Acquisto di immobili all'asta in Portogallo: una guida completa

Vuoi comprare una casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato? Allora forse le proprietà impegnate e vendute all'asta sono una buona opzione per te.
Le proprietà vendute all'asta in Portogallo sono di solito sequestrate ai loro ex proprietari perché non hanno pagato l'istituto finanziario con il quale avevano contratto un'ipoteca.

Di norma, queste case sono vendute ad un prezzo inferiore di circa il 40% rispetto al prezzo di mercato. Inoltre, nel caso di queste proprietà, il mercato offre condizioni finanziarie specifiche che possono garantire un prestito dell'intero valore dell'immobile e altre opzioni più interessanti.

Come spiega il consulente finanziario portoghese "Doutor Finanças" in questo articolo preparato da idealista/news, acquistare un immobile all'asta può essere un buon affare, ma può anche avere i suoi rischi e causare problemi inaspettati.
Ecco alcuni passi da compiere prima di comprare una casa all'asta, in modo da non incorrere in problemi e finire per rimpiangere l'acquisto dell'immobile in futuro.

Caratteristiche e localizzazione dell'immobile

È importante che, prima di decidere di acquistare una casa all'asta, si definiscano alcune cose: il luogo, le caratteristiche che si cercano in una casa e se l'accesso è favorevole.

È fondamentale analizzare tutti questi aspetti e confrontare il prezzo dell'immobile che si intende acquistare rispetto al prezzo richiesto per l'immobile scelto. Se il valore dell'immobile all'asta (considerando l'eventuale necessità di lavori o ristrutturazioni e costi fiscali), è pari o superiore al valore dei nuovi immobili in quella zona, allora non compensa l'investimento.e.

È anche fondamentale che questi dettagli siano considerati e definiti in anticipo, perché quando si tratta di consultare le proprietà disponibili all'asta, è possibile filtrare le offerte che ti interessano.

Tenere d'occhio le aste

Ci sono vari tipi di aste in Portogallo e le case recuperate e vendute all'asta possono essere detenute da varie istituzioni, come ad esempio:

• Istituti finanziari: beni immobili sequestrati a coloro che non hanno rispettato i loro pagamenti. Possono essere trovati sul sito web di ogni banca.
• L'Autorità Fiscale: sul sito finanziario alla voce "Vendas Eletrónicas" (Vendite Elettroniche), si possono trovare diversi beni sequestrati ai contribuenti con debiti finanziari.   
• Previdenza Sociale: è possibile mettere in vendita immobili tramite gara pubblica. Basta accedere al sito della Previdenza Sociale e cliccare sulla scheda "Património Imobiliário" (Beni Immobili).
• Consigli comunali
• Ordine degli avvocati e degli agenti esecutivi (OSAE) - attraverso la piattaforma online di aste.

Registrazione presso la casa d'aste

Una volta scelta una delle varie entità di cui al punto precedente, è necessario registrarsi per avere accesso alle varie proprietà e per poter partecipare all'asta dell'immobile che meglio si adatta alle proprie esigenze.

Per registrarsi e fare offerte, è necessario il proprio documento, firmare una dichiarazione di accettazione e versare un acconto che varia a seconda del banditore scelto. Questo deposito vi sarà restituito se non acquisti alcun immobile.

Se decidi di acquistare, il valore del deposito viene detratto dal pagamento del deposito per la casa al momento della firma del preliminare di compravendita (Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)).  

Verifica dello stato della proprietà

Prima di fare offerte, è necessario visitare la proprietà.

A volte ciò che viene presentato nelle fotografie non è esattamente ciò che troverai nella realtà, e le foto non sono sufficienti per fare una buona valutazione e sapere se saranno necessari lavori o ristrutturazioni.

Ci possono essere anche molti dettagli che non sono inclusi nella descrizione.
Per questo motivo, fai sempre una visita per verificare lo stato dell'immobile e la veridicità delle caratteristiche descritte.

Conoscenza delle regole

Tutte le aste hanno regole specifiche, quindi è essenziale che tu le conosca e le legga attentamente prima di fare offerte.

Se non lo fai, potrebbe non essere possibile annullare un'offerta perché non ne eri a conoscenza. Inoltre, dovresti essere a conoscenza della scadenza delle aste, in modo da non perdere nessuna opportunità.

Capacità finanziaria

Prima di prendere qualsiasi decisione di acquisto e di impegnarsi in un'asta, è necessario valutare la propria situazione finanziaria e capire se:

• Hai la capacità economica di acquistare un immobile, anche se ad un prezzo inferiore. 
• Puoi garantire il 10% del deposito iniziale, nel caso in cui la casa non sia finanziata al 100% e sia necessario ricorrere ad un prestito bancario.
• Se sei in grado di contrarre un mutuo.

Se hai bisogno di finanziamenti, guarda il mercato con largo anticipo per vedere l'opzione migliore. Potrai contare anche sull'aiuto di aziende specializzate e intermediari creditizi che si occuperanno al posto tuo, di tutte le pratiche burocratiche e trovano le migliori condizioni di mercato. 

Diritto di preferenza e di remissione

Se hai acquistato un immobile e non hai controllato se era stato affittato al momento, sappi che non avrai la priorità. In altre parole, quando un appartamento in vendita all'asta ha un inquilino, quest'ultimo ha il diritto di preferenza su quell'appartamento. 

Secondo la legge, è scritto che gli inquilini con contratti di locazione di durata superiore a 3 anni hanno la possibilità di acquistare la casa al prezzo che è stato messo all'asta. Allo stesso modo, il marito, la moglie o gli eredi (discendenti o ascendenti) del padrone di casa a cui è stato sequestrato il bene hanno il diritto di remissione. Essi possono anche acquistare la proprietà al prezzo che è stato messo all'asta. Questo diritto di remissione prevale sul diritto di preferenza secondo l'ordine: coniuge, figli o genitori del proprietario.

Pertanto, prima di fare un'offerta o un'acquisizione è estremamente importante interrogare l'ente responsabile dell'asta, se ci sono o meno inquilini, beneficiari effettivi o eredi. Questo tipo di informazioni è incluso anche nel Certificato di Catasto (Certidão do Registo Predial ).

Contenuto del Certificato

Oltre ai suddetti aspetti, non meno importanti, è fondamentale verificare che la casa non venga confiscata a causa di debiti fiscali (ad esempio, oneri ipotecari e sequestri).
A questo scopo, è possibile consultare il Certificato di Contenuto (Certidão de Teor), sul sito o presso l'ufficio del Catasto. Entrambe le opzioni hanno un costo aggiuntivo, ma il rischio che si può correre compensa questo costo.

In breve, per non perdere tempo o denaro e non lasciarsi prendere alla sprovvista con spiacevoli sorprese, si dovrebbe tenere conto di questi aspetti se si sta davvero pensando di acquistare una casa all'asta in Portogallo.