La fianza para alquilar una casa es a menudo una causa de fricción entre propietarios e inquilinos. Las fianzas al alquiler están regulados legalmente por el Código Civil portugués, pero no siempre es fácil para ambas partes comprender sus derechos y responsabilidades en lo que respecta a los depósitos. Por lo tanto, decidimos abordar este problema y explicar todo lo que está en juego cuando se trata de pagar o cobrar una fianza, lo que se conoce como "caução" en portugués.
El artículo de hoy fue escrito en respuesta a las preguntas de los lectores y el despacho de abogados BAS le otorgó todo el contenido legal.
El esquema de depósito de arrendamiento en el contrato de arrendamiento está cubierto en el párrafo 2 del Artículo 1076 del Código Civil (CC) y establece que las partes en el contrato de arrendamiento pueden garantizar, de cualquier manera prevista por la ley, el cumplimiento de sus obligaciones.
¿Qué significa esto?
En la práctica, esto significa que el propietario puede exigir al inquilino que pague una fianza en efectivo antes de mudarse para evitar cualquier daño posible que puedan causar a la propiedad mientras viven allí.
El monto del depósito debe indicarse expresamente en el contrato de arrendamiento. No hay límite para la cantidad de dinero que el propietario puede solicitar como garantía, y el inquilino es libre de aceptarlo o no. Si el inquilino considera que el requisito del propietario no es razonable, es posible que no desee celebrar el contrato de alquiler.
La fianza debe utilizarse para realizar trabajos de mantenimiento en la propiedad, que pueden haberse deteriorado porque el inquilino vivía allí. Por ejemplo, es lícito que el inquilino cuelgue una pintura en una pared (Artículo 1073 del Código Civil), pero si esto resulta en algún tipo de deterioro de la propiedad, entonces el inquilino debe llevar a cabo la reparación o el propietario utilizará el depósito para tal fin.
Por otro lado, si no es necesario realizar ninguna reparación o si el inquilino ha realizado todas las reparaciones necesarias antes de devolverle la propiedad al propietario, el inquilino puede pedirle al arrendador que le reembolse el valor la fianza que pagó.
Recuerda, la fianza de alquiler nunca debe confundirse con los alquileres pagados por adelantado.
¿Para qué sirve el anticipo de alquileres?
El Artículo 1076.1 del Código Civil en Portugal ahora permite al inquilino pagar más de un mes de alquiler al arrendador cuando comience el contrato de arrendamiento. Antes, se permitía el pago anticipado de un mes de alquiler, pero ahora se permite hasta un máximo de 3 alquileres, siempre que esto esté expresamente estipulado en el contrato.
Cuando el alquiler se paga por adelantado y considerando que el contrato de arrendamiento tendrá una duración total y la fecha de finalización ya está por escrito, el inquilino no tendrá que pagar las últimas cuotas de alquiler señaladas en el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si las partes celebran un contrato de arrendamiento de 3 años en el que el inquilino paga 3 meses de alquiler por adelantado al arrendador al comienzo del arrendamiento, el inquilino no tiene que pagar el alquiler durante los últimos 3 meses del arrendamiento.
A veces se nos pregunta qué sucede con las rentas pagadas por adelantado cuando una de las partes decide rescindir el contrato antes de tiempo. Imaginemos la siguiente situación similar al ejemplo anterior, donde el contrato de arrendamiento se acuerda por un período de 3 años y donde el inquilino paga 3 meses de alquiler por adelantado.
Al final del segundo año, ambas partes acuerdan rescindir el contrato y el inquilino se compromete a devolver la propiedad dentro de un mes de este acuerdo. En este caso, como ya hemos visto, el inquilino no tendrá que pagar este último mes cuando viva en la propiedad, sino lo que sucede con los otros dos meses de alquiler, pagado por adelantado cuando se firmó el contrato?
En este caso, el arrendador deberá reintegrar los dos meses de alquiler al inquilino que pagó por adelantado.
Conclusiones
En resumen, cuando comienza el contrato de arrendamiento, el propietario puede solicitar dinero al inquilino, además de su primer pago de alquiler, de dos maneras: (i) una fianza y (ii) el pago anticipado de los alquileres. Los montos de ambos pagos se mencionarán expresamente en el contrato de arrendamiento, tanto el valor del depósito como el valor de los alquileres pagados por adelantado.
Si al final del contrato de arrendamiento, no hay reparaciones a realizar en la propiedad u otras obligaciones que cumplir (por ejemplo, gastos de comunidad si se acordó que serían responsabilidad del inquilino, alquileres no pagados, etc.) , el inquilino puede exigir que el propietario le devuelva su fianza. Esta garantía puede pagarse en cualquiera de los formularios previstos en el Artículo 623 del Código Civil, incluido un depósito bancario, títulos de deuda, piedras preciosas o metales, o mediante garantía hipotecaria o bancaria.
Hoy en día, las formas más comunes son probablemente los avales bancarios y fianzas en efectivo, las piedras preciosas y metales como depósitos de alquiler han visto mejores días...
En cuanto a cualquier alquiler pagado por adelantado, como se mencionó anteriormente, el inquilino puede no pagar los últimos meses de un contrato de arrendamiento que está a punto de finalizar, hasta un límite máximo de 3 alquileres, siempre que hayan ya pagado todas las cuotas restantes.