Les îles portugaises, nichées au cœur de l’océan Atlantique, sont devenues un pôle d’attraction pour les acheteurs locaux. Les étrangers sont également séduits par leurs paysages naturels époustouflants, leur cuisine riche, leur qualité de vie exceptionnelle et leur climat agréable, même si les changements récents ont réduit les incitations fiscales pour les investissements immobiliers. Les dernières données d’idealista/data révèlent que les non-résidents représentent déjà environ la moitié de la demande de maisons à vendre dans plusieurs îles des Açores. Sur l’île de Madère et à Porto Santo, au moins trois personnes sur dix à la recherche d’un logement vivent à l’étranger.
La demande de logements à acheter sur chaque territoire du pays est principalement menée par les acheteurs portugais, représentant plus de la moitié des interactions enregistrées sur les annonces idealista au cours du trimestre se terminant en octobre 2024. Il existe toutefois une exception : sur l'île de Santa Maria, aux Açores, la demande internationale de maisons (58,8 %) a dépassé l'intérêt national.
En analysant l'origine des recherches immobilières sur chaque territoire, les étrangers sont présents de manière significative sur toutes les îles portugaises. Dans la région autonome des Açores, les acheteurs internationaux dominent non seulement l'intérêt pour les logements sur l'île de Santa Maria, mais ils représentent également près de la moitié de la demande de logements sur les îles de Pico, Flores, Corvo et Graciosa. À São Jorge, Faial, São Miguel et Terceira, la demande internationale représente plus d'un tiers du total des recherches. La plupart des demandes de propriétés aux Açores proviennent des États-Unis, d'Allemagne et du Canada.
Dans la région autonome de Madère, la demande internationale de logements est notable, bien que moins intense qu'aux Açores. Environ trois personnes sur dix qui recherchent un logement sur l'île de Porto Santo le font depuis l'étranger. Sur l'île de Madère elle-même, l'intérêt international a représenté 42,5 % de la demande totale au cours des trois derniers mois jusqu'en octobre. Ici, les recherches proviennent principalement d'Allemagne et du Royaume-Uni, selon idealista/data.
Outre les îles portugaises, la demande de logements étrangers est également importante dans la région de Faro (Algarve), où elle représente 35,8 % de l'intérêt total. Lisbonne et Porto se situent quant à elles en queue de peloton, l'intérêt international ne représentant que 12,1 % et 13,7 % du total des recherches immobilières dans chaque région, respectivement.
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La demande étrangère de logements au Portugal se redresse
Les étrangers continuent de stimuler le marché immobilier, notamment dans les îles portugaises, même s'ils bénéficient aujourd'hui de moins d'avantages fiscaux pour vivre, travailler ou effectuer des transactions immobilières au Portugal. Il convient de noter que le gouvernement précédent, sous Costa, a mis fin au programme Golden Visa pour l'investissement immobilier en octobre 2023 dans tout le pays, malgré l'opposition des gouvernements régionaux des Açores et de Madère. Au début de l'année, le régime des résidents non habituels (RNH) a également été aboli et remplacé par un régime plus restrictif.
Au Portugal, ces derniers mois, on observe une reprise de l'intérêt des étrangers pour l'achat de biens immobiliers dans le pays, après une forte baisse de la demande entre décembre 2023 et juillet 2024, due en grande partie à la fin de ces avantages fiscaux. Alors qu'au deuxième trimestre de cette année, les étrangers ne représentaient que 13,5 % de la demande totale de logements au Portugal, au cours des trois mois se terminant en octobre, les citoyens internationaux représentent désormais 18,8 % du total (+ 5,3 %).
Aujourd'hui, la demande internationale de logements provient principalement de la France, du Royaume-Uni et des États-Unis, dans cet ordre. Ces trois pays occupent actuellement le podium, après un changement de nationalité à partir d'octobre 2023, date à laquelle la fin du programme Golden Visa est entrée en vigueur avec l'initiative « Mais Habitação ». Jusqu'alors, la demande en provenance des États-Unis occupait la première place.
Après la tempête, les étrangers s'adaptent probablement aux nouvelles règles fiscales en vigueur au Portugal, qui n'ont pas changé avec le nouveau gouvernement du Monténégro. L'attention se porte désormais sur la réglementation du récent Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI+), qui remplace l'ancien régime NHR. En outre, un nouveau Golden Visa « solidaire » a été introduit, orientant les investissements privés vers des projets qui soutiennent les immigrants vulnérables.
Parallèlement à tout cela, il est important de rappeler que les fondamentaux du marché immobilier au Portugal n’ont pas changé et que le pays reste un endroit attrayant pour acheter une propriété et investir dans ce secteur. De nombreux étrangers continuent d’être attirés par la qualité de vie, la sécurité, les bas prix et le climat qu’offre le Portugal, ce qui stimule la demande de logements, déjà élevée et supérieure à l’offre. Pour ces raisons, nous nous attendons à ce que les prix de l’immobilier continuent d’augmenter en 2025.
Plus de 50 % des investissements immobiliers en Algarve sont étrangers
Selon le rapport de marché d'Engel & Völkers sur le Portugal, plus de la moitié des investissements immobiliers dans la région de l'Algarve proviennent de sources étrangères. Les investisseurs sont principalement allemands, britanniques et belges.