¿Están llegando a su fin los alquileres vacacionales "Alojamento Local" en Portugal?

En los últimos años, hasta la llegada de la pandemia, el mercado de alquiler a corto plazo de Portugal (conocido como Alojamento Local o AL) había sido un fuerte impulsor de la economía nacional y del rejuvenecimiento del parque de viviendas. Esto destacó especialmente en los grandes centros urbanos de Lisboa y Oporto, junto con las regiones más turísticas como el Algarve y Madeira.

Sin embargo, al mismo tiempo, los alquileres vacacionales en Portugal también han sido objeto de críticas por parte de vecinos y políticos. Recientemente, el Tribunal Supremo de Justicia (STJ) declaró que ya no sería posible tener alquileres a corto plazo en edificios residenciales en Portugal. ¿Qué va a suceder ahora? ¿Es este el final de los alquileres a corto plazo AL en Portugal? Tenemos toda la información analizando las cosas sobre una base legal.

"El TSJ ha unificado la jurisprudencia para los AL instalados en bloques residenciales privados en el aspecto de que no podrán ser operados allí si la unidad se destina a vivienda", comienza el análisis del bufete Lamares, Capela & Associados en este artículo elaborado para idealista/news. Los abogados destacan que, según la sentencia del Tribunal Supremo, "en el régimen de propiedad horizontal, la indicación en el título constitutivo de que el bloque se destina a vivienda debe interpretarse en el sentido de que no puede destinarse al alquiler vacacional de AL ".

Short-term rentals in Lisbon have been a strong economic activity Unsplash

¿Qué es la normalización de la jurisprudencia?

Sobre una misma cuestión jurídica pueden existir decisiones contradictorias de tribunales superiores -llamados conflictos de jurisprudencia- sentencias que deciden en direcciones opuestas sobre la misma cuestión. Así, cuando se discute la legalidad de instalar y operar un alquiler vacacional en una unidad residencial, puede haber decisiones contrapuestas si se interpone un recurso ante los distintos Tribunales de Apelación o incluso en una decisión dictada después de una apelación ante el TSJ.

El recurso de homologación de jurisprudencia, que puede ser solicitado por el Presidente del TSJ, las partes o el Ministerio Público, busca poner fin a la divergencia de decisiones contrapuestas, garantizando el principio de igualdad y asegurando así la estabilidad y la armonía en las decisiones judiciales (que frente a decisiones judiciales que involucren la misma ley y el mismo punto de derecho, las partes no se enfrenten a soluciones diferentes según la región del país).

¿Qué es lo que está en riesgo?

La cuestión jurídica que subyace a la sentencia del tribunal uniforme no es nueva ni indiscutible para los tribunales.

Durante mucho tiempo se ha cuestionado la legalidad de un alquiler de corta duración en un edificio autónomo destinado a vivienda en una manzana sujeta a propiedad horizontal, sabiendo que el alquiler AL puede estar asociado a:

• Entrada y salida frecuente de invitados en varios momentos del día y de la noche
• Ruido o reuniones
• El uso de ascensores
• El arrastre de maletas en las zonas comunes del edificio durante la noche.

AL in Porto attracts tourists and has generated discord Unsplash

Se considera el derecho al descanso y tranquilidad de los edificios residenciales, por un lado, y el derecho del propietario del apartamento a rentabilizar su apartamento destinándolo al ejercicio de vacaciones, al contar con licencia AL, por otro.

• En 2016, el Tribunal de Apelación de Oporto encontró que la actividad de alojamiento es compatible con el uso de edificios para viviendas residenciales. Entendió que el alojamiento, aunque sea de corta duración, no deja de ser calificado como vivienda.
• En 2018 el mismo Tribunal ya había fallado en sentido contrario, alegando que el ejercicio de la actividad de alojamiento de alquiler de corta duración en una unidad destinada a uso residencial por el título constitutivo vulneraba la finalidad que se le había atribuido.
• En 2016, el Tribunal de Apelación de Lisboa decidió que los apartamentos de alquiler vacacional instalados en unidades residenciales no cumplían con la ley porque suponían un uso diferente al que se había destinado inicialmente a la unidad. Pero esta decisión sería revocada por el TSJ en 2017, al sostener que el uso del edificio por turistas no quita la asignación a vivienda, no calificando esta actividad como comercial.

¿Qué efectos tiene la sentencia para la actividad de AL de alquileres temporales?

Sólo se aplica al caso en el que se emitió. Sí, porque si bien se trata de un caso de normalización de jurisprudencia, no tiene la fuerza obligatoria general que la ley atribuye, por ejemplo, a algunas de las sentencias dictadas por la Corte Constitucional, por lo que no tiene aplicabilidad fuera del caso concreto y sólo es vinculante para las partes del caso.

Sin embargo, cabe destacar que en el futuro la jurisprudencia normalizada terminará teniendo un efecto persuasivo y orientador en todos los tribunales cuando se plantee la misma cuestión, con el fin de garantizar cierta armonía dentro del sistema judicial y evitar de nuevo decisiones contradictorias de los tribunales sobre el mismo tema.

The Algarve is one of the regions that most fears the effects of the STJ ruling Unsplash

La jurisprudencia normalizada por la sentencia del TSJ sobre los alquileres de corta duración (AL) no se aplicará, por ejemplo, a :

• Viviendas unifamiliares (cuyo concepto se recoge en el artículo 3.2 del DL 128/2014, de 29 de agosto de 2014)
• Edificios que contienen varias unidades independientes pertenecientes a un solo propietario
• A las unidades utilizadas para el comercio o los servicios.

¿Qué podemos esperar del futuro?

Esta sentencia no significa la ilegalidad inmediata de las AL que actualmente existen en unidades residenciales en Portugal.

Sin querer pretender augurar el futuro, la sentencia del TSJ no supone el fin de la actividad del alquiler vacacional, como están denunciando algunos medios.

Esto se debe a que no es tarea de los tribunales clasificar todos los establecimientos de alojamiento como ilegales. Por el contrario, corresponde al legislador crear las condiciones para el registro de los establecimientos de alojamiento turístico (no se requiere ningún permiso para la AL, basta con el registro previo oportuno), establecer las condiciones de uso y funcionamiento, y supervisar los establecimientos de alojamiento turístico para que puedan funcionar correctamente.

En segundo lugar, dado que las decisiones judiciales sólo son válidas en casos individuales, la sentencia unificadora sólo puede aplicarse a los alquileres de corta duración en unidades residenciales si un propietario insatisfecho solicita a los tribunales la ilegalidad y, en consecuencia, la cancelación del registro de la explotación para todos.

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¿Cuáles son las soluciones?

1. La solución más obvia es evitar el recurso a los tribunales y, en consecuencia, el sometimiento a la posición del juicio unificador manteniendo relaciones de buena vecindad y logrando compromisos entre el titular de la AL y los demás propietarios. Esto evitará el recurso a los tribunales en los que se pueda plantear la legalidad del establecimiento. Cabe señalar que la legislación de alquileres de corta duración ya contempla desde 2018 la posibilidad de fijar una cuota de comunidad más alta para la AL con el fin de compensar el desgaste de las áreas comunes generado por los huéspedes y que ha servido para evitar conflictos (art. 20-A del DL 128/2014, de 29 de agosto).
2. En caso de disputa, soluciones alternativas como la mediación también pueden poner fin al problema de una manera más rápida y sin los mismos costes de los tribunales judiciales.
3. Es pEs posible cambiar la asignación dada por el título de la fundación a la unidad en la que se explota la AL, pero implica procedimientos y costes administrativos y el necesario consentimiento unánime de los propietarios de la unidad. Esto significa, por ejemplo, cambiar el uso de la unidad de vivienda a servicios.
4. Se parte de la base de que el recurso de inconstitucionalidad contra la resolución judicial también es admisible por aplicación de la jurisprudencia uniforme, es decir, por vulneración del contenido material del derecho de propiedad.

Por lo tanto, la sentencia no ha supuesto el fin del Alojamento Local en Portugal, y corresponde al legislador cambiar la ley en el sentido de la sentencia o en un sentido distinto al de la misma, previendo la posibilidad de que el AL funcione en las fracciones asignadas a la vivienda, y ya existe al menos un proyecto de ley en este sentido, presentado en el Parlamento por el partido político Iniciativa Liberal tras conocerse la sentencia del TSJ.

*Artículo escrito por André Gomes Dias, abogado inmobiliario de Lamares, Capela & Associados