Depozyt za wynajem w Portugalii: kompletny przewodnik dla właścicieli i najemców

Depozyt najmu za wynajem domu jest często przyczyną tarcia między właścicielami a najemcami. Depozyty z wynajmu są prawnie regulowane przez portugalski kodeks cywilny, ale nie zawsze łatwo jest obu stronom zrozumieć ich prawa i obowiązki w zakresie depozytów. W związku z tym postanowiliśmy dziś rozwiązać ten problem i wyjaśnić wszystko, co jest zagrożone, jeśli chodzi o płacenie lub pobieranie depozytu, który w języku portugalskim jest znany jako „auseção”.

Dzisiejszy artykuł został napisany w odpowiedzi na pytania czytelników, a kwestie prawne zostały całkowicie wyjaśnione przez portugalską firmę prawniczą BAS.

System kaucji najmu w umowie najmu jest objęty art. 1076 ust. 2 kodeksu cywilnego (KS) i stanowi, że strony umowy najmu mogą zagwarantować, w sposób przewidziany przez prawo, wypełnienie swoich zobowiązań.

Co to znaczy?

W praktyce oznacza to, że Wynajmujący może wymagać od Najemcy wpłacenia depozytu gotówkowego przed przeprowadzką, aby zapobiec ewentualnym szkodom, jakie mogą wyrządzić nieruchomości w trakcie jej pobytu.

Kwota kaucji musi być wyraźnie określona w umowie najmu. Wynajmujący nie ma ograniczenia co do kwoty, o którą może poprosić Wynajmujący jako gwarancja, a Najemca może ją zaakceptować lub nie. Jeśli najemca uzna, że wymaganie właściciela jest nieuzasadnione, może nie chcieć zawrzeć umowy najmu.

Kaucję należy wykorzystać do przeprowadzenia prac konserwacyjnych na nieruchomości, która mogła ulec pogorszeniu, ponieważ mieszkał tam najemca. Na przykład najemca może powiesić obraz na ścianie (art. 1073 kodeksu cywilnego), ale jeśli spowoduje to jakiekolwiek pogorszenie własności, wówczas albo najemca powinien przeprowadzić naprawę, albo wynajmującego wykorzysta depozyt do tego celu.

Z drugiej strony, jeśli nie ma potrzeby przeprowadzania jakichkolwiek napraw lub jeśli Najemca wykonał wszystkie niezbędne naprawy przed oddaniem nieruchomości właścicielowi, wówczas Najemca może poprosić swojego wynajmującego o zwrot wartości wpłaconej kaucji.

Pamiętaj, że depozytu najmu nie należy mylić z czynszami opłacanymi z góry.

Do czego służy zaliczka na czynsz?

Artykuł 1076.1 Kodeksu cywilnego w Portugalii zezwala obecnie Najemcy na opłacenie Wynajmującemu więcej niż miesięcznego czynszu w momencie rozpoczęcia umowy najmu. Wcześniej dozwolona była zaliczka w wysokości czynszu miesięcznego, ale teraz dozwolone są maksymalnie 3 czynsze, o ile jest to wyraźnie określone w umowie.

Gdy czynsz zostanie zapłacony z góry i biorąc pod uwagę, że umowa najmu będzie miała pełny okres obowiązywania, a data zakończenia jest już na piśmie, najemca nie będzie musiał płacić ostatnich kilku płatności czynszu zawartych w umowie. Na przykład, jeśli strony zawrą 3-letnią umowę najmu, w której najemca płaci czynsz z 3-miesięcznym wyprzedzeniem wynajmującemu na początku najmu, najemca nie musi płacić czynszu za ostatnie 3 miesiące wynajem.

Czasami jesteśmy pytani o to, co dzieje się z czynszami płaconymi z góry, gdy jedna ze stron zdecyduje się wcześniej wypowiedzieć umowę najmu. Wyobraźmy sobie następującą sytuację podobną do poprzedniego przykładu, w której umowa najmu jest uzgadniana na 3 lata, a najemca płaci czynsz z 3-miesięcznym wyprzedzeniem.

Pod koniec drugiego roku obie strony zgadzają się na rozwiązanie umowy, a najemca zobowiązuje się zwrócić nieruchomość w terminie jednego miesiąca od tej umowy. W tym przypadku, jak już widzieliśmy, najemca nie będzie musiał płacić za ostatni miesiąc, kiedy mieszkają w nieruchomości, ale co stanie się z pozostałymi dwoma miesiącami czynszu, zapłaconymi z góry, gdy umowa została podpisana?

W takim przypadku Wynajmujący będzie musiał zwrócić Najemcy dwa miesiące czynszu, który zapłacili z góry.

Wnioski

Krótko mówiąc, kiedy rozpoczyna się umowa najmu, wynajmujący może poprosić najemcę o dodatkowe pieniądze oprócz pierwszej opłaty za czynsz, na dwa sposoby: (i) depozyt i (ii) zaliczkę za czynsz. Kwoty obu tych płatności zostaną wyraźnie wymienione w umowie najmu - zarówno wartość kaucji, jak i wartość czynszów zapłaconych z góry.

Jeśli pod koniec umowy najmu nie będzie żadnych napraw nieruchomości ani innych zobowiązań do wypełnienia (np. Wydatki na mieszkanie, jeśli uzgodniono, że to najemca, niezapłacone czynsze itp.), najemca może zażądać odzyskania depozytu od właściciela. Niniejsza gwarancja może zostać spłacona w dowolnej formie przewidzianej w art. 623 Kodeksu cywilnego, w tym w postaci depozytu bankowego, dłużnych papierów wartościowych, kamieni szlachetnych lub metali, lub w formie hipoteki lub gwarancji bankowej.

Obecnie najpowszechniejszymi formami są prawdopodobnie gwarancje bankowe i depozyty gotówkowe, a kamienie szlachetne i metale jako depozyty czynszowe widziały lepsze dni ...

Jak w przypadku każdego czynszu opłaconego z góry, jak wspomniano powyżej, Najemca może nie płacić ostatnich kilku czynszów umowy najmu, która wkrótce dobiegnie końca, do maksymalnego limitu 3 czynszów, o ile mają już zapłacone.