Depozitul la închirierea unei locuințe: ghidul complet pentru proprietari și chiriași

Un depozit sau garanție pentru închirierea unei case este adesea o sursă de neînțelegeri între proprietari și chiriași. Depozitele la închiriere sunt reglementate în mod legal de Codul civil portughez, dar nu este întotdeauna ușor pentru ambele părți să-și înțeleagă drepturile și responsabilitățile în ceea ce privește sumele plătite ca avans. Prin urmare, am decis să abordăm această problemă astăzi și să explicăm tot ce este în joc atunci când vine vorba de plata sau primirea unui depozit, cunoscut ca "caução" în portugheză.

Articolele de astăzi au fost redactate ca răspuns la întrebările cititorilor, iar chestiunile de natură juridică a fost clarificate de către firma de avocatură portugheză BAS.

Sistemul pentru depozitul aferent contractului de închiriere este prevăzut la articolul 1076 alineatul (2) din Codul civil (CC) și stabilește că părțile la contractul de închiriere trebuie să își îndeplinească obligațiile contractuale, conform legii.

Ce înseamnă?

În practică, acest lucru înseamnă că proprietarul poate solicita chiriașului să plătească un depozit în numerar înainte de a se muta, pentru a preveni posibilele daune pe care le poate provoca proprietății pe perioada în care locuiește acolo.

Suma depozitului trebuie menționată în contractul de închiriere. Nu există nicio limită a sumei de bani care poate fi solicitată de către proprietar ca garanție, iar chiriașul este liber să o accepte sau nu. În cazul în care chiriașul consideră că cerința proprietarului este nerezonabilă, este posibil ca acesta să nu vrea să încheie contractul de închiriere.

Depozitul trebuie utilizat pentru a efectua lucrări de întreținere ale proprietății, din cauza deteriorării pe perioada în care chiriașul a locuit acolo. De exemplu, chiriașul să pună un tablou pe perete (articolul 1073 din Codul civil), dar dacă acest lucru are ca rezultat orice fel de deteriorare a proprietății, atunci fie chiriașul trebuie să se ocupe de reparație, fie proprietarul va folosi banii din depozitul plătit în acest scop.

Pe de altă parte, dacă nu este nevoie să efectuați reparații sau dacă chiriașul a efectuat toate reparațiile necesare înainte de a elibera proprietatea, atunci chiriașul poate solicita proprietarului să restituie valoarea integrală a depozitului plătit .

Rețineți că depozitul nu trebuie confundat cu chiriile plătite în avans.

De ce plata în avans a chiriei?

Articolul 1076.1 din Codul civil portughez permite acum chiriașului să plătească proprietarului echivalentul chiriei pe mai multe luni la momentul încheierii contractului de închiriere. Înainte, se permitea plata în avans a chiriei doar pe o lună, dar acum este permisă o limită maximă de 3 chirii, atâta timp cât acest lucru este stipulat în mod expres în contract.

Atunci când chiria este plătită în avans și având în vedere că durata contractului de închiriere va avea întreaga durată și data de încetare deja scrisă în contract, chiriașul nu va mai trebui să plătească ultimele luni de chirie. De exemplu, în cazul în care părțile încheie un contract de închiriere de 3 ani, în cazul în care chiriașul plătește în avans proprietarului 3 luni de chirie la începutul contractului de închiriere, chiriașul nu trebuie să plătească chiria pentru ultimele 3 luni ale contractului.

Suntem uneori întrebați ce se întâmplă cu sumele plătite în avans atunci când una dintre părți alege să rezilieze mai devreme contractul de închiriere. Să ne imaginăm următoarea situație asemănătoare cu exemplul precedent: o situație în care contractul de închiriere este convenit pentru o perioadă de 3 ani și în care chiriașul plătește o chirie de 3 luni în avans.

La sfârșitul celui de-al doilea an, ambele părți convin să rezilieze contractul, iar chiriașul se angajează să restituie proprietatea în termen de o lună de la data încheierii acestui acord. În acest caz, după cum am văzut deja, chiriașul nu va trebui să plătească pentru ultima lună de chirie, dar ce se întâmplă cu celelalte două luni de chirie, plătite în avans la semnarea contractului ?

În acest caz, proprietarul va trebui să restituie chiriașului cele două luni de chirie pe care le-au plătit în avans.

Concluzii

Pe scurt, atunci când contractul de închiriere începe, proprietarul poate solicita bani de la chiriaș, pe lângă prima chirie, în două moduri: (i) un depozit și (ii) plata în avans a chiriei pe mai multe luni. Sumele ambelor plăți trebuie menționate în mod expres în contractul de închiriere - atât valoarea depozitului, cât și valoarea chiriilor plătite în avans.

În cazul în care, la sfârșitul contractului de închiriere, nu este nevoie să se efectueze reparații ale bunurilor sau alte obligații care trebuie îndeplinite (de exemplu, cheltuieli de asociație de proprietari, dacă s-a convenit că acestea vor fi responsabilitatea chiriașului, chirii neplătite etc.) , chiriașul poate cere proprietarului să i se înapoieze depozitul.

Această garanție poate fi rambursată în oricare dintre formele prevăzute la articolul 623 din Codul civil, inclusiv prin transfer în depozit bancar, titluri de creanță, pietre prețioase sau metale, sau prin garanții ipotecare sau bancare.
În zilele noastre cele mai comune forme sunt probabil garanțiile bancare și depozitele în numerar,  pietrele prețioase și metale, folosite ca garanție la închiriere întâlnindu-se foarte rar...

n ceea ce privește orice chirie plătită în avans, așa cum s-a menționat mai sus, chiriașului poate să nu plătească ultimele chirii ale contractului de închiriere care urmează să se încheie, până la o limită maximă de 3 chirii, atâta timp cât au fost plătite în avans.