Immobilienkauf in Portugal mit oder ohne Wohnsitz: Mit diesen Steuern müssen Sie rechnen

Ashley Batz/Unsplash
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3 Juni 2019, Redaktion

Die Überlegung, eine Immobilie in Portugal mit oder ohne Wohnsitz in dem Land zu kaufen hängt davon ab, zu welchem Zweck Sie die Immobilie kaufen. Wenn Sie ein Haus kaufen, um auf dem portugiesischen Land zu wohnen, werden Sie dort langfristig wohnen und somit in Portugal ansässig sein. Sollten Sie sich eine Eigentumswohnung in Portugal kaufen, aber weiterhin in Deutschland, Österreich oder der Schweiz wohnen bleiben, kaufen Sie die Immobilie als Zweitwohnsitz.

Mit Unterstützung von Doutor Finanças analyisert idealista/news die verschiedenen Steuern, die in Portugal anfallen, wenn Sie dort eine Immobilie kaufen, sei es als Erst- oder Zweitwohnsitz.

Der Kauf einer Immobilie ist schließlich eine wichtige Entscheidung, da es sich nicht nur um eine langfriste finanzielle Entscheidung handelt, sondern auch mit laufenden Kosten und Steuern verbunden ist. In diesem Artikel versuchen wir, die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilienkauf in Portugal und Steuern zu beantworten.

Grunderwerbsteuer: IMT

In Portugal wird immer dann Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis – IMT) fällig, wenn eine Immobilie gekauft oder verkauft wird. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Objekttyp (Landhaus oder Stadtwohnung), vom Standort (portugiesisches Festland oder autonome Regionen) und vom Verwendungszweck (Erst- oder Zweitwohnsitz) ab. 

Für die Berechnung der portugiesischen Grunderwerbsteuer wird folgende Formel verwendet:

IMT = Wert der Immobilie x anzuwendender Zinssatz x Steuervergünstigungen

Sowohl der anzuwendende Zinssatz als auch verfügbaren Steuervergünstigungen können auf dem Portal das Finanças eingesehen werden. Eine einfache Art, herauszufinden, wie viel Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie in Portugal anfällt, ist den IMT-Rechner von Doutor Finança zu benutzen.

Stempelsteuer

Die Stempelsteuer (Imposto de Selo) ist die älteste Steuer, die vom portugiesischen Staat erhoben wird. Wie das Portal das Finanças erläutert, wird sie „auf alle Vorgänge, Verträge, Dokumente, Titel, Papiere und sonstigen Situationen“ erhoben. Wenn Sie Ihre Immobilie mit Eigenkapital finanzieren, sollten Sie die Stempelsteuer nicht außer Acht lassen. Sie beträgt 0,8% des Immobilienwertes. 

Grundbucheintrag und Kaufurkunde

Der Kauf/Verkauf einer Immobilie in Portugal verursacht auch einige Verwaltungskosten, insbesondere die Kosten für die Kaufurkunde. Sie kann in einem Notariat oder in einem Grundbuchamt ausgestellt und unterschrieben werden, wobei die Kosten von Ort zu Ort variieren.

Der portugiesische Staat hat „Casa Pronta“ geschaffen, um den Steuerzahlern das Leben etwas zu erleichtern. Auf dieser Website können Sie die Kaufurkunde und alle anderen Dokumente, die mit dem Kauf einer Immobilie in Portugal zusammenhängen, sowie die Grunderwerbsteuer zahlen.

Falls Sie ein Darlehen beantragen…

Darlehen in Portugal werden ebenfalls besteuert, weshalb Sie die Imposto sobre a Concessão de Crédito bei Ihren Berechnungen berücksichtigen sollten. Die Steuer wird von der Bank erhoben und beträgt 0,6% des Finanzierungsbetrages. D. h., wenn Sie ein Darlehen über 100.000 Euro aufnehmen, müssen Sie 600 Euro Darlehenssteuern entrichten.

Weitere Informationen über diese Steuer können Sie dem Europäischen standardisierten Merkblatt (ESIS) entnehmen, das die Bank jedem Kunden zur Verfügung stellen muss. 

Steuern, die nach dem Kauf der Immobilie anfallen

Einige Steuern fallen erst an, wenn Sie eine Immobilie gekauft haben. Dennoch sollten Sie sie bei Ihren Überlegungen berücksichtigen, da sie sich auf ihre laufenden Kosten auswirken.

Grundsteuer: IMI

Die portugiesische Grundsteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis – IMI) wird von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie befindet. Sie wird auf Grundlage des Wertes, der beim Finanzamt eingetragen ist, ermittelt.

Obwohl die Höhe der Steuer von jeder Gemeinde bestimmt wird, hat der portugiesische Staat sie begrenzt:

  • Städtische Gebäude: zwischen 0,3% und 0,5%)
  • Landhäuser: bis zu 0,8%

Wertzuwachssteuer: Mais-valias

Wenn Sie eine Immobilie in Portugal verkaufen, um sich eine andere zu kaufen, müssen Sie Wertzuwachssteuer (mais-valias) auf den aus dem Verkauf resultierenden Gewinn zahlen. Diese Steuer wird in Portugal auf alle Kapitalgewinne erhoben, die sich aus dem Verkauf von beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerten ergeben. Mit anderen Worten: Die Differenz zwischen Verkaufswert und Kaufwert wird besteuert.

Der Kapitalgewinn wird anhand der folgenden Formel berechnet: 

Wertzuwachs = Verkaufswert - Anschaffungswert x Abwertungskoeffizient - Gebühren - Verkaufskosten

Die Kapitalgewinne werden nach dem Zweck der von Ihnen erworbenen Immobilie besteuert, nämlich ob es sich um eine Haupt- oder eine Nebenwohnung handelt. Der Kapitalgewinnrechner von Doutor Finanças hilft Ihnen nicht nur bei der Berechnung der Kapitalgewinne, sondern ermittelt auch den ungefähren Betrag der Steuer, den Sie im Falle eines Kapitalgewinnes zahlen müssten.

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