Il deposito cauzionale negli affitti in Portogallo: una guida completa per i proprietari e gli inquilini

Un deposito cauzionale in un contratto di affitto è spesso causa di attrito tra proprietari e inquilini.
I depositi sono regolati legalmente dal Codice Cvile Portoghese, ma non è sempre facile per entrambe le parti comprendere i loro diritti e responsabilità quando si tratta di cauzioni. Pertanto, abbiamo deciso di affrontare questo problema oggi e di spiegare tutto ciò che è in gioco quando si tratta di pagare o riscuotere un deposito, che è noto come "caução" in portoghese.

L'articolo di oggi è stato scritto in risposta alle domande dei lettori e il materiale legale è stato dato dallo studio legale portoghese BAS.

Il regime di affitto nel contratto di locazione è disciplinato dal paragrafo 2 dell'articolo 1076 del codice civile (CC) e stabilisce che le parti del contratto di locazione possono garantire, in qualsiasi modo previsto dalla legge, l'adempimento dei loro obblighi.

Cosa significa questo?

In pratica, significa che il proprietario può richiedere all'inquilino di versare un deposito in contanti prima di trasferirsi, al fine di prevenire qualsiasi possibile danno che potrebbe causare alla proprietà durante la sua permanenza.

L'importo del deposito deve essere espressamente indicato nel contratto di locazione. Non c'è limite alla quantità di denaro che può essere richiesta dal proprietario come garanzia, e l'inquilino è libero di accettarlo o meno.
Se l'inquilino ritiene che il prezzo richiesto del padrone di casa sia irragionevole, potrebbe far cadere il nuovo contratto di affitto.

Il deposito deve essere utilizzato per eseguire lavori di manutenzione sulla proprietà, che potrebbero essersi deteriorati perché l'inquilino viveva lì. Ad esempio, è lecito per l'inquilino appendere un dipinto su un muro (articolo 1073 del codice civile), ma se ciò comporta un qualsiasi tipo di deterioramento della proprietà, allora l'inquilino deve eseguire la riparazione o il proprietario userà il deposito per tale scopo.

D'altra parte, se non è necessario eseguire riparazioni o se l'inquilino ha effettuato tutte le riparazioni necessarie prima di restituire la proprietà al proprietario, l'inquilino può chiedere al proprietario di rimborsare il valore del deposito versato .

Ricorda, il deposito di locazione non deve essere confuso con gli affitti pagati in anticipo.

A cosa serve il pagamento anticipato degli affitti?

L'articolo 1076.1 del codice civile in Portogallo consente al locatario di pagare più di un mese di affitto al locatore quando inizia il contratto di affitto. Prima era consentito il pagamento anticipato di un mese di affitto, ma ora è consentito un massimo di 3 affitti purché ciò sia espressamente previsto nel contratto.

Quando l'affitto viene pagato in anticipo e considerato che il contratto di locazione avrà l'intera durata e la data di fine già per iscritto, l'inquilino non dovrà pagare gli ultimi canoni di affitto contenuti nel contratto di locazione. Ad esempio, se le parti stipulano un contratto di affitto di 3 anni in cui l'inquilino paga anticipatamente un affitto di 3 mesi all'affittuario all'inizio del contratto di locazione, l'inquilino non deve pagare l'affitto per gli ultimi 3 mesi del contratto di locazione.

A volte ci viene chiesto che cosa succede agli affitti pagati in anticipo quando una delle parti sceglie di recedere anticipatamente dal contratto di locazione. Immaginiamo la seguente situazione simile all'esempio precedente, in cui il contratto di locazione è concordato per un periodo di 3 anni e dove l'inquilino paga anticipatamente 3 mesi di affitto.

Alla fine del secondo anno, entrambe le parti accettano di rescindere il contratto e l'inquilino si impegna a restituire la proprietà entro un mese dal presente accordo. In questo caso, come abbiamo già visto, l'inquilino non dovrà pagare per questo mese in cui vivono nella proprietà, ma cosa succede agli altri due mesi di affitto, pagati in anticipo al momento della firma del contratto ?

In questo caso, il proprietario dovrà restituire i due mesi di affitto all'inquilino che ha pagato in anticipo.

Conclusioni

In breve, quando il contratto di locazione ha inizio, il proprietario può chiedere denaro al locatario, oltre al primo pagamento dell'affitto, in due modi: (i) un deposito e (ii) il pagamento anticipato degli affitti. Gli importi di entrambi i pagamenti devono essere espressamente indicati nel contratto di affitto - sia il valore del deposito che il valore degli affitti pagati in anticipo.

Se, alla fine del contratto di locazione, non si effettuano riparazioni sulla proprietà o altri obblighi da soddisfare (ad esempio, le spese condominiali se è stato concordato che saranno a carico dell'inquilino, degli affitti non pagati, ecc.) , l'inquilino può chiedere al proprietario di riavere indietro la cauzione. Questa garanzia può essere rimborsata in una qualsiasi delle forme previste dall'articolo 623 del codice civile, tra cui un deposito bancario, titoli di debito, pietre preziose o metalli, o con garanzia ipotecaria o bancaria.

Al giorno d'oggi, le forme più comuni sono probabilmente garanzie bancarie e depositi in contanti.

Come per qualsiasi affitto pagato in anticipo, come sopra menzionato, l'inquilino è autorizzato a non pagare gli ultimi affitti di un contratto di locazione che sta per finire, fino a un limite massimo di 3 affitti, purché li abbia già anticipati.