Le nombre de logements acquis au Portugal par des non-résidents, notamment des ressortissants étrangers et des émigrés portugais, a diminué pour la troisième année consécutive. Toutefois, malgré cette tendance à la baisse, les acheteurs étrangers continuent de payer des prix nettement supérieurs à ceux des résidents, atteignant parfois le double du prix moyen.
Selon les dernières données de l'Institut national de la statistique du Portugal (INE), cette évolution reflète à la fois la dynamique changeante du marché et les récentes réformes politiques.
Moins d'achats par des acheteurs étrangers
En 2025, les acheteurs résidant fiscalement hors du Portugal ont acquis 8 471 logements, soit une baisse de 13,3 % par rapport à 2024. Il s’agit de la troisième baisse annuelle consécutive des transactions impliquant des non-résidents.
Analyse plus détaillée des chiffres :
- Les acheteurs résidant dans un pays de l'UE (à l'exclusion du Portugal) ont acheté 4 416 logements, soit une baisse de 9,6 % sur un an.
- Les acheteurs résidant hors de l'Union européenne ont acquis 4 055 propriétés, soit une baisse plus marquée de 17,1 % par rapport à 2024.
Ce ralentissement de la demande étrangère contraste avec la situation sur le marché intérieur. Les acheteurs résidant fiscalement au Portugal (ressortissants portugais et immigrés vivant dans le pays) ont acquis 161 341 logements en 2025, soit une hausse de 10,1 % par rapport à l’année précédente, représentant 95 % de toutes les transactions – la part la plus élevée enregistrée depuis 2019.
Pourquoi la demande étrangère ralentit-elle ?
Plusieurs changements de politique peuvent contribuer à expliquer le déclin des achats effectués par les non-résidents.
Le Portugal a mis fin au programme d'investissement immobilier Golden Visa à la fin de 2023 et a révoqué le régime fiscal de longue date des résidents non habituels (RNH), le remplaçant en 2024 par un cadre plus restrictif.
Ces mesures ont réduit certains des avantages fiscaux et de résidence qui avaient auparavant attiré les acheteurs internationaux sur le marché immobilier portugais.
Les acheteurs étrangers paient toujours plus cher, beaucoup plus cher
Bien que le nombre de transactions soit en baisse, les acheteurs étrangers continuent d'acquérir des propriétés plus chères que les résidents.
En 2025, la valeur moyenne des transactions était de :
- 234 120 € pour les acheteurs résidant fiscalement au Portugal
- 335 640 € pour les acheteurs résidant dans l’Union européenne
- 470 277 € pour les acheteurs résidant hors de l'UE
Cela signifie que les acheteurs basés dans l'UE ont payé en moyenne 43 % de plus que les résidents, tandis que les acheteurs hors UE ont payé environ le double du prix moyen des logements achetés par les résidents.
Ces chiffres suggèrent que les acheteurs étrangers disposent généralement d'un pouvoir d'achat plus important et ont tendance à privilégier les biens immobiliers de plus grande valeur.
Où les non-résidents achètent-ils ?
L’Algarve reste la destination privilégiée des acheteurs non-résidents .
En termes de nombre de transactions, la répartition régionale était la suivante :
- Algarve : 29,7%
- Nord : 20 % (la part la plus élevée pour cette région depuis 2019)
- Centre : 14,9%
- Grand Lisbonne : 12,5 %
Si l'on considère la valeur totale des transactions, la domination de l'Algarve devient encore plus claire, représentant 42,4 % du montant total investi par les non-résidents, suivie par le Grand Lisbonne (22,2 %) et le Nord (12,1 %).
Par rapport à 2024, l'Algarve et le Nord ont augmenté leur part de transactions, tandis que la région du Grand Lisbonne a connu la baisse la plus importante, tant en volume qu'en valeur totale des transactions.
Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs étrangers ?
Pour les investisseurs internationaux et les acheteurs soucieux de leur style de vie qui envisagent le Portugal, ces données mettent en évidence un paysage en pleine mutation :
- La demande stimulée par les incitations s'est ralentie.
- Le marché intérieur est de plus en plus dominant.
- Des régions de premier plan comme l'Algarve continuent d'attirer des achats internationaux de grande valeur.
- Les acheteurs étrangers restent concentrés dans les segments de prix supérieurs.
Malgré les changements réglementaires et le déclin global des transactions impliquant des non-résidents, le Portugal reste une destination prisée, notamment par les acheteurs en quête de propriétés côtières haut de gamme ou de biens immobiliers liés à un style de vie particulier.
Pour les étrangers résidant déjà au Portugal ou envisageant de s'y installer, le message est clair : même si la concurrence des acheteurs étrangers s'est légèrement atténuée, les emplacements de choix et les maisons de qualité continuent d'afficher des prix élevés.
