Der Zugang zu Wohnraum wird in ganz Europa zunehmend schwieriger, da die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich schneller gestiegen sind als die Haushaltseinkommen. Portugal sticht dabei aus den falschen Gründen hervor: Es zählt zu den EU-Mitgliedsländern, in denen sich die Wohnkosten im letzten Jahrzehnt mehr als verdreifacht haben. Tatsächlich schätzt die Europäische Kommission, dass Portugal die am stärksten überhöhten Immobilienpreise in der Europäischen Union aufweist.
Die Einschätzung Brüssels zum Wohnungsmarkt in Portugal ist alles andere als ermutigend, vor allem weil man zu dem Schluss kommt, dass das Land mit einer Überhöhung der Immobilienpreise um 35 % die „stärkste durchschnittliche Überbewertung” in der EU verzeichnet. „Es war das einzige Land, in dem die Überbewertung im Jahr 2024 deutlich zugenommen hat”, fügt die Kommission hinzu. Im Gegensatz dazu sind die Immobilienpreise in Luxemburg, den Niederlanden, Österreich, Griechenland, der Tschechischen Republik, Schweden und Lettland um 10 % bis 20 % überbewertet, wobei dieser Indikator in allen diesen Ländern zwischen 2023 und 2024 zurückgegangen ist, mit Ausnahme der Niederlande.
Der jüngste Brüsseler Bericht zum Wohnungsmarkt in der EU stellt außerdem fest, dass der nominale Anstieg der Immobilienpreise zwischen 2014 und 2024 in Portugal sowie in sechs weiteren Ländern (Ungarn, Litauen, Tschechien, Estland, Bulgarien und Polen) 200 Prozent überstieg und damit deutlich über dem EU-Durchschnitt von 50 Prozent lag. Auch die realen, inflationsbereinigten Immobilienpreise stiegen in den letzten zehn Jahren EU-weit um durchschnittlich 25 Prozent. „Die stärksten Anstiege (über 50 Prozent) verzeichneten die realen Immobilienpreise in Ungarn, Portugal, Litauen, Slowenien, Tschechien und Irland“, heißt es in dem am Dienstag, dem 14. Oktober, veröffentlichten Bericht.
Doch warum steigen die Immobilienpreise in Portugal und ganz Europa so stark? Die Marktdynamik tendiert zwar zu einer Preisanpassung, doch die Nachfrage übersteigt das Angebot nach wie vor bei weitem. Auf der Nachfrageseite zogen die Immobilientransaktionen 2024 aufgrund niedrigerer Zinsen an. Portugal gehört neben Spanien, Zypern, Bulgarien und Polen zu den Ländern mit den aktivsten Märkten (auch aufgrund von Förderprogrammen für junge Käufer), obwohl sich die Immobilienverkäufe in den meisten EU-Ländern noch nicht vollständig erholt haben. Andererseits „gibt es Hinweise darauf, dass Portugal das EU-Land ist, in dem der Tourismus den stärksten Einfluss auf die Immobilienpreise hatte“, so die Schlussfolgerung der Europäischen Kommission.
„Es gibt Hinweise darauf, dass Portugal das EU-Land ist, in dem der Tourismus den stärksten Einfluss auf die Immobilienpreise hat.“
Darüber hinaus gelingt es der Angebotsseite nicht, den Markt auszugleichen. „Die Markteinführung von Immobilien verzögert sich aufgrund regulatorischer Hürden, steigender Bau- und Grundstückskosten, Ineffizienzen im Bausektor und Arbeitskräftemangel“, heißt es laut Brüssel. Die Behörde führt außerdem aus, dass „die Erteilung von Baugenehmigungen nach der globalen Finanzkrise stark zurückgegangen ist.“
„Der historische Vergleich zeigt, dass die Zahl der Baugenehmigungen in den meisten EU-Ländern auf einem historischen Tiefstand liegt, mit einigen bemerkenswerten Ausnahmen, nämlich Portugal, Kroatien, Spanien und Griechenland“, heißt es in dem Bericht weiter. Zudem dauert die Bearbeitung von Baugenehmigungen in Portugal mit am längsten in der EU, mit Wartezeiten von bis zu 31 Wochen – trotz jüngster Bemühungen zur Vereinfachung des Genehmigungsverfahrens, welche die Regierung demnächst überprüfen dürfte.
Der Anstieg der Immobilienpreise, der durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage angetrieben wird, erschwert den Zugang zu Wohnraum in Europa zusätzlich, insbesondere weil die Preise viel schneller steigen als die Haushaltseinkommen, so das Fazit Brüssels. „In Portugal, den Niederlanden, Ungarn, Luxemburg, Irland, der Tschechischen Republik und Österreich wurden die stärksten Preissteigerungen verzeichnet, wobei das Verhältnis von Preis zu Einkommen um mehr als 20 % höher war als vor zehn Jahren“, heißt es in dem Dokument. In Rumänien, Zypern und Finnland hingegen sind die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Einkommen seit 2014 gesunken.
Die Immobilienpreise in Portugal haben sich in 15 Jahren verdoppelt
Die Immobilienpreise stiegen im 2. Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in der Eurozone um 5,1 Prozent und in der gesamten Europäischen Union um 5,4 Prozent, wie Eurostat Anfang Oktober 2025 berichtete. Portugal verzeichnete mit 17,2 Prozent den stärksten Anstieg. Auf Quartalsbasis stiegen die Preise in der Eurozone um 1,6 Prozent und in der EU um 1,7 Prozent. Zwischen 2010 und 2025 haben sich die Immobilienpreise in Portugal mehr als verdoppelt und stiegen um 141 Prozent.