L'achat et la vente d'une maison au Portugal nécessitent une stratégie bien définie. L'un des dilemmes auxquels sont confrontés de nombreux propriétaires concerne le timing : faut-il vendre son bien actuel d'abord, ou trouver sa prochaine maison avant de mettre le sien sur le marché ?
Tout dépend en grande partie de votre situation personnelle, de l'état du marché immobilier et de votre aisance à gérer les échéances, les formalités administratives et les coûts supplémentaires qui peuvent survenir en cours de route.
Quel est le profil actuel des acheteurs au Portugal ?
En 2025, selon les données de la Banque du Portugal, 105 000 contrats de crédits immobiliers permanents ont été signés, soit une augmentation de 27 % par rapport à 2024, concernant 163 000 personnes. Concernant les montants des prêts :
- 50 % des prêts jusqu'à 170 000 €
- 2/3 entre 50 000 € et 200 000 €
- Seulement 9 % au-dessus de 300 000 €
Quant à l'acheteur type, 83 % des bénéficiaires de prêts immobiliers occupaient un emploi formel et 54 % avaient fait des études supérieures.
Le marché se rajeunit également :
- 58 % des acheteurs étaient âgés de 18 à 35 ans, soit 11 % de plus qu'en 2024
Autrement dit, les primo-accédants et les jeunes professionnels jouent un rôle de plus en plus important.
Géographiquement, la demande reste concentrée autour des principaux pôles urbains. Environ 23 % des contrats de crédit immobilier ont été signés dans la région de Lisbonne, tandis que 18 % l'ont été dans la région métropolitaine de Porto.
Il convient également de noter que les acheteurs nationaux continuent de dominer le marché. En 2025, 72,4 % des transactions résidentielles ont été réalisées par des acheteurs portugais.
Comment gérer le processus de vente-achat
Vendre une maison et en acheter une autre en même temps, c'est comme jongler avec des assiettes. Il faut chercher un acheteur, gérer les contrats et les formalités administratives, fixer le prix de la nouvelle maison et coordonner les dates de signature pour éviter tout imprévu de dernière minute.
Voici quelques étapes pratiques pour que tout se déroule comme prévu :
Définissez l'endroit où vous souhaitez vivre.
Avant de mettre votre maison actuelle en vente, réfléchissez bien à votre prochain déménagement. Prenez le temps de bien choisir votre emplacement et d'identifier ce qui compte vraiment dans votre vie quotidienne.Souhaitez-vous vous rapprocher du centre-ville, bénéficier de meilleures liaisons de transport ou déménager dans un endroit offrant plus de services et d'espaces verts ? Définissez clairement vos priorités en matière de style de vie, de temps de trajet, d'écoles ou de commodités locales.
Fixez le juste prix pour votre maison
Si votre objectif est de vendre rapidement et de dégager des liquidités, le prix demandé doit être réaliste et compétitif.Faites des recherches sur les biens similaires dans votre quartier, consultez les prix de vente récents si possible et discutez avec vos voisins pour connaître leur expérience. Bien souvent, le prix de vente final est inférieur de 5 à 10 % au prix initial affiché sur les portails immobiliers. Des outils en ligne, comme l'outil d'estimation immobilière idealista, peuvent vous fournir rapidement et gratuitement une estimation pour vous aider à définir votre stratégie de prix.
Il est également important d'évaluer honnêtement l'état du bien. De petites réparations, une nouvelle couche de peinture ou de légères améliorations peuvent augmenter sa valeur perçue et le rendre plus attrayant pour les acheteurs.
Quels documents faut-il rassembler ?
Vendre un bien immobilier au Portugal implique de nombreuses démarches administratives ; il est donc judicieux de s’y prendre à l’avance. Avoir tous les documents nécessaires prêts permet d’éviter les retards une fois l’acheteur trouvé et de faciliter le déroulement de la transaction.
Vous aurez généralement besoin de :
- Certificat d'enregistrement de propriété ( Certidão do Registo Predial ), confirmant la propriété légale et toutes les charges grevant le bien.
- Livret d'enregistrement des propriétés urbaines ( Caderneta Predial Urbana ), délivré par l'Autorité fiscale.
- Plan d'étage de la propriété.
- Licence d'utilisation ( Licença de Utilização ), prouvant que la propriété est autorisée à un usage résidentiel.
- Un certificat énergétique : obligatoire pour la publicité et la vente.
- Dossier technique de l'habitation ( Ficha Técnica da Habitação)
Il est également important de prendre en compte les frais liés à la vente et à l'acquisition ultérieure. Lors de la vente d'un bien immobilier, les vendeurs peuvent être redevables de l'impôt sur les plus-values, de la commission d'agence immobilière et des frais de notaire ou d'enregistrement.
Lors d'un achat, les principales taxes à prévoir sont l'IMT (taxe sur les transferts de propriété) et les droits de timbre, ainsi que les frais de notaire et d'enregistrement.
Pour réduire les risques et éviter les problèmes de calendrier, certains propriétaires se tournent vers des plateformes numériques leur permettant d'acheter et de vendre simultanément un bien immobilier. Ces services visent à coordonner les deux transactions, contribuant ainsi à harmoniser les échéances et à minimiser le risque de manquer une nouvelle opportunité immobilière pendant l'attente de la finalisation d'une vente.
Si vous prévoyez de vendre avant d'acheter, bien préparer votre maison peut faire toute la différence et accélérer la vente. De petites améliorations pratiques ont souvent le plus grand impact, comme :
- Peindre les murs dans des tons neutres
- Effectuer un nettoyage en profondeur complet
- Organiser les espaces et réduire l'encombrement
- Améliorer la lumière naturelle en ouvrant les rideaux ou en ajustant l'éclairage
- Effectuer des réparations mineures
Il est également important de mettre en valeur les atouts du bien, notamment sa proximité avec les transports, les écoles et les espaces verts. De plus, assurez-vous que tous les problèmes d'entretien en suspens soient résolus avant le début des visites.
Une maison bien présentée attire davantage l'attention des acheteurs potentiels et renforce votre position lors des négociations, augmentant ainsi vos chances d'obtenir un prix juste et compétitif. Dans un marché immobilier exigeant, une préparation minutieuse est une stratégie efficace pour garder une longueur d'avance.
Quelles sont les étapes à suivre lorsqu'on vend un bien immobilier avant d'en acheter un ?
Il n'existe pas de règle absolue concernant l'ordre de vente ou d'achat. L'essentiel est de bien comprendre le profil des acheteurs actuels, de préparer votre bien pour qu'il se démarque sur le marché et de planifier chaque étape de manière stratégique.
