Wszystko, co musisz wiedzieć o nowym kontrakcie dotyczącym najmu dożywotniego w Portugalii

Portugalska Rada Ministrów (Conselho de Ministros) zatwierdziła dekret z mocą ustawy z 14 lutego 2019 r. ustanawiający Prawo Rzeczowe do Trwałego Zakwaterowania (Direito Real de Habitação Duradoura lub DRHD), które ma na celu zapewnienie rodzinom stabilnego rozwiązania mieszkaniowego i utrzymanie stałego miejsca zamieszkania w jednym domu przez całe życie, poprzez dostarczenie właścicielowi obligacji i płatności za każdy miesiąc trwania umowy.

Był to jeden z dekretów zatwierdzonych w ramach nowej polityki mieszkaniowej (Nova Geração de Políticas da Habitação lub NGPH).

1. Prawo Rzeczowe do Trwałego Zakwaterowania (DRHD)

"W ten sposób posiadacz DRHD (rezydent) ma prawo do zamieszkania przez całe życie w jednym domu, ale może odstąpić od umowy, a także zmniejsza potrzebę zadłużania się, aby kupić własne mieszkanie; prawo do zwrotu, w całości lub w części, udzielonego przez gwarancję, w zależności od długości pobytu w mieszkaniu, która umożliwia hipotekę w systemie DRHD, jeśli potrzebują kredytu na sfinansowanie gwarancji ", wyjaśnia rząd portugalski w oświadczenie.

W międzyczasie właściciel "będzie dysponował większym kapitałem, bez konieczności oznaczania konieczności sprzedaży aktywów", jednocześnie "ciesząc się stabilną rentownością" i "zmniejszeniem opłat w związku z zarządzaniem aktywami". Jednocześnie "ryzyko niewypłacalności rezydenta zmniejsza się za pomocą gwarancji", mówi dyrektor wykonawczy.

Według João Pedro Matos Fernandes, ministra środowiska i przemian energetycznych, kaucja, która ma zostać wypłacona, powinna wynosić "od 10% do 20% wartości nieruchomości". Minister wyjaśnił, że jeśli mieszkaniec pozostanie w domu tylko przez dziesięć lat, wartość depozytu zostanie w całości zwrócona przez właściciela. "Po dziesięciu latach, tylko 5% tego samego depozytu zostanie zwrócone rocznie, co oznacza, że ​​po 30 latach mieszkania rezydent nie ma już prawa do żadnego depozytu" - powiedział.

2. Program Przystępnej Dzierżawy

Kolejnym aktem prawnym zatwierdzonym przez Radę Ministrów w ramach NGPH był Program Przystępnej Dzierżawy (Programa do Arrendamento Acessível lub PAA), który "jest dobrowolny i ma na celu promowanie rozszerzonej podaży mieszkań czynszowych po obniżonych cenach zgodnych z dochodami gospodarstw domowych".

Według Rządu, PAA stara się odpowiedzieć na potrzeby mieszkaniowe rodzin, których dochód nie pozwala im uzyskać dostępu do rynku mieszkaniowego odpowiedniego dla ich potrzeb. Jest to środek, który "ma na celu zachęcanie do podaży mieszkań czynszowych po obniżonych cenach", promując "większą atrakcyjność, bezpieczeństwo i stabilność w tym sektorze".

"PAA może być stosowana w ramach programów komunalnych, przyczyniając się w ten sposób do rozwoju publicznej oferty najmu dostępnej w odpowiednich gminach", czytamy w komunikacie Rady Ministrów.

3. Specjalny program ubezpieczenia wynajmu w ramach PAA

Jest to ustawa, która ma na celu "promowanie stworzenia odpowiedniego ubezpieczenia umów dzierżawy zawieranych w ramach PAA". Według rządu środek ten "zapewnia, że najemcy są chronieni przed niezamierzonymi stratami dochodów, a właściciele domów otrzymują zapłatę oraz odszkodowanie w przypadku uszkodzenia ich domów".

Ubezpieczenia, o których mowa w AAP, "dają możliwość obniżenia kosztów oraz ulepszenia i udoskonalenia podaży istniejących ubezpieczeń najmu, przyczyniając się w ten sposób do zwiększenia bezpieczeństwa najmu w ogóle", stwierdza dokument.

4. Obowiązkowe prace budowlane

Dekret z mocą ustawy, który "zmienia zasady mające zastosowanie do wezwania do egzekucji w celu wykonania prac budowlanych w celu naprawienia złych warunków bezpieczeństwa lub warunków zdrowotnych w domach oraz w przypadkach, gdy właściciele nie wypełniają swoich obowiązków prawnych, (...) przewiduje działanie na różnych etapach procedury:

• Zawiadomienie o wezwaniu do sądu o należytym postępowaniu;
• Przejęcie kontroli nad wykonywaniem obowiązkowej pracy;
• Stworzenie mechanizmów prawnych umożliwiających zwrot przez organ administracyjny wszystkich wydatków poniesionych w związku z wykonywaniem obowiązkowych robót."

Według João Pedro Matos Fernandes środek ten przewiduje, że gminy mają "zwiększoną i szybszą moc" do wykonywania obowiązkowych prac "w pustych budynkach". W przypadku nieprzestrzegania zasad przez właścicieli, gminy mogą kontynuować przymusową dzierżawę tych nieruchomości, dopóki nie zostaną im zwrócone koszty za zaległą wartość finansowanych przez nie prac.

5. Wzrost podatku IMI dla wolnych nieruchomości

Zatwierdzono również dekret z mocą ustawy, który podwyższa Podatek od Nieruchomości Komunalnych (Imposto Municipal sobre Imóveis lub IMI) na wolne budynki na obszarach o dużym natężeniu ruchu miejskiego. Zapewnia to lokalnym gminom możliwość zwiększenia istniejącej stawki IMI dla tych nieruchomości.

"Środek wprowadza koncepcję obszaru presji miejskiej, łącząc go z obszarami, w których istnieje poważna trudność w dostępie do mieszkań gdzie podaż mieszkań jest niewystarczająca lub dostępna tylko przy wartościach niedostępnych dla większości gospodarstw domowych."- czytamy w oświadczeniu Rady Ministrów.

Zgodnie z dokumentem, do każdej gminy należy wprowadzanie zmian, które pozwolą na dostosowanie cen mieszkaniowcy do możliwości finansowych mieszkańców.

6. Kontrola Kosztów Mieszkaniowych

Ostatecznie zatwierdzono rozporządzenie, które aktualizuje parametry dotyczące kosztów, które mają być spełnione poprzez promocję Kontroli Kosztów Mieszkaniowych (Habitação de Custos Controlados lub HCC). "Odwołuje poprzednie prawo, które miało 22 lata, w celu dostosowania parametrów w świetle rozwoju sytuacji w sektorze mieszkaniowym i zachęcania do promocji HCC w obszarach o wyższym popycie na mieszkania, służąc w ten sposób jako instrument regulacyjny rynku ".

"Zarządzenie to ma szeroki zakres, promując HCC nie tylko poprzez nowe konstrukcje, ale także rehabilitację budynków przeznaczonych na sprzedaż lub dzierżawę w przystępnych cenach", czytamy w oświadczeniu Rady Ministrów.