Como solicitar una hipoteca en Portugal

Cómo conseguir una hipoteca en Portugal como expatriado, para residentes y no residentes.

Hipotecas en Portugal
Hipotecas en Portugal / Foto de Tierra Mallorca en Unsplash
14 abril 2021, Redacción

A pesar de que Portugal todavía se encuentra en medio de la crisis provocada por la pandemia de coronavirus, los bancos continúan dispuestos a financiar la compra de viviendas y, si a esto añadimos los bajos tipos de interés, es el momento perfecto para comprar una propiedad y obtener una hipoteca en Portugal. Para hacer esto, es importante comprender paso a paso cómo funciona el proceso hipotecario en Portugal, especialmente si no eres de Portugal o estás comprando una propiedad en Portugal por primera vez. Hacer una investigación te ayudará a evitar que este proceso sea complejo y requiera mucho tiempo. Tanto si eres residente en Portugal como si no, aquí te informamos de cómo solicitar una hipoteca en Portugal siendo extranjero.

Dada la complejidad del proceso hipotecario en cualquier país, no solo en Portugal, será bienvenida la ayuda de un intermediario de crédito o corredor de hipotecas, explica Miguel Cabrita, encargado del servicio hipotecario de idealista, idealista/créditohabitação en Portugal. Ahorrarás tiempo al contactar con diferentes bancos, aclararás tus dudas con alguien especializado en esta área y además ahorrarás dinero, no solo porque el servicio es gratuito sino también por las ventajas que los corredores hipotecarios son capaces de garantizar con los bancos”, añade.

En primer lugar, tienes que comprobar si puedes pedir una hipoteca en función de tu situación financiera actual. Para ello, debes comparar las hipotecas que se ofrecen en el mercado para conseguir la mejor financiación para tus necesidades. Para ello, tendrás que aportar varios documentos, ya que los bancos no residentes suelen exigir alguna documentación adicional, hacer que se valore la propiedad y firmar la escritura de compraventa.

Documentos necesarios para una solicitud de hipoteca en Portugal

La documentación requerida para analizar su solicitud de hipoteca no varía mucho entre los bancos, por lo que debes esperar que se te soliciten los siguientes documentos en una etapa temprana si eres residente:

  • Documento de identidad
  • 3 nóminas más recientes
  • Comprobante de pago del IRS y declaración del año pasado
  • Estado de cuenta bancaria de los últimos 3 meses
  • "Mapa de Responsabilidade de Crédito" (Mapa de Responsabilidad Crediticia) del Banco do Portugal

Ten en cuenta que si eres residente en Portugal, lo que significa que pagas tus impuestos en Portugal, los documentos que deberás proporcionar son los mismos que los de un nativo portugués.

Si no eres residente en Portugal, normalmente deberás proporcionar más documentos que pueden incluir lo siguiente:

  • Número de identificación fiscal portugués (NIF - descubre cómo obtener uno aquí)
  • Copia del pasaporte
  • Extractos bancarios personales de los últimos 3 meses (incluidos otros préstamos / inversiones / salario)
  • Comprobante de tu dirección actual (una factura de servicios públicos, por ejemplo)
  • Una carta de referencia bancaria de tu país de residencia
  • Copia de la declaración de impuestos sobre la renta del año pasado o comprobante de dónde pagas sus impuestos
  • Referencia del empleador que confirme la duración actual del empleo y el salario anual bruto
  • 3 nóminas más recientes
  • Un informe crediticio completo con puntuación

Hay que tener en cuenta que todos los documentos requieren una traducción oficial al portugués. A menudo, las traducciones también deben estar certificadas y provistas de una Apostilla de La Haya, lo que supone costes adicionales. Por lo tanto, es mejor consultar previamente con el banco qué documentos se necesitan y si se requieren traducciones certificadas y la apostilla.

Elegir un banco

Una vez que hayas enviado tus documentos al banco o hayas contratado a un intermediario de préstamos para que lo haga por ti, recibirás lo que se llama una preaprobación de la hipoteca por parte de los bancos que están dispuestos a prestarte dinero para comprar una propiedad. De este modo, podrás comparar mejor las condiciones que ofrece cada banco y elegir la mejor financiación para tus necesidades. Presta atención a los siguientes elementos:

  • TAEG: es el equivalente portugués de APR (la tasa de porcentaje anual) que te permite comparar diferentes hipotecas de manera efectiva, siempre que sus características sean las mismas, es decir, la misma duración, importe y método de reembolso
  • MTIC: Es el importe total a pagar y otro indicador que debes utilizar para comparar entre diferentes ofertas de financiación. Es el importe total que pagarás durante todo el plazo del préstamo, ya que incluye todos los costes (intereses, comisiones, impuestos y otros gastos)
  • Spread: el spread hipotecario se refiere esencialmente al beneficio que obtiene el banco al prestarte dinero. Sin embargo, más que el diferencial por sí solo, debes comprobar qué tienes que hacer para reducirlo, ya que muchos bancos ofrecen contratar productos adicionales para reducir el diferencial. 

Valoración de la propiedad

Una vez que hayas escogido tu propiedad y el banco que te ofrece las mejores condiciones, es el momento de solicitar una valoración de la propiedad al banco. Aquí es donde se producen los primeros costes.

En este punto, el banco solicitará la valoración del inmueble a un tasador especializado e independiente que elaborará un informe sobre el valor del mismo. Esta valoración se utiliza para saber cuánto dinero puede prestarte el banco. En algunos casos, este importe de valoración es superior al precio de compra, por lo que algunos bancos te ofrecerán más dinero.

Certificaciones

Cuando se aprueba el préstamo hipotecario y la tasación es satisfactoria, se emite la carta de aprobación. Después, tendrás que esperar al menos siete días para firmar la escritura, ya que se garantiza un periodo de reflexión.

En este momento se pagan los impuestos, a saber, el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que hay que liquidar para poder constituir la escritura.

La definición clara de todo el proceso y también la ayuda que puedas obtener durante el mismo determinarán el tiempo entre el primer paso y el cierre de la hipoteca. Dependiendo del caso, la solicitud de un préstamo hipotecario en Portugal puede tardar entre 1 y 3 meses.

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