Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger : guide complet 2025

Le Portugal est devenu l'une des destinations les plus prisées des acheteurs immobiliers internationaux. Avec son littoral magnifique, ses villes dynamiques et son style de vie attrayant, investir dans l'immobilier portugais offre à la fois une qualité de vie élevée et des rendements financiers prometteurs. Si vous envisagez d'acheter une propriété au Portugal en tant qu'étranger, ce guide vous expliquera les exigences légales, les coûts et le processus étape par étape pour un achat simple et sécurisé.

Pourquoi investir dans l’immobilier portugais ?

Un marché immobilier solide

Le marché immobilier portugais a connu une croissance constante ces dernières années, notamment dans des villes comme Lisbonne et Porto, ainsi que dans des régions côtières prisées comme l'Algarve. Que vous recherchiez une résidence principale, une maison de vacances ou un investissement locatif, le marché offre des opportunités de plus-value.

Un style de vie et un climat attractifs

Le Portugal bénéficie d'un climat méditerranéen doux, d'un rythme de vie paisible et de paysages magnifiques, allant des plages aux villes historiques. Ces atouts le rendent très attrayant pour les acheteurs étrangers en quête de confort et d'un style de vie agréable.

Opportunités de revenus locatifs

Les acheteurs étrangers peuvent profiter du dynamisme du marché locatif portugais, à court et à long terme. Les villes côtières et les grandes villes attirent les touristes toute l'année, offrant un excellent potentiel de revenus locatifs.

Avantages de la résidence et du visa doré

L'achat d'une propriété au Portugal peut également ouvrir la porte à des options de résidence, notamment le programme Golden Visa, qui permet aux citoyens non européens d'obtenir la résidence grâce à un investissement immobilier.

Exigences légales pour les acheteurs étrangers

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Qui peut acheter une propriété au Portugal ?

Le Portugal autorise les étrangers du monde entier à acquérir des biens immobiliers. Il n'existe généralement aucune restriction à la propriété étrangère, bien que certaines terres rurales ou protégées puissent être soumises à des réglementations spécifiques.

NIF – Numéro d'identification fiscale

Avant d'acheter un bien immobilier, vous aurez besoin d'un numéro d'identification fiscale portugais, appelé NIF (Número de Identificação Fiscal). Ce numéro est indispensable pour toutes vos transactions financières et juridiques au Portugal.

Considérations relatives à la résidence

Être propriétaire d'un bien immobilier au Portugal ne confère pas automatiquement la résidence, mais cela peut faire partie des conditions requises pour les programmes de résidence ou de citoyenneté, y compris le Golden Visa.

Restrictions sur les types de propriétés

La plupart des propriétés sont accessibles aux acheteurs étrangers. Cependant, les terres agricoles ou forestières peuvent nécessiter des autorisations ou des permis supplémentaires.

Processus étape par étape pour acheter une propriété au Portugal

1. Trouvez le bien idéal : commencez par consulter les sites immobiliers en ligne, collaborer avec des agents locaux ou participer à des salons immobiliers. Tenez compte de votre objectif : investissement, vacances ou résidence principale ; lorsque vous choisissez un emplacement,

2. Faire une offre et signer un compromis de vente : une fois le bien trouvé, vous négocierez le prix et signerez un compromis de vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda). Ce compromis engage juridiquement les deux parties à finaliser la transaction.

3. Procédez à une vérification préalable : engagez un avocat portugais pour vérifier l'existence de dettes immobilières, de litiges et de restrictions de zonage. Assurez-vous que la propriété dispose d'un titre de propriété valide et de tous les permis nécessaires.

4. Notaire et acte authentique : l'achat est finalisé chez un notaire où l'acte authentique (Escritura Pública) est signé. Le paiement est effectué et la propriété est officiellement transférée.

5. Enregistrez la propriété : enfin, la propriété doit être enregistrée au registre foncier local (Conservatória do Registo Predial) pour compléter le processus légal.

Coûts associés à l'achat d'une propriété au Portugal

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Que vous soyez à la recherche d'une résidence principale, d'une maison de vacances ou d'un investissement, il est essentiel de bien comprendre le coût total d'un achat immobilier au Portugal, et pas seulement le prix demandé. Des taxes et frais juridiques aux conditions de prêt, voici tout ce que les acheteurs étrangers doivent savoir sur le coût de l'immobilier au Portugal en 2025.

Taxe de mutation immobilière (IMT)

Il s'agit d'un impôt progressif basé sur la valeur et le type de bien. Les taux varient selon que le bien est destiné à la résidence principale, à la résidence secondaire ou à un investissement.

Droit de timbre

Un droit de timbre fixe de 0,8 % de la valeur de la propriété est perçu.

Frais de notaire et d'enregistrement

Prévoyez des frais supplémentaires pour les services de notaire, d’enregistrement et de documentation juridique.

Frais juridiques

Faire appel à un avocat est essentiel et coûte généralement 1 à 2 % du prix du bien.

Taxes foncières annuelles (IMI)

L'Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) est un impôt foncier annuel basé sur la valeur imposable du bien, généralement compris entre 0,3 % et 0,8 %.

Frais hypothécaires

Si vous financez votre achat par un prêt hypothécaire, les banques peuvent facturer des frais de dossier, des frais d'évaluation et parfois des frais d'assurance-vie. Ces frais varient généralement entre 1 % et 2 % de la valeur du prêt hypothécaire.

• Pour en savoir plus sur le coût réel de l'achat d'une propriété au Portugal, consultez notre guide.

Options de financement pour les acheteurs étrangers

Les acheteurs étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires auprès des banques portugaises, couvrant souvent jusqu'à 70 à 80 % de la valeur du bien. Les banques évalueront vos revenus, votre historique de crédit et votre statut de résident. Certains acheteurs internationaux envisagent également de recourir à des prêteurs privés ou à des fonds propres de leur pays d'origine.

Meilleurs emplacements au Portugal pour les acheteurs étrangers

Le Portugal offre une diversité de régions adaptées à différents modes de vie et objectifs d'investissement. Que vous recherchiez l'énergie dynamique d'une ville animée, une escapade côtière pittoresque ou un havre de paix à la campagne, le pays a de quoi satisfaire chacun. Voici un guide des destinations les plus prisées des acheteurs étrangers :

Lisbonne

La capitale offre un fort potentiel d’investissement, un charme historique et une scène culturelle dynamique.

Porto

La deuxième ville du Portugal allie une histoire riche à des opportunités économiques croissantes et à un marché locatif florissant.

Algarve

La région de l'Algarve est célèbre pour ses plages, ses complexes de golf et son potentiel de location de vacances, ce qui la rend idéale pour les investisseurs et les acheteurs de style de vie.

Autres régions

Envisagez la Côte d'Argent ou l'Alentejo pour une vie côtière plus calme, des villes charmantes et des options immobilières plus abordables.

Faites de votre achat immobilier au Portugal une réalité

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Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger est un processus simple, à condition de bien comprendre les exigences légales, les coûts et les démarches à suivre. En choisissant le bon emplacement, en effectuant une due diligence appropriée et en collaborant avec des professionnels expérimentés, vous pouvez obtenir un bien immobilier adapté à votre style de vie et à vos objectifs d'investissement.

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Conseils pour un achat immobilier réussi

Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger peut être simple, mais une planification minutieuse et une expertise locale sont essentielles pour éviter les pièges courants. Voici quelques conseils pratiques pour un achat immobilier réussi et sans accroc :

• Travaillez avec un avocat local pour naviguer dans les exigences juridiques et fiscales.
• Tenez compte des coûts à long terme, y compris les taxes et l’entretien, et pas seulement du prix d’achat.
• Comprendre le marché locatif si vous achetez à des fins d’investissement.
• Soyez attentif aux fluctuations monétaires si vous transférez des fonds depuis l’étranger.

Questions fréquemment posées

Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété au Portugal ?
Oui. Les étrangers peuvent acquérir la plupart des types de biens immobiliers sans restriction, même si certaines terres rurales ou protégées peuvent nécessiter une autorisation.

Combien coûte l'achat d'une propriété au Portugal ?
Les coûts comprennent le prix du bien, les droits de mutation (IMT), les droits de timbre (0,8 %), les frais juridiques (1 à 2 %) et les frais de notaire/d'enregistrement. L'impôt foncier annuel (IMI) varie de 0,3 à 0,8 %.

Ai-je besoin d’un avocat pour acheter une propriété au Portugal ?
Non obligatoire, mais fortement recommandé pour la protection juridique et la diligence raisonnable.

Puis-je obtenir la résidence grâce à un investissement immobilier ?
Oui. Les citoyens non européens peuvent demander le programme Golden Visa du Portugal en investissant dans l'immobilier.

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