Tout ce que vous devez savoir sur le nouveau contrat de location à vie au Portugal

Signez pour toute la vie, si vous le souhaitez / Ricardo Resende/Unsplash
Signez pour toute la vie, si vous le souhaitez / Ricardo Resende/Unsplash
25 février 2019, Rédaction

Le Conseil des ministres portugais (Conselho de Ministros) a approuvé le 14 février 2019 un décret-loi créant le droit réel au logement durable (Direito Real de Habitação Duradoura ou DRHD). Ce programme vise à octroyer aux ménages une solution de logement stable en leur permettant de conserver un logement comme résidence principale tout au long de leur vie, moyennant le paiement au propriétaire d’une caution et d’un loyer chaque mois pendant la durée du contrat.

C'est l'un des décrets approuvés dans le cadre de la Nouvelle génération de politiques de logement (Nova Geração de Políticas da Habitação ou NGPH).

1. Droit réel au logement durable (DRHD)

« Grâce à cette mesure, le bénéficiaire du DRHD (le locataire) a le droit de résider toute sa vie dans un seul logement, tout en pouvant renoncer au contrat ; la nécessité de s'endetter pour acheter un bien est réduite ; la dévolution de toute ou partie de la caution est possible, en fonction de la durée du séjour dans le logement ; l'hypothèque du DRHD est également envisageable si un crédit est nécessaire pour le paiement de la caution » explique le gouvernement portugais dans un communiqué.

Le propriétaire, quant à lui, « disposera d'un capital plus important, sans pour autant impliquer la vente de ses actifs », tout en « bénéficiant d'une rentabilité stable » et « d'une réduction des charges liées à la gestion des actifs ». Aussi, « le risque de non-paiement est réduit grâce au dépôt de garantie », dit l'exécutif.

Selon João Pedro Matos Fernandes, ministre de l'Environnement et de la Transition énergétique, la caution à verser devrait être « comprise entre 10% et 20% de la valeur du bien ». Le dirigeant a expliqué que si le locataire ne reste dans la maison que pour une durée de dix ans, le montant de la caution sera entièrement remboursé par le propriétaire. « Au-delà de dix ans, seulement 5% de celle-ci pourra être restituée par an, ce qui signifie qu'après 30 ans dans le logement, le locataire n'a plus le droit à sa caution », dit-il, bien que l'accord soit un contrat « à vie ».

2. Programme de location accessible

Autre texte législatif adopté par le Conseil des ministres dans le cadre de la NGPH, le Programme de location accessible (Programa do Arrendamento Acessível ou PAA) « vise, sur une base volontaire, à promouvoir une vaste offre de logements en location à prix réduits et en accord avec le revenu des ménages ».

Selon le gouvernement portugais, le PAA a pour objectif de répondre aux besoins en logements des ménages dont les revenus ne leur permettent pas d’avoir accès à un logement adapté à leurs besoins. Il s'agit d'une mesure qui « vise à encourager l'offre de locations à prix réduits », tout en améliorant « l’attractivité, la sécurité et la stabilité du secteur ».

« Le PAA peut être mis en œuvre dans le cadre de programmes municipaux, contribuant ainsi à l’essor de l'offre publique locative des communes respectives », peut-on lire dans le communiqué du Conseil des ministres.

3. Régime spécial d'assurance habitation dans le cadre du PAA

Il s'agit d'une loi visant à « promouvoir la création d'une assurance adaptée aux contrats de bail conclus dans le cadre du PAA ». Selon le gouvernement, cette mesure « garantit que les locataires sont protégés en cas de pertes de revenus involontaires et que les propriétaires reçoivent le loyer qui leur est dû ainsi qu’une indemnisation en cas de dommages causés au logement ».

Les assurances en question, telles qu'elles ont été créées dans le cadre du PAA, « constituent une occasion de réduire les coûts et d'améliorer et de perfectionner l'offre d'assurances habitation pour meublés existantes, contribuant ainsi à une plus grande sécurité de la location en général », peut-on lire dans le document.

4. Travaux obligatoires

Ce décret-loi, qui « modifie les règles applicables à la citation pour l'exécution de travaux afin de corriger les mauvaises conditions de sécurité ou le mauvais état du logement et dans le cas où le propriétaire ne respecte pas ses obligations légales, (...) prévoit une action à différents stades de la procédure :

  • Notification de la citation pour le dû acte ;
  • Prise en charge de l'exécution des travaux obligatoires ;
  • Création de mécanismes juridiques permettant le remboursement par une autorité administrative de tous les frais encourus pour l'exécution des travaux obligatoires. »

Selon João Pedro Matos Fernandes, cette mesure prévoit de donner aux communes « un pouvoir accru et plus de facilités » pour effectuer des travaux obligatoires « dans des logements vacants ». En cas de non-respect par les propriétaires, les communes peuvent procéder à la location forcée de ces logements, jusqu'à ce que celle-ci ait remboursé la valeur des travaux financés.

5. Augmentation de l'impôt IMI sur les logements vacants

Le décret-loi augmentant l'impôt foncier municipal (Imposto Municipal sobre Imóveis ou IMI) sur les logements vacants dans les zones à forte pression urbaine a également été adopté. Il offre donc aux communes la possibilité d'augmenter le taux actuel de l'IMI pour ces propriétés.

« La mesure introduit le concept d'une zone de pression urbaine, entendant qu’il s’agit de zones où l'accès au logement est très difficile, soit parce que l'offre en logements est rare ou insuffisante, soit parce que cette offre affiche des valeurs supérieures à celles accessibles pour la majorité des ménages, sans que leurs frais de logement ne soient démesurés par rapport à leurs revenus », indique le communiqué du Conseil des Ministres.

Selon le document, c'est à chaque commune de procéder au changement, en utilisant des indicateurs tels que les prix du marché du logement, le revenu des ménages et les pénuries de logements détectés.

6. Logement à coût contrôlé

Enfin, une ordonnance a été approuvée, révisant les paramètres de surface et de coût à respecter dans le cadre de la promotion de l'Habitação de Custos Controlados (HCC, ou logement à coût contrôlé). Elle « révoque une loi antérieure, vieille de 22 ans, afin d'ajuster ces variables à la lumière de l'évolution du secteur du logement et d'encourager la promotion du HCC dans les zones où la demande de logements est plus élevée, servant ainsi d'instrument régulateur du marché ».

« Cette ordonnance a un large champ d'application, permettant la promotion du HCC non seulement par le biais de biens neufs, mais aussi par la rénovation de logements destinés à la vente ou à la location à des prix abordables", peut-on lire dans la déclaration du Conseil des ministres.

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