesischen Mietmarkt im Jahr 2021 geprägt. Wie wird es im Jahr 2022 aussehen?

Werden mehr Immobilien vermietet? Und wie entwickeln sich die Preise?

The number of contracts signed is up. The details on prices are less clear Anastasia Shuraeva on Pexels

Immer mehr Familien wenden sich während der Pandemie dem Mietmarkt zu. Das portugiesische Statistikinstitut (INE) berichtet, dass im 2. Quartal 2021 die Zahl der neu abgeschlossenen Mietverträge im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 49,3 % auf 20.568 Verträge gestiegen ist.

Und was ist mit den Preisen? Laut Eurostat sind die Wohnungsmieten in Portugal zwischen 2010 und dem 2. Quartal 2021 um mehr als 20 % gestiegen. Und auch die jüngsten Daten des INE zeigen Anzeichen für Wachstum. Der Durchschnittswert der Wohnungsmieten stieg im November um 1,9 % gegenüber dem gleichen Monat des Jahres 2020, eine Entwicklung, die der im Oktober entspricht. Die Mieten sollen 2022 um 0,43 % steigen.

Allerdings muss beachtet werden, dass sich das Bild ändert, wenn man den Mittelwert der Mieten betrachtet. Bei dieser Betrachtung wird man feststellen, dass die Mieten das ganze Jahr 2021 über konstant gesunken sind.

Was müssen Sie wissen, wenn Sie eine Immobilie in Portugal vermieten?

There are several things that you should be aware of before beginning thr process of renting your property RODNAE Productions on Pexels

Bevor Sie Ihre Immobilie in Portugal vermieten, müssen Sie eine Reihe von Dingen berücksichtigen. Zuallererst ist es wichtig, den korrekten Begriff auf Portugiesisch zu verwenden: alugar oder arrendar. In Portugal werden diese Begriffe in Immobilienanzeigen oft synonym verwendet. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Begriff „alugar“ im Sinne des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuchs nur für bewegliche Sachen (z. B. Fahrzeuge oder Werkzeuge und Geräte) gilt. „Arrender“ ist der Begriff, den Sie in Ihrer Anzeige verwenden sollten, da dies der korrekte Begriff für unbewegliche Sachen wie Häuser und Wohnungen ist.

Nachdem die Terminologie für Ihre Anzeige geklärt ist, kommen wir zu den erforderlichen Informationen: Die Anzeige für Ihre Mietwohnung sollte auch die Energieklasse des Gebäudes enthalten. Diese Angabe ist beim Inserieren von Immobilien obligatorisch.

Besuche von vermieteten Objekten können ebenfalls Kopfschmerzen bereiten, daher ist es wichtig zu wissen, was beim Besuch von Mietobjekten zu tun ist und wie Fälle von Mietbelästigung vermieden werden können. Generell hat der Vermieter nur sehr eingeschränkte Besuchsrechte, aber Verträge sehen oft Regeln für eventuelle Besuche von Dritten vor, die an der Immobilie interessiert sind. Dazu können beispielsweise Regelungen zur Besuchsdauer, zu bestimmten Zeiten und zur maximalen Anzahl monatlicher Besuche gehören, die, solange der Vermieter sich daran hält, den rechtmäßigen Besuch der Immobilie durch interessierte Dritte ermöglichen.

Wie aus dieser Tatsache ersichtlich ist: Der Abschluss eines Mietvertrages ist grundlegend für die Wahrung der Rechte von Mietern und Vermietern.

Neue Regeln bei der Vermietung

Es gibt neue Regeln für Immobilienmakler und neue Befugnisse, um den Markt für die IHRU zu überwachen cottonbro on Pexels

Neben dieser Dynamik des Mietmarktes kommen auch neue Regeln dazu. Aber was sind sie? Die Inserierung von Mietobjekten wird durch ein neues Gesetz eingeschränkt, das Immobilienmakler verpflichtet, ihre Lizenznummer, ihre Genehmigung zur Nutzung der Immobilie sowie ihre Objektart und Nutzfläche anzugeben. Wer sich nicht daran hält, riskiert Bußgelder, die bei Unternehmen bis zu 44.890 Euro und bei Privatpersonen bis zu 3.740 Euro betragen können.

Auf der anderen Seite wird das Institut für Wohnungswesen und Stadtsanierung (IHRU) neue Befugnisse auf dem Wohnungsmietmarkt erhalten, indem es für die Einhaltung der gesetzlichen Normen dieses Marktes verantwortlich wird und somit für seine Inspektion zuständig ist.

Mietzuschüsse: Was ist das?

With rent becoming more of a challenge, subsidies have been put in place cottonbro on Pexels

Da die Mietpreise in vielen portugiesischen Städten steigen, wird die monatliche Bezahlung des Wohnraums für portugiesische Familien zu einer echten Herausforderung. Eine Studie von idealista zeigt, dass in Portugal die Aufwandsquote für Familien, die Miete zahlen, 41 % erreichen kann. Setúbal, Faro, Évora und Lissabon sind die Städte, in denen die Aufwandsquoten in Portugal am höchsten sind.

Um diesen Aufwand während der Pandemie zu bewältigen, wurde im April 2020 ein Zuschuss für die Zahlung der Miete – gewährt durch Darlehen der IHRU – geschaffen und bis zum 1. Oktober 2021 verlängert. Von Beginn des Programms bis Juni erhielt die IHRU insgesamt 3.309 Anträge auf Mietzuschuss von 2.553 Familien. Aber bis jetzt wurden nur 769 Anträge genehmigt.

Daneben gibt es noch andere Mietförderungen, die von der IHRU verwaltet werden: das unterstützte Mietregime, die Unterstützung für die Vermietung an junge Menschen durch Porta 65 und auch erschwingliche Mietprogramme. Darüber hinaus gibt es Förderprogramme, die von einzelnen Kommunen entwickelt wurden.

Bezahlbare Mieten sind notwendig

Ob die laufenden Programme für bezahlbaren Wohnraum ausreichen werden, um die Nachfrage zu befriedigen, ist unklar Karolina Grabowska on Pexels

Doch die Unterstützung erreicht nicht alle Familien. Deshalb ist die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum so wichtig, um sicherzustellen, dass alle Familien Zugang zu einem menschenwürdigen Zuhause haben. Aber nur 33,6 % der Mietwohnungen in Portugal bieten erschwingliche Preise, laut einer Studie von Aluga Seguro.

In einem Versuch, das Angebot an Immobilien mit erschwinglichen Mieten zu erhöhen, sieht der Recovery and Resilience Plan (RRP) vor, bis Juni 2026 6.800 neue erschwingliche Wohnungen auf dem Staatsgebiet zu errichten. Und für dieses Projekt steht ihm eine Summe von 774 Millionen Euro zur Verfügung. Zu beachten ist, dass diese Zahl die Häuser umfasst, die durch bezahlbare Mietprogramme, die die Kommunen bereits eingeführt haben, auf den Markt gebracht wurden, sowie das eigene Immobilienangebot des Staates. Aber reicht es?

Um den neuen Herausforderungen in Bezug auf die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu begegnen und sich an den Anstieg der Baumaterialpreise anzupassen, wurden die Anforderungen an bezahlbare Mietwohnungen überarbeitet. Die Regelung für kontrolliertes Wohnen sieht eine Reduzierung der Mehrwertsteuer auf 6 % für Wohnungen vor, die für mindestens 25 Jahre ab Abschluss der Bau- oder Sanierungsarbeiten in erschwingliche Mietprogramme aufgenommen wurden.

Das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen, ist eine Herausforderung

Bezahlbare Miete hin oder her, das Wohnungsangebot in Portugal ist knapp cottonbro on Pexels

In Portugal deckt das Angebot an Mietwohnungen – ob bezahlbar oder nicht – immer noch nicht die Nachfrage. Was fehlt also, damit dieser Markt vorankommt?

Die Angleichung öffentlicher und privater Investitionen ist einer der Schritte. Dafür gibt es Interesse von Investoren und Bauträgern. Fachleute fordern jedoch mehr Vorteile und Anreize für private Investitionen in „Build-to-Rent“. Dies kann die Verkürzung der Genehmigungszeiten für Baugenehmigungen, die Bereitstellung von mehr Gebäuden für die Sanierung und Bauland sowie die Schaffung eines Umfelds umfassen, das mehr Privatinvestitionen förderlich ist.