L’environnement macroéconomique actuel est difficile, caractérisé par une inflation toujours élevée et des taux d’intérêt élevés qui affectent la rentabilité des entreprises. Mais dans ce contexte incertain, investir dans l’immobilier peut même constituer la première ligne de défense pour protéger le capital. C'est précisément ce qu'affirme Markus Waeber, responsable du conseil et de l'intelligence immobilière chez Julius Baer. Il met également en évidence six tendances du marché mondial que les investisseurs immobiliers peuvent prendre en compte pour naviguer dans le cycle actuel. Il s'agit notamment d'investir dans le logement locatif, la construction durable, la logistique et les bureaux flexibles.
Investir dans l'immobilier contre l'inflation
En regardant le marché immobilier international, il est évident qu’il existe un environnement de politique monétaire restrictive et de hausse des rendements immobiliers. Bien entendu, la rentabilité des transactions immobilières est d'autant plus grande que le secteur sur lequel vous misez présente un plus grand potentiel. Aujourd’hui, les investisseurs immobiliers se concentrent généralement sur des segments immobiliers, tels que le marché résidentiel ou logistique, qui offrent un potentiel de croissance des loyers pour compenser l’inflation actuelle.
« L'identification de tendances plus larges nécessite une combinaison d'analyses au niveau macro et une compréhension approfondie de la dynamique du marché local », explique Markus Waeber. « Les clients veulent comprendre comment les changements dans les indicateurs économiques mondiaux peuvent affecter les marchés immobiliers locaux sur lesquels ils opèrent », ajoute-t-il.
Il ne faut pas oublier que chaque marché immobilier a ses particularités, l'offre, la demande et les prix peuvent donc varier considérablement d'un pays à l'autre. Et les questions juridiques, les réglementations fiscales et les restrictions sur les investissements étrangers doivent également être correctement analysées. « Il est vrai que les marchés immobiliers diffèrent grandement d'une région à l'autre - et même au sein d'une ville ou d'un quartier », déclare le représentant de Julius Baer, une entreprise qui aide les familles et les investisseurs à protéger leurs actifs.
Quoi qu’il en soit, il existe des tendances déjà identifiées dans l’investissement immobilier au niveau mondial qui contribuent à rentabiliser les entreprises et à protéger les actifs dans un cycle économique marqué par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt.
Les 6 tendances de l'investissement immobilier
Voici les six tendances du marché immobilier sur lesquelles les investisseurs internationaux peuvent aujourd'hui miser pour protéger leurs actifs, selon Markus Waeber :
Focus sur les maisons à louer
Il existe une pénurie de logements dans de nombreuses régions du monde. Et la faible offre de logements pour répondre à la forte demande - en particulier dans les grandes villes - est le résultat d'une combinaison de plusieurs facteurs, tels que la hausse des coûts de construction, l'urbanisation rapide, la croissance démographique ou le manque de terrains constructibles.
À l’heure où les prix de l’immobilier sont élevés dans plusieurs pays et où les taux d’intérêt continuent de grimper, de nombreuses familles souhaitant acheter leur premier logement auront du mal à contracter un crédit immobilier. Pour toutes ces raisons, la demande de logements se refroidit donc sur le marché de l’achat et de la vente et se tourne vers le marché locatif.
Cela rend le marché locatif résidentiel de plus en plus attractif pour les investisseurs immobiliers. Les données historiques du marché immobilier montrent que les logements locatifs ont le potentiel d’offrir des rendements attrayants avec peu de risque et de constituer une solide couverture en période d’inflation plus élevée.
Avec un chiffre d'affaires annuel de plus de 200 milliards de dollars (environ 189 milliards d'euros au taux de change actuel), les États-Unis possèdent le marché locatif le plus vaste et le plus liquide au monde. En Europe, l'Allemagne offre également un marché locatif très liquide, avec un volume de transactions annuel de près de 20 milliards de dollars (environ 18,9 milliards d'euros).
La construction durable contribue à obtenir des rendements à long terme
L’inclusion des principes de construction durable dans la stratégie d’investissement démontre non seulement un engagement à atténuer les risques climatiques, mais peut également générer des rendements. L'arrivée de nouvelles technologies économes en ressources, telles que les panneaux solaires, l'isolation thermique ou les mécanismes d'économie d'eau, ont le potentiel de générer des économies à long terme et de générer des rendements plus élevés pour les investisseurs.
Investir dans le développement durable est particulièrement important à une époque où les bâtiments eux-mêmes doivent se conformer à des réglementations plus strictes afin de promouvoir une construction et une gestion durables des bâtiments.
On a beaucoup discuté ces dernières années de l'existence de ce que l'on appelle la « prime à la construction verte », en vertu de laquelle les occupants paient des loyers plus élevés pour les immeubles commerciaux certifiés durables. Et en retour, les investisseurs doivent débourser davantage de capitaux pour acheter ces actifs.
Une étude réalisée par MSCI, qui a analysé les prix payés pour les bureaux à Londres et à Paris, a montré que les bâtiments dotés d'une cote de durabilité étaient plus chers que ceux qui n'avaient pas encore atteint ces normes énergétiques. Notamment parce qu’à long terme, l’immobilier inefficace lui-même risque d’être dévalorisé en raison des émissions élevées de carbone.
La logistique est un bon pari
L’essor du commerce électronique a considérablement accru la demande de centres d’appels et d’installations de distribution dédiées. C'est pourquoi investir dans des centres de distribution permet aux investisseurs d'exploiter ce marché et de bénéficier de la croissance du commerce électronique.
Ce secteur s'est révélé particulièrement populaire auprès des investisseurs institutionnels, notamment les fonds de pension, les fonds de capital-investissement et les fiducies de placement immobilier (REIT). Son attrait réside, entre autres facteurs, dans le fait que les centres de distribution offrent une stabilité des revenus car ils attirent des baux à long terme des géants du commerce électronique.
Ces opérateurs souhaitant rendre efficaces leurs chaînes de distribution, les centres logistiques sont généralement situés dans des emplacements stratégiques, à proximité des principaux pôles de transport, des autoroutes, des ports et des centres urbains.
Surfer sur la vague de la relocalisation
Ces dernières années, le concept de « relocalisation », c'est-à-dire le transfert d'activités productives ou commerciales vers le pays d'origine, a pris de plus en plus d'ampleur. La pandémie de Covid-19 et les incertitudes géopolitiques ont mis en évidence les vulnérabilités des chaînes d’approvisionnement mondiales, entraînant des perturbations dans les transports, la logistique et la disponibilité des biens essentiels. Cette tendance est également alimentée par la hausse des coûts de main-d’œuvre dans les sites de délocalisation traditionnels et par l’automatisation croissante des processus de production.
En réponse à tout cela, de nombreuses entreprises ont repensé leurs stratégies de chaîne d’approvisionnement pour améliorer la résilience et réduire la dépendance vis-à-vis des économies étrangères. Ces efforts de relocalisation nécessitent des investissements importants et créent des opportunités pour les investisseurs.
Il peut donc être judicieux d’investir dans des propriétés industrielles bien situées et offrant des infrastructures et des services adéquats, car c’est un moyen de générer des rendements locatifs attractifs et une plus-value du capital. Dans certains cas, la relocalisation peut impliquer la réaffectation ou la revitalisation de propriétés existantes, permettant aux investisseurs d'exploiter les opportunités découlant de la rénovation ou de l'adaptation de propriétés dans des espaces industriels modernes.
Les bureaux flexibles prennent de l’ampleur avec le télétravail
La massification du travail à distance dans le monde a modifié le paysage du marché des bureaux. Bien entendu, les entreprises continueront d’avoir besoin de bureaux bien situés pour favoriser les réunions d’équipe avec les partenaires commerciaux et les clients. Mais ils n’auront probablement pas besoin d’avoir des bureaux dans chaque ville ou pays du monde.
C'est pourquoi les bureaux flexibles peuvent constituer une alternative intéressante pour les entreprises internationales, où elles peuvent choisir parmi une variété de services supplémentaires, notamment des services informatiques, de nettoyage, de restauration et de conciergerie, en plus des espaces de bureau traditionnels.
Dans le même esprit, les investisseurs peuvent également se tourner vers les laboratoires prêts à recevoir des entreprises dans les domaines de la science, de la recherche et de la santé. Cela permet aux start-up de dépenser leur argent en recherche et développement, plutôt que d’investir dans des équipements pour leurs laboratoires.
Investir dans les infrastructures est une bonne idée
L’investissement immobilier ne concerne pas seulement l’immobilier commercial, les bureaux, les entrepôts ou les maisons. Mais nous ne devons pas ignorer les infrastructures, c'est-à-dire les investissements qui impliquent l'achat, le développement ou la gestion d'actifs physiques qui fournissent des services essentiels à la société ou soutiennent l'activité économique d'un pays.
Les investissements dans les infrastructures sont particulièrement attrayants pour les investisseurs en période de volatilité économique, comme actuellement, car ils ne sont pas cycliques. Ces actifs ont souvent des délais de développement longs, allant de plusieurs années à plusieurs décennies, et peuvent donc générer des flux de trésorerie stables et prévisibles sur le long terme. Par exemple, les aéroports ou les autoroutes génèrent généralement des revenus grâce aux frais d'utilisation ou à la location.
Enfin, avec l’augmentation des déficits publics dans de nombreux pays et la transition énergétique, il existe une demande croissante de capitaux privés pour combler l’écart entre les investissements d’infrastructure prévus et les dépenses publiques potentielles.