Immobilienkauf in Portugal als Ausländer: Vollständiger Leitfaden 2025

Portugal hat sich zu einem der beliebtesten Ziele für internationale Immobilienkäufer entwickelt. Dank der atemberaubenden Küsten, der pulsierenden Städte und der attraktiven Lebensweise des Landes, bietet eine Investition in portugiesische Immobilien sowohl eine hohe Lebensqualität als auch vielversprechende finanzielle Renditen. Wenn Sie als Ausländer den Kauf einer Immobilie in Portugal in Erwägung ziehen, dann führt Sie dieser Leitfaden Schritt für Schritt durch die rechtlichen Anforderungen, Kosten und den Ablauf, damit Ihr Kauf reibungslos und sicher verläuft.

Warum in portugiesische Immobilien investieren?

Starker Immobilienmarkt

Der portugiesische Immobilienmarkt verzeichnete in den letzten Jahren ein stetiges Wachstum, insbesondere in Städten wie Lissabon, Porto und beliebten Küstenregionen wie der Algarve. Ganz gleich, ob Sie einen dauerhaften Wohnsitz, ein Ferienhaus oder eine Investition zum Vermieten suchen – der portugiesische Markt bietet Möglichkeiten zur Wertsteigerung.

Attraktiver Lebensstil und Klima

Portugal bietet ein mildes mediterranes Klima, einen entspannten Lebensrhythmus und wunderschöne Landschaften, von Stränden bis hin zu historischen Städten. Diese Eigenschaften machen das Land für ausländische Käufer, die sowohl Komfort als auch Lifestyle-Vorteile suchen, äußerst attraktiv.

Möglichkeiten für Mieteinnahmen

Ausländische Käufer können von Portugals florierenden Märkten für Kurz- und Langzeitvermietungen profitieren. Küstenstädte und Großstädte ziehen das ganze Jahr über Touristen an und bieten hervorragende Mieteinnahmen.

Vorteile durch Aufenthaltsgenehmigung und Goldenes Visum

Der Erwerb einer Immobilie in Portugal kann auch die Tür zu Aufenthaltsoptionen öffnen, einschließlich des Golden-Visa-Programms, welches Nicht-EU-Bürgern ermöglicht, durch Immobilieninvestitionen eine Aufenthaltserlaubnis zu erlangen.

Gesetzliche Anforderungen für ausländische Käufer

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Wer kann in Portugal Immobilien kaufen?

Portugal ermöglicht Ausländern aus aller Welt den Erwerb von Immobilien. Es gibt grundsätzlich keine Beschränkungen für den Immobilienbesitz als Ausländer. In einigen ländlichen oder geschützten Gebieten können jedoch besondere Regelungen gelten.

NIF – Steueridentifikationsnummer

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, benötigen Sie eine portugiesische Steueridentifikationsnummer, die sogenannte NIF (Número de Identificação Fiscal). Diese Nummer ist für alle finanziellen und rechtlichen Transaktionen in Portugal unerlässlich.

Überlegungen zur Aufenthaltsgenehmigung

Der Besitz von Immobilien in Portugal berechtigt nicht automatisch zum Aufenthalt, kann jedoch Teil der Voraussetzungen für Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsprogramme sein, einschließlich des Goldenen Visums.

Einschränkungen hinsichtlich der Art der Immobilie

Die meisten Immobilien stehen ausländischen Käufern zur Verfügung. Für landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen sind jedoch möglicherweise zusätzliche Genehmigungen oder Erlaubnisse erforderlich.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf in Portugal

1. Finden Sie die passende Immobilie: Suchen Sie zunächst auf Online-Immobilienportalen, arbeiten Sie mit lokalen Maklern zusammen oder besuchen Sie Immobilienmessen. Berücksichtigen Sie bei der Standortwahl den Zweck: Investition, Urlaub oder dauerhafter Wohnsitz.

2. Unterbreiten Sie ein Angebot und unterzeichnen Sie den Kaufvertrag: Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, verhandeln Sie einen Preis und unterzeichnen einen Kaufvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda). Dadurch werden beide Parteien rechtlich dazu verpflichtet, die Transaktion abzuschließen.

3. Führen Sie eine Due-Diligence-Prüfung durch: Beauftragen Sie einen portugiesischen Anwalt, um die Immobilie auf Schulden, Rechtsstreitigkeiten und Bebauungsbeschränkungen zu prüfen. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie über eine gültige Urkunde und alle erforderlichen Lizenzen verfügt.

4. Notarielle und öffentliche Urkunde: Der Kauf wird bei einem Notar abgeschlossen, wo die öffentliche Urkunde (Escritura Pública) unterzeichnet wird. Die Zahlung erfolgt und der Eigentumsübergang erfolgt offiziell.

5. Registrieren Sie die Immobilie: Schließlich muss die Immobilie beim örtlichen Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) registriert werden, um den rechtlichen Prozess abzuschließen.

Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf in Portugal

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Unabhängig davon, ob Sie auf der Suche nach einem dauerhaften Wohnsitz, einem Ferienhaus oder einer Investition sind: Es ist wichtig, die Gesamtkosten des Immobilienkaufs in Portugal zu kennen, und nicht nur den Angebotspreis. Von Steuern und Anwaltskosten bis hin zu Hypothekenbedingungen – hier finden Sie alles, was ausländische Käufer über die Immobilienkosten in Portugal im Jahr 2025 wissen müssen.

Grunderwerbsteuer (IMT)

Es handelt sich um eine gestaffelte Steuer, die sich nach dem Wert und der Art der Immobilie richtet. Die Steuersätze variieren je nachdem, ob es sich bei der Immobilie um einen dauerhaften Wohnsitz, einen Zweitwohnsitz oder eine Kapitalanlage handelt.

Stempelsteuer

Es wird eine feste Stempelsteuer in Höhe von 0,8 % des Immobilienwertes erhoben.

Notar- und Registrierungsgebühren

Rechnen Sie mit zusätzlichen Gebühren für Notardienste, die Registrierung und die rechtliche Dokumentation.

Anwaltskosten

Das Beauftragen eines Anwalts ist unerlässlich und kostet in der Regel 1–2 % des Immobilienpreises.

Jährliche Grundsteuern (IMI)

Der Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) ist eine jährliche Grundsteuer, die auf dem steuerpflichtigen Wert der Immobilie basiert und normalerweise bei zwischen 0,3 % und 0,8 % liegt.

Hypothekengebühren

Wenn Sie Ihren Kauf mit einer Hypothek finanzieren, können Banken Bearbeitungsgebühren, Bewertungsgebühren und in manchen Fällen das Abschließen einer Lebensversicherung verlangen. Diese Gebühren belaufen sich in der Regel auf 1 % bis 2 % des Hypothekenwerts.

• Weitere Informationen zu den tatsächlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie in Portugal finden Sie in unserem Leitfaden.

Finanzierungsmöglichkeiten für ausländische Käufer

Ausländische Käufer können bei portugiesischen Banken Hypotheken aufnehmen, die oft bis zu 70–80 % des Immobilienwerts abdecken. Die Banken prüfen Ihr Einkommen, Ihre Kreditwürdigkeit und Ihren Aufenthaltsstatus. Manche internationale Käufer ziehen auch eine Finanzierung über private Kreditgeber oder die Nutzung von Eigenkapital aus ihrem Heimatland in Betracht.

Beste Standorte in Portugal für ausländische Käufer

Portugal bietet eine Vielzahl von Regionen für unterschiedliche Lebensstile und Anlageziele. Ganz gleich, ob Sie die pulsierende Energie einer geschäftigen Stadt, einen malerischen Küstenort oder einen ruhigen Rückzugsort auf dem Land suchen – das Land hat für jeden etwas zu bieten. Hier finden Sie einen Leitfaden zu ein paar der beliebtesten Standorte für ausländische Immobilienkäufer:

Lissabon

Die Hauptstadt bietet ein starkes Investitionspotenzial, historischen Charme und eine lebendige Kulturszene.

Porto

Portugals zweitgrößte Stadt verbindet eine reiche Geschichte mit wachsenden wirtschaftlichen Möglichkeiten und einem florierenden Mietmarkt.

Algarve

Die Algarve-Region ist berühmt für ihre Strände, Golfresorts und ihr Potenzial zur Ferienvermietung und somit ideal für Investoren und Lifestyle-Käufer.

Andere Regionen

Ziehen Sie die Silberküste oder das Alentejo in Betracht, wenn Sie ein ruhigeres Leben an der Küste, charmante Städte und günstigere Immobilienoptionen suchen.

Verwirklichen Sie Ihren Immobilienkauf in Portugal

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Der Immobilienkauf in Portugal ist für Ausländer ein unkomplizierter Prozess, wenn Sie die rechtlichen Anforderungen, Kosten und Schritte verstehen. Mit der Wahl des richtigen Standorts, einer sorgfältigen Prüfung und der Zusammenarbeit mit erfahrenen Experten können Sie sich eine Immobilie sichern, die zu Ihrem Lebensstil und Ihren Anlagezielen passt.

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Tipps für einen erfolgreichen Immobilienkauf

Der Immobilienkauf in Portugal kann für Ausländer unkompliziert sein. Eine sorgfältige Planung und Fachkenntnisse über den einheimischen Markt sind jedoch entscheidend, um häufige Fallstricke zu vermeiden. Hier sind einige praktische Tipps für einen reibungslosen und erfolgreichen Immobilienkauf:

• Arbeiten Sie mit einem Anwalt vor Ort zusammen, um die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen zu erfüllen.
• Berücksichtigen Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die langfristigen Kosten, einschließlich Steuern und Instandhaltung.
• Machen Sie sich mit dem Mietmarkt vertraut, wenn Sie zu Anlagezwecken kaufen.
• Achten Sie bei Überweisungen aus dem Ausland auf Währungsschwankungen.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?
Ja. Ausländer können die meisten Immobilien ohne Einschränkungen erwerben. Bei manchen ländlichen oder geschützten Grundstücken sind jedoch möglicherweise Genehmigungen erforderlich.

Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Portugal?
Zu den Kosten zählen der Immobilienpreis, die Grunderwerbsteuer (IMT), die Stempelsteuer (0,8 %), Anwaltskosten (1–2 %) und Notar- bzw. Registrierungsgebühren. Die jährliche Grundsteuer (IMI) beträgt 0,3–0,8 %.

Benötige ich einen Anwalt, um in Portugal eine Immobilie zu kaufen?
Ein Anwalt ist nicht zwingend erforderlich, aber aus rechtlichen Gründen und zur Wahrung der Sorgfaltspflicht dringend zu empfehlen.

Kann ich durch Immobilieninvestitionen eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?
Ja. Nicht-EU-Bürger können sich für das Golden-Visa-Programm Portugals bewerben, indem sie in Immobilien investieren.

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