Er is geen ‘vastgoedzeepbel’ maar eerder een ‘paradigmaverschuiving’ in de vastgoedmarkt

Ongeveer driehonderd mensen accepteerden de uitdaging die Massimo Forte en Gonçalo Nascimento Rodrigues, specialisten en adviseurs in bemiddeling en investeringen in vastgoed, hadden aangewakkerd om na te denken over de ‘Out of the Box’-markt (wat verwijst naar de opinie blog over vastgoed en financiële sector met dezelfde naam).

De Portugese vastgoedmarkt heeft een verandering doorgemaakt en het vooruitzicht is goed. Volgens de twee experts is er geen zeepbubbel in de Portugese vastgoedsector, maar eerder een nieuw paradigma dat moet worden aangepast.

Hoe moet de vastgoedmarkt zich aanpassen aan deze nieuwe realiteit?

In Portugal bevinden we ons momenteel in een verkopersmarkt, waar de vraag het aanbod overtreft. Verkoopprijzen in de vastgoedsector blijven stijgen en het vinden van onroerend goed is een grote uitdaging geworden. Deskundigen en professionals uit de sector kwamen op dinsdag 22 mei bijeen om dit en andere onderwerpen te bespreken in het TRYP-hotel, naast de luchthaven van Lissabon.

Volgens Massimo Forte, onafhankelijke consultant gespecialiseerd in vastgoedbemiddeling, en Gonçalo Nascimento Rodrigues, onafhankelijke financieel adviseur in vastgoedinvesteringen en trainer in vastgoedfinanciering, die de hele conferentie organiseerde, waren er ongeveer 300 aanwezigen.

Wat is de grote uitdaging?

De markt staat voor een aantal uitdagingen, maar Massimo Forte besliste er één in het bijzonder uit te lichten. ‘Een van de grote uitdagingen, die me hier brengt, is de professionalisering van de sector’, vertelde de vastgoedconsulent aan idealista/news op de conferentie. Forte benadrukte het belang van bemiddeling en zei dat het ‘gezien moet worden als een serieus beroep’ en niet als een laatste redmiddel.

‘Professionalisering betekent training, vaardigheden en systemen, wat betekent dat elke uitdaging kan worden overwonnen, niet op een improvisatorische manier, maar in termen van aanpassing aan het moment en de voorbereiding, net als elke andere activiteit,’ zei hij.

Zijn we echt in die richting aan het gaan? Massimo Forte gelooft dit en maakt van de gelegenheid gebruik om de ‘sterke bijdrage van Amerikaanse bedrijven aan de Portugese markt te benadrukken, in termen van kennis, training, leren, branding en marketing’. Portugese bedrijven volgen dit voorbeeld.

Is er een zeepbel of niet?

Is er sprake van een vastgoedzeepbel of is het een ingrijpende verandering van het marktparadigma? Het antwoord op de conferentie was unaniem: de experts zijn van mening dat we niet worden geconfronteerd met een scenario dat vergelijkbaar is met dat in Spanje, bijvoorbeeld.

‘Nee, we spreken niet van een zeepbel, we zien hooguit kleine problemen,’ zei Gonçalo Nascimento Rodrigues. De prijsdruk die voelbaar is in steden als Lissabon en Porto, rechtvaardigt voor de adviseur niet het praten over een nieuwe vastgoedzeepbel die in de lucht hangt.

‘Het is gemakkelijk en heel verleidelijk om de vraag van een zeepbel daarbuiten te stellen, omdat het een blikvanger is. Maar iedereen die dit concept bestudeert weet dat het niet bestaat. Als het zou bestaan, zou het zeer gericht en gelokaliseerd zijn. Natuurlijk hebben we specifieke gebieden in Lissabon en Porto waar de prijzen enorm zijn gestegen, boven wat de gemiddelde Portugese burger kan veroorloven vanwege zijn inkomen, maar er moet worden begrepen dat prijsstijgingen worden gevoed door de buitenlandse vraag en niet door schulden,’ benadrukte hij.

Massimo Forte beschouwt dit idee als een die gevoed is door angst. ‘Allen die een woningzeepbel hebben meegemaakt die barstte, vrezen dat dit opnieuw zal gebeuren, maar naar mijn mening moet er geen angst zijn. Er moet juist de capaciteit zijn om aan te passen aan de markt.’

‘Ik ben hier vandaag om over precies dit onderwerp te praten, over het aanpassingsvermogen wanneer de markt verandert,’ zei de consultant, die zijn toespraak gebruikte om uit te leggen welke hulpmiddelen, methoden en processen agenten zouden moeten gebruiken om te blijven verdienen met een stijgende vastgoedmarkt.

De maatregelen van de regering ‘zijn zorgwekkend’

Het wetgevingspakket over huisvesting dat door de Portugese regering is gepresenteerd, geeft de deskundigen reden tot bezorgdheid. Beide zijn van mening dat de voorstellen de markt kunnen beperken.

‘Ik beschouw dit als reden voor bezorgdheid’, zei Massimo Forte, verwijzend naar de aangekondigde maatregelen. ‘Als beleggers door deze maatregelen worden teruggetrokken, zullen we een serieuze verandering in de markt doormaken.’ Hij voegde eraan toe dat het nodig is om oplossingen te vinden voor huisvestingsproblemen, maar zonder te vergeten hoe belangrijk het is om buitenlandse en binnenlandse investeringen aan te trekken.

‘Ik heb met bezorgdheid nota genomen van deze mogelijke veranderingen, met name de korte termijn verhuursector voor toeristen (Alojamento Local), waardoor deze investering plotseling kan verdwijnen’, concludeerde hij.

‘Wat de Portugese wetgeving aan het doen is, is volkomen verkeerd en onvoldoende voor wat we willen voor de markt’, vertelde Gonçalo Nascimento Rodrigues.

‘Als we het bijvoorbeeld over de huurmarkt willen hebben, moeten we uitgaan van het principe dat er geen huurmarkt is. Het is niet de moeite waard om te zeggen dat de huurmarkt werkt omdat deze niet bestaat, we benadrukken het verkeerde punt.’

‘Het probleem is het gebrek aan aanbod en het is noodzakelijk om na te denken over waarom er geen aanbod is.’ Zonder investeerders is er geen huurmarkt en er zijn steeds minder geïnteresseerde investeerders. ‘Er is historisch protectionisme voor huurders, in plaats van ondersteuningsprogramma's om huurders te helpen met het betalen van hun huur. We moeten het aanbod vergroten en huurders subsidiëren als we een gebalanceerde huurmarkt willen creëren,’ concludeerde hij.