Mietwohnung in Portugal: So vermeiden Sie Probleme mit der Kaution

Die Kaution ist ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Sie ist im portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, doch die Bestimmungen sind nicht immer leicht verständlich. Deshalb erklären wir heute in Zusammenarbeit mit einer Anwaltskanzlei alles Wichtige, was Sie in Bezug auf die Kaution bei Mietwohnungen in Portugal wissen sollten.

Dieser Text wurde von der Kanzlei BAS für idealista/news überprüft und wurde anhand der häufigsten Fragen der Leser verfasst.

Die Kaution bei Mietverträgen wird im Artikel 1076, Absatz 2 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Código Civil – CC) geregelt und gibt den Vertragsparteien das Recht, die Einhaltung der Verpflichtungen in jeder der gesetzlich vorgesehenen Formen verlangen zu können. 

Was heißt das?

In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter vom Mieter die Leistung einer Kaution verlangen kann, um mögliche Schäden zu vermeiden, die dieser während der Zeit, in der er die Immobilie bewohnt, anrichten könnte.

Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag aufgeführt werden. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die vom Mieter verlangte Kaution; der Mieter kann die Höhe der Kaution akzeptieren oder nicht. Wenn der Mieter die geforderte Kaution für unangemessen hält, ist es möglich, dass der den Mietvertrag nicht abschließen möchte.

Die Kaution muss für Wartungsarbeiten an der Immobilie verwendet werden, die dadurch, dass der Mieter die Wohnung bewohnt hat, erforderlich wurden. Es ist durchaus erlaubt, dass der Mieter ein Bild an die Wand hängt. Hat dies jedoch eine Verschlechterung der Immobilie zur Folge, muss der Mieter für die Reparatur aufkommen oder der Vermieter kann die Kaution dafür verwenden.

Muss jedoch keine Reparatur vorgenommen werden oder sollte der Mieter diese vor Übergabe der Wohnung durchgeführt haben, kann der Mieter die geleistete Kaution vom Vermieter zurückverlangen.

Die Kaution darf jedoch nicht mit der Vorauszahlung der Miete verwechselt werden.

Wozu dient die Vorauszahlung der Miete?

Der Artikel 1076, Absatz 1 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuches erlaubt dem Mieter, dem Vermieter zu Beginn des Mietvertrages mehr als eine Miete zu zahlen. Derzeit können bis zu 3 Monatsmieten im Voraus gezahlt werden, solange dies im Mietvertrag vorgesehen ist.

Wenn der Mieter die Miete im Voraus zahlt und der Mietvertrag die im Vertrag festgelegte Dauer hat, muss der Mieter nicht die letzten vom Vertrag vorgesehenen Monatsmieten entrichten. Wenn Mieter und Vermieter beispielsweise einen Mietvertrag über 3 Jahre abschließen, bei dem der Mieter zu Beginn des Vertrages 3 Mieten im Voraus an den Vermieter zahlt, kann dieser die letzten 3 Monatsmieten des Vertrages nicht einfordern.

Was geschieht allerdings bei im Voraus gezahlten Mieten, wenn eine der beiden Parteien den Mietvertrag kündigt?

Kommen wir zu dem vorgenannten Beispiel zurück: Ein Mietvertrag wird für die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen und der Mieter zahlt 3 Monatsmieten im Voraus.

Am Ende des zweiten Jahres und im Einvernehmen beider Parteien wird der Mietvertrag gekündigt. Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung des Vertrags zu übergeben. In diesem Fall muss der Mieter keine Miete für den letzten Monat zahlen, da er bereits drei Monatsmieten im Voraus gezahlt hat. Was aber passiert mit den anderen beiden Monatsmieten, die er bei Abschluss des Mietvertrages gezahlt hat?

In diesem Fall muss der Vermieter die zwei Monate der im Voraus bezahlten Miete an den Mieter zurückerstatten.

Zusammenfassung: Alles Wichtige zur Kaution

Der Vermieter kann bei Abschluss des Mietvertrages vom Mieter eine Sicherheit verlangen: (i) eine Kaution und (ii) eine Vorauszahlung der Mieten. Wenn die Vertragsparteien vorhaben, eine Kaution oder die Vorauszahlung der Monatsmiete zu leisten, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten werden. Auch die Höhe der Kaution oder der geleisteten Monatsmieten muss angeben werden.

Wenn am Ende des Mietvertrages keine Reparaturen an der Wohnung durchzuführen sind und keine anderen Verpflichtungen bestehen (z. B. Nebenkosten, wenn vereinbart wurde, dass sie vom Mieter zu tragen sind), muss der Vermieter dem Mieter die geleistete Kaution zurückerstatten. Diese Sicherheit kann nach Artikel 623 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuches in verschiedenen Formen geleistet werden, wie z. B. Bargeld, Pfandbriefe, Edelsteine oder Edelmetallen, oder durch Verpfändung oder Bankgarantien.

Die häufigste Form, die Kaution zu hinterlegen, ist heutzutage per Bankgarantie oder Bargeldzahlung. Die Zahlung mit Edelsteinen und Edelmetallen ist mittlerweile nicht mehr üblich.

In Bezug auf die im Voraus gezahlten Mieten kann der Mieter auf Zahlung der letzten Monatsmieten des auslaufenden Mietvertrages bis zu einer Höchstgrenze von 3 Mieten verzichten.