El entorno macroeconómico actual es desafiante, caracterizado por una inflación aún alta y tipos de interés elevados que afectan la rentabilidad de las empresas. Pero en este contexto incierto, invertir en el mercado inmobiliario puede ser incluso la primera línea de defensa para proteger el capital. Esto es precisamente lo que sostiene Markus Waeber, jefe de consultoría e inteligencia inmobiliaria de Julius Baer. También destaca seis tendencias del mercado global que los inversores inmobiliarios pueden considerar para afrontar el ciclo actual. Entre ellos se incluyen la inversión en viviendas de alquiler, construcción sostenible, logística y oficinas flexibles.
Invertir en propiedades contra la inflación
Si se observa el mercado inmobiliario internacional, se ve claramente que existe un entorno de política monetaria restrictiva y rendimientos inmobiliarios en aumento. Por supuesto, la rentabilidad de las operaciones inmobiliarias es tanto mayor cuanto mayor es el potencial del sector en el que se apuesta. Hoy en día, los inversores inmobiliarios generalmente se centran en segmentos inmobiliarios, como el mercado residencial o logístico, que ofrecen el potencial de crecimiento del alquiler para compensar la inflación actual.
"Identificar tendencias más amplias requiere una combinación de análisis a nivel macro y un conocimiento profundo de la dinámica del mercado local", afirma Markus Waeber. "Los clientes quieren entender cómo los cambios en los indicadores económicos globales pueden afectar los mercados inmobiliarios locales en los que operan", añade.
No debemos olvidar que cada mercado inmobiliario tiene sus particularidades, por lo que la oferta, la demanda y los precios pueden variar mucho de un país a otro. Y también deben analizarse adecuadamente las cuestiones legales, las regulaciones fiscales y las restricciones a la inversión extranjera. "Es cierto que los mercados inmobiliarios difieren mucho de una región a otra, e incluso dentro de cada ciudad o barrio", afirma el representante de Julius Baer, una empresa que ayuda a familias e inversores a proteger sus activos.
En cualquier caso, existen tendencias ya identificadas en la inversión inmobiliaria a nivel global que ayudan a rentabilizar los negocios y proteger los activos en un ciclo económico marcado por la inflación y el aumento de los tipos de interés.
Las 6 tendencias en inversión inmobiliaria
Estas son las seis tendencias del mercado inmobiliario en las que los inversores internacionales pueden apostar hoy para proteger sus activos, según Markus Waeber:
Centrarse en casas en alquiler
En muchas partes del mundo hay escasez de viviendas. Y la escasa oferta de viviendas para satisfacer la gran demanda -especialmente en las grandes ciudades- es el resultado de una combinación de varios factores, como el aumento de los costes de construcción, la rápida urbanización, el crecimiento demográfico o la escasez de suelo para construir.
En un momento en el que los precios de la vivienda son elevados en varios países y los tipos de interés siguen subiendo, muchas familias que quieran comprar su primera vivienda tendrán dificultades para conseguir una hipoteca. Por todo ello, la demanda de vivienda se está enfriando en el mercado de compraventa y moviéndose hacia el mercado de alquiler.
Esto hace que el mercado de alquiler residencial sea cada vez más atractivo para los inversores inmobiliarios. Los datos históricos del mercado inmobiliario muestran que las viviendas de alquiler tienen el potencial de ofrecer atractivos rendimientos ajustados al riesgo y proporcionar una sólida cobertura en tiempos de mayor inflación.
Con una facturación anual de más de 200 mil millones de dólares (alrededor de 189 mil millones de euros al tipo de cambio actual), Estados Unidos tiene el mercado de alquiler más grande y líquido del mundo. En Europa, Alemania también ofrece un mercado de alquiler muy líquido, con un volumen de transacciones anual de casi 20 mil millones de dólares (alrededor de 18,9 mil millones de euros).
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La construcción sostenible ayuda a obtener beneficios a largo plazo
Incluir principios de construcción sostenible en la estrategia de inversión no sólo demuestra el compromiso de reducir los riesgos climáticos, sino que también puede reportar beneficios. La llegada de nuevas tecnologías de ahorro de recursos, como los paneles solares, el aislamiento térmico o los mecanismos de ahorro de agua, tienen el potencial de generar ahorros a largo plazo y crear mayores beneficios para los inversores.
Invertir en sostenibilidad es particularmente importante en un momento en el que los propios edificios deben cumplir regulaciones más estrictas para promover la construcción y gestión sostenible de los edificios.
En los últimos años se ha debatido mucho sobre la existencia de la llamada "prima de construcción ecológica", según la cual los inquilinos pagan alquileres más altos por propiedades comerciales con certificación sostenible. Y, a su vez, los inversores tienen que desembolsar más capital para comprar estos activos.
Un estudio realizado por MSCI, que analizó los precios pagados por las oficinas en Londres y París, mostró que los edificios con calificación de sostenibilidad eran más caros que aquellos que aún no habían alcanzado estos estándares energéticos. Sobre todo porque, a largo plazo, la propia propiedad ineficiente corre el riesgo de ser devaluada debido a las altas emisiones de carbono.
La logística es una buena apuesta
El auge del comercio electrónico ha aumentado significativamente la demanda de centros de llamadas e instalaciones de distribución especializadas. Por eso, invertir en centros de distribución permite a los inversores aprovechar este mercado y beneficiarse del crecimiento del comercio electrónico.
Este sector ha demostrado ser particularmente popular entre los inversores institucionales, incluidos los fondos de pensiones, los fondos de capital privado y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Su atractivo reside, entre otros factores, en el hecho de que los centros de distribución ofrecen estabilidad de ingresos porque atraen arrendamientos a largo plazo de gigantes del comercio electrónico.
Como estos operadores quieren que sus cadenas de distribución sean eficientes, los centros logísticos suelen estar situados en lugares estratégicos, cerca de los principales nudos de transporte, autopistas, puertos y centros urbanos.
Aprovechando la ola de la externalización
En los últimos años, el concepto de "reshoring" -es decir, la transferencia de actividades productivas o comerciales al país de origen- ha cobrado cada vez más impulso. La pandemia de Covid-19 y las incertidumbres geopolíticas han puesto de relieve las vulnerabilidades en las cadenas de suministro mundiales, lo que ha provocado interrupciones en el transporte, la logística y la disponibilidad de bienes esenciales. La tendencia también se ha visto impulsada por el aumento de los costes laborales en los lugares tradicionales de externalización y la creciente automatización de los procesos de producción.
En respuesta a todo esto, muchas empresas han repensado sus estrategias de cadena de suministro para mejorar la resiliencia y reducir la dependencia de las economías extranjeras. Estos esfuerzos de relocalización requieren importantes gastos de capital y crean oportunidades para los inversores.
Por lo tanto, puede ser una buena idea invertir en propiedades industriales bien ubicadas que proporcionen infraestructura y servicios adecuados, ya que es una forma de generar rendimientos de alquiler atractivos y apreciación del capital. En ciertos casos, la reubicación puede implicar la reutilización o revitalización de propiedades existentes, lo que permite a los inversores explotar las oportunidades que surgen de la renovación o adaptación de propiedades a espacios industriales modernos.
Las oficinas flexibles cobran impulso con el teletrabajo
La generalización del trabajo a distancia en todo el mundo ha cambiado el panorama del mercado de oficinas. Por supuesto, las empresas seguirán necesitando oficinas bien situadas para favorecer las reuniones de equipo con socios y clientes. Pero probablemente no necesitarán tener oficinas en todas las ciudades o países del mundo.
Por esta razón las oficinas flexibles pueden ser una alternativa atractiva para las empresas globales, donde pueden elegir entre una variedad de servicios adicionales, incluidos servicios de informática, limpieza, catering y conserjería, además del espacio de oficina tradicional.
En la misma línea, los inversores también pueden fijarse en laboratorios preparados para recibir empresas del ámbito de la ciencia, la investigación y la salud. Esto permite a las empresas emergentes gastar su propio dinero en investigación y desarrollo, en lugar de invertir en equipos para sus laboratorios. Al tratarse principalmente de trabajo presencial en el laboratorio, se considera una inversión más defensiva.
Invertir en infraestructura es una buena idea
La inversión inmobiliaria no se trata sólo de bienes inmuebles comerciales, oficinas, almacenes o viviendas. No debemos ignorar la infraestructura, es decir, inversiones que implican la compra, el desarrollo o la gestión de activos físicos que proporcionan servicios esenciales a la sociedad o apoyan la actividad económica de un país.
Las inversiones en infraestructura son particularmente atractivas para los inversores durante períodos de volatilidad económica, como el actual, porque no son cíclicas. Estos activos suelen tener escalas de tiempo de desarrollo largas, que van desde varios años hasta varias décadas, y por lo tanto pueden generar flujos de efectivo estables y predecibles a largo plazo. Por ejemplo, los aeropuertos o las autopistas suelen generar ingresos a través de tarifas de usuario o arrendamientos.
Con los crecientes déficits públicos en muchos países y el impulso hacia la transición energética, existe una creciente demanda de capital privado para llenar la brecha entre las inversiones planificadas en infraestructura y el gasto público potencial.
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