Dépôt de location au Portugal : un guide complet pour les propriétaires et les locataires

Melissa Walker Horn / Unsplash
Melissa Walker Horn / Unsplash
3 juillet 2019, Rédaction

Un dépôt de location pour louer une maison est souvent une cause de friction entre propriétaires et locataires. Les dépôts des loyers sont régis légalement par le code civil portugais, mais il n'est pas toujours facile pour les deux parties de comprendre leurs droits et leurs responsabilités en matière de dépôts. Par conséquent, nous avons décidé de traiter cette question aujourd'hui et d'expliquer tout ce qui est en jeu lorsqu'il s'agit de verser ou de percevoir un dépôt, appelé « caução » en portugais.

Avec l'aval du cabinet d'avocats portugais BAS et pour idealista / news, le texte d'aujourd'hui a été rédigé suite aux questions des lecteurs.

Le système de caution dans le contrat de location est régi par le paragraphe 2 de l'article 1076 du Code civil (CC) et dispose que les parties du contrat de location peuvent garantir, sous l'une des formes légalement prévues, le respect de leurs obligations.

Qu'est-ce que cela veut dire ?

En pratique, cela signifie que le propriétaire peut exiger au locataire qu'il verse un dépôt en espèces avant son emménagement afin d'éviter tout dommage éventuel qu'il pourrait causer aux biens pendant son séjour.

Le montant de la caution doit être expressément indiqué dans le contrat de location. Il n'y a pas de limite au montant que le propriétaire peut demander à titre de garantie et le locataire est libre de l'accepter ou non. Si le locataire estime que les exigences du propriétaire sont déraisonnables, il peut ne pas souhaiter conclure le contrat de location.

Le dépôt doit être utilisé pour effectuer des travaux d’entretien de la propriété, qui peuvent s’être détériorés du fait que le locataire y vivait. Par exemple, il est licite que le locataire accroche un tableau sur un mur (article 1073 du code civil), mais si cela entraîne une détérioration quelconque du bien, le locataire doit alors effectuer la réparation ou le propriétaire utilisera le dépôt à cette fin.

Par contre, s’il n’est pas nécessaire d’effectuer des réparations ou si le locataire a effectué toutes les réparations nécessaires avant de restituer le bien au propriétaire, il peut alors demander à son propriétaire de rembourser la valeur de l’acompte versé.

N'oubliez pas que le dépôt de location ne doit pas être confondu avec les loyers payés à l'avance.

A quoi sert le paiement anticipé des loyers ?

L’article 1076.1 du code civil portugais autorise désormais le locataire à payer plus d’un mois de loyer au propriétaire au début du bail. Auparavant, le paiement anticipé d'un loyer était autorisé et à présent, un maximum de 3 loyers est autorisé, à condition que cela soit expressément stipulé dans le contrat.

Lorsque le loyer est payé à l’avance et que la durée du contrat de location est respectée, le locataire n’a pas à payer les derniers versements de loyer. Par exemple, si les parties concluent un contrat de location de 3 ans au cours duquel le locataire paie 3 mois de loyer d'avance au propriétaire au début du bail, le locataire n'est pas tenu de payer le loyer des 3 derniers mois de la location.

On nous demande parfois ce qu'il advient des loyers payés à l'avance lorsque l'une des parties choisit de résilier le bail plus tôt. Imaginons la situation suivante, semblable à l'exemple précédent, où le contrat de location est conclu pour une période de 3 ans et où le locataire paie 3 mois de loyer à l'avance.

À la fin de la deuxième année, les deux parties conviennent de mettre fin au contrat et le locataire s'engage à rendre la propriété dans un délai d'un mois à compter de la date de cet accord. Dans ce cas, comme nous l’avons déjà vu, le locataire n’aura pas à payer pour ce dernier mois lorsqu’il réside dans la propriété, mais que se passe-t-il avec les deux autres mois de loyer, payés à l’avance lors de la signature du contrat ?

Dans ce cas, le propriétaire devra restituer au locataire les deux mois de loyer qu'il a payés de façon anticipée.

Conclusions

En résumé, à la signature du contrat de location, le propriétaire peut demander des versements au locataire, en plus de son premier versement de loyer, de deux manières : (i) un dépôt et (ii) un paiement anticipé des loyers. Les montants de ces deux types de versements doivent être expressément mentionnés dans le contrat de location - à la fois la valeur de la caution et la valeur des loyers payés à l'avance.

Si, à la fin du contrat de location, aucune réparation ne doit être apportée à la propriété ni aucune autre obligation à remplir (par exemple, frais de copropriété s'il a été convenu qu'ils seraient à la charge du locataire, loyers impayés, etc.), le locataire peut exiger de récupérer son dépôt. La garantie peut être constituée sous l'une des formes prévues à l'article 623 du Code civil, à savoir le dépôt d'argent, de titres, de pierres ou de métaux précieux, ou par nantissement, hypothèque ou garantie bancaire.

De nos jours, les formes les plus courantes sont probablement la garantie bancaire ou le dépôt en espèces, les pierres et métaux précieux servant de dépôts locatifs n'étant plus trop d'actualité...

En ce qui concerne tout loyer payé de façon anticipée, comme mentionné ci-dessus, le locataire est autorisé à ne pas payer les derniers loyers d'un contrat de location sur le point de se terminer, dans la limite maximale de 3 loyers, à condition qu'ils aient été payés auparavant.

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