Ceny domów w Portugalii zaczynają spadać, czy to czas na sprzedaż?

Po euforii ostatnich lat ceny domów w Portugalii spadają w kierunku stabilizacji. Mimo tego, że ceny nieruchomości w Portugalii wciąż rosną, następuje to wolniej. Inwestycje na rynku mieszkaniowym zaczynają „tracić impet” w czasie, gdy popyt jest słabszy i wykazuje oznaki spowolnienia. Brak podaży mieszkań nadal wywiera presję na ceny nieruchomości w Portugalii, ale mniej niż przedtem dzięki rosnącemu trendowi nowych budów. Czy w związku z tą zmianą cyklu czas zacząć myśleć o sprzedaży domu w Portugalii?

Ceny domów stabilizują się. Taki jest wniosek portugalskiego badania rynku mieszkaniowego RICS / Ci (PHMS), kwestionariusza złożonego z około 150 specjalistów sektora nieruchomości przeprowadzonych przez Confidencial Imobiliário i RICS. Wyniki pokazują, że rynek mieszkaniowy nie tylko ochładza się, ale „nadal traci impet, odnotowując spowolnienie w kwietniu zarówno pod względem popytu, jak i sprzedaży”, mówi wspólne oświadczenie obu instytucji, dodając, że „chociaż brak podaży trwa nadal, aby wywierać presję na ceny, zaczynają one wykazywać pewne oznaki stabilizacji. ”

Pod względem popytu, kwietniowe badanie wykazało spadek zapytań ze strony potencjalnych klientów - saldo netto 7% respondentów zgłosiło spadek liczby nowych zapytań i jest to już siódmy miesiąc wartości ujemnych. „Uzgodniona sprzedaż spadła również drugi miesiąc z rzędu na poziomie krajowym, prezentując, w przypadku dezagregacji na poziomie regionalnym, tendencję spadkową w Lizbonie i Algarve, ale pozostając stabilną w Porto”, mówi oświadczenie.

Niska podaż nie zwiększa cen, jak to miało miejsce wcześniej

Chociaż podaż ponownie spadła w kwietniu (wskaźnik osiągnął najniższy poziom od grudnia zeszłego roku), „wzrost cen nadal spadał na poziomie krajowym”, przy „saldzie netto + 7% respondentów zgłaszających wzrost cen w analizowanym okresie ”. Przekłada się to na „najbardziej skromną równowagę od czterech lat”. W ujęciu regionalnym respondenci zgłaszali stabilizację cen w Lizbonie i Algarve, chociaż w Porto nadal wykazywali solidny wzrost.

„Chociaż wzrost gospodarki portugalskiej zyskał nowe życie w pierwszych miesiącach 2019 r., rynek mieszkaniowy wydaje się tracić impet”, powiedział Simon Rubinsohn, główny ekonomista RICS, dodając „zdolność finansowa ludzi do dostępu do mieszkań i brak podaży może sprawiać wrażenie spadkowe pod względem popytu. ”

Ricardo Guimarães, dyrektor Confidencial Imobiliário, wskazuje, że „sprzedawcy obniżają swoje oczekiwania, a niektórzy już obniżają ceny ofertowe swoich nieruchomości… pomimo spadku liczby nowych udzielonych pożyczek, operatorzy uważają, że ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych są ograniczają potencjalny popyt.”

Wystarczy spojrzeć na dane dotyczące kredytów hipotecznych od czasu wdrożenia zaleceń Banco de Portugal (BdP), które chciały zahamować pożyczki na zakup domów, aby potwierdzić ten scenariusz. Od lipca 2018 r. do marca 2019 r. odsetek kredytów w Portugalii o wyższym profilu ryzyka spadł z 35% do 9%, co może mieć wpływ na rosnące ceny domów.

Czy teraz jest dobry moment na sprzedaż domu w Portugalii?

Rynek może być coraz chłodniejszy, ale wciąż jest gorący. Rodzi to ważne pytanie dla właścicieli nieruchomości: czy to dobry moment, aby sprzedać swoją nieruchomość i uzyskać naprawdę dobrą ofertę?

Paulo Morgado, dyrektor ERA Portugal, mówi, że „sprzedaż domu zawsze może oznaczać dobrą strategię inwestycyjną, o ile odbywa się to po starannym rozważeniu i analizie rynku nieruchomości”. Specjalista wyjaśnił w wywiadzie dla Dinheiro Vivo, że ważne jest, aby właściciele nie wchodzili w proces sprzedaży z przekonaniem, że rynek zwolni.

Jest to opinia podzielana przez Ricardo Sousę, dyrektora generalnego Century 21 Portugal, dla którego boom na rynku nie powinien wpłynąć na decyzję: „sprzedaż na wysokim poziomie i kupowanie na niskim poziomie to marzenie wszystkich konsumentów, ale mogą to osiągnąć tylko ci, którzy mają czas czekać na sprzedaż - maksymalizując wartość sprzedaży - i przez tych, którzy mają dom do zamieszkania, dopóki nie znajdą innego. ”

Agenci nieruchomości uważają, że bardzo ważne jest, aby dobrze rozważyć opcje i ocenić ryzyko każdej transakcji, całkowicie odrzucając pochopne decyzje podejmowane tylko dlatego, że rynek jest „gorący” i wkrótce wejdzie w nowy cykl. W przypadku Remax „decyzja o kupnie lub sprzedaży nie powinna być podejmowana lekko tylko z powodu sytuacji gospodarczej, ale przede wszystkim z powodu przyszłych oczekiwanych zysków i prognoz”.

Zyski kapitałowe wpływają na decyzję

Jednym z najważniejszych czynników wymienianych przez graczy na rynku nieruchomości są zyski kapitałowe - kwota możliwego zysku ze sprzedaży, która podlega 50% podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Oznacza to, że po zdyskontowaniu wartości zakupu domu i wszystkich innych wydatków, sprzedawca nadal widzi 50% zmniejszenie pozostałych zysków.

Istnieją tylko dwa sposoby na uniknięcie tego ciężkiego rachunku: zakup domu przed 1989 r. lub wykorzystanie dywidendy z zysków kapitałowych na zakup innego domu w ciągu 36 miesięcy - co może skończyć się pożarciem zysków i tak, ponieważ ceny domów w Portugalii, pomimo wejścia w trajektorię spadkową, są nadal wysokie.