Sinkende Immobilienpreise in Portugal: Ist der Zeitpunkt günstig, um zu verkaufen?

Die Immobilienpreise in Portugal könnten wieder anfangen, zu sinken / Visual Hunt
Die Immobilienpreise in Portugal könnten wieder anfangen, zu sinken / Visual Hunt
18 Juni 2019, Redaktion

Nach dem Boom der letzten Jahre stabilisieren sich die Immobilienpreise in Portugal allmählich. Obwohl die Preise für Häuser und Wohnungen in Portugal weiterhin steigen, hat sich der Anstieg deutlich verlangsamt. Die Investitionen auf dem Wohnungsmarkt beginnen, an Schwung zu verlieren: Die Nachfrage verliert an Dynamik und geht sogar leicht zurück. Der Angebotsmangel wirkt sich weiterhin auf die Preise aus, allerdings weniger stark als bisher, auch aufgrund des zunehmenden Angebots an Neubau-Immobilien. Ist es daher ratsam, darüber nachzudenken, seine Immobilie in Portugal zu verkaufen?

Die Preise für Wohnimmobilien stabilisieren sich. Zu diesem Ergebnis kommt die von Confidencial Imobiliário (Ci) und RICS unter 150 Experten aus dem Immobiliensektor durchgeführte Portuguese Housing Market Survey (PHMS). Die Daten belegen, dass sich der portugiesische Wohnungsmarkt nicht nur abkühlt, sondern „weiter an Dynamik verliert und im April eine verlangsamte Nachfrage und sinkende Verkaufszahlen registrierte“, heißt es in einer Erklärung der beiden Unternehmen. „Obwohl der Angebotsmangel weiterhin einen gewissen Druck auf die Preise ausübt, beginnen diese erste Anzeichen einer Stabilisierung zu zeigen.“

In Bezug auf die Nachfrage ergab die im April durchgeführte Umfrage einen Rückgang der Anfragen potenzieller Kunden: 7% der Befragten berichtete über einen Rückgang der neuen Anfragen. Dies ist bereits der siebte Monat mit einem Negativtrend. „Die Zahl der Verkäufe ging auch im zweiten Monat in Folge in ganz Portugal zurück. Auf regionaler Ebene wurde ein Abwärtstrend in Lissabon und an der Algarve beobachtet, während die Zahlen in Porto stabil blieben“, heißt es in der Mitteilung. 

Das niedrige Angebot führt nicht mehr zu einer Preiserhöhung

Obwohl das Immobilienangebot im April weiter zurückging (der Wert erreichte seinen niedrigsten Stand seit Dezember letzten Jahres), „schwächte sich der Preisanstieg auf Landesebene weiter ab“, wobei nur „7% der Befragten einen Preisanstieg meldeten“, was „den niedrigsten Wert seit vier Jahren“ bedeutet. Regional berichteten die Befragten von einer Stabilisierung der Preise in Lissabon und der Algarve, obwohl in Porto weiterhin ein solides Wachstum zu beobachten war.

„Obwohl das Wachstum der portugiesischen Wirtschaft in den ersten Monaten des Jahres 2019 an Dynamik gewonnen hat, scheint der Immobilienmarkt an Dynamik zu verlieren“, so Simon Rubinsohn, Chefökonom bei RICS, und fügt hinzu, dass „sich die geringe Kaufkraft für den Erwerb von Wohnraum und der Angebotsmangel auf die Nachfrage auswirken können“.

Ricardo Guimarães, Geschäftsführer von Confidencial Imobiliário, weist darauf hin, dass „die Verkäufer ihre Erwartungen nach unten korrigieren. Einige senken bereits die Preise für ihre Immobilien“. „Trotz des Rückgangs der neu gewährten Kredite sind die Makler der Ansicht, dass Beschränkungen für den Zugang zu Darlehen die potenzielle Nachfrage begrenzen.“

Ein Blick auf die Zahl der gewährten Hypothekendarlehen seit Inkrafttreten der Empfehlungen der Banco de Portugal (BdP), die die Vergabe von Darlehen für den Immobilienkauf einschränken sollte, genügt, um diese Entwicklung zu bestätigen. Zwischen Juli 2018 und März 2019 sank der Anteil von Darlehen mit einem höheren Risikoprofil von 35% auf 9%, was sich auf die steigenden Immobilienpreise auswirken könnte.

Lohnt es sich jetzt, meine Immobilie in Portugal zu verkaufen?

Der portugiesische Immobilienmarkt mag etwas an Schwung verloren haben, er boomt aber nach wie vor. Daher stellen sich viele Eigentümer von Immobilien in Portugal die Frage: Ist der Moment günstig, um meine Immobilie zu verkaufen?

Paulo Morgado, Geschäftsführer von ERA Portugal, erklärt, dass „der Verkauf einer Immobilie immer eine gute Anlagestrategie sein kann, wenn vorher der Immobilienmarkt sorgfältig analysiert wurde“. Der Experte erläuterte in einem Interview mit Dinheiro Vivo, dass es wichtig sei, dass die Eigentümer den Verkauf ihrer Immobilie nicht im Vertrauen auf eine Verlangsamung des Marktes anstreben.

Ricardo Sousa, CEO von Century 21 Portugal, teilt diese Meinung. Er glaubt, dass der Boom des Immobilienmarktes sich nicht auf die Entscheidung auswirken sollte, zu verkaufen. „Jeder träumt davon, teuer zu verkaufen und billig zu kaufen. Dies können allerdings nur diejenigen erreichen, die keine Eile haben, zu verkaufen, um so den Verkaufspreis zu maximieren, und diejenigen, die bereits ein Haus besitzen und eine neue Bleibe suchen.“

Die Immobilienmakler glauben, dass es sehr wichtig ist, alle Alternativen zu prüfen und die Risiken jedes Kaufs und Verkaufs abzuwägen. Dies verhindert Entscheidungen, die ausschließlich auf der aktuellen Situation des Immobilienmarktes basieren. Laut RE/MAX sollte „die Entscheidung zum Kauf/Verkauf nicht nur von der wirtschaftlichen Situation beeinflusst werden, sondern im Wesentlichen auf Grundlage der erwarteten und prognostizierten zukünftigen Gewinne getroffen werden“.

Einfluss der Besteuerung der Kapitalgewinne auf die Entscheidung

Einer der wichtigsten von den Experten erwähnten Faktoren sind die Kapitalgewinne, d. h. der mögliche Gewinn beim Verkauf einer Immobilie, der einer Einkommensteuer von 50% unterliegt. Dies bedeutet, dass nach Abzug des Kaufpreises und der übrigen Kosten, der eigentliche Gewinn um weitere 50% reduziert wird.

Es gibt nur zwei Möglichkeiten, dieser nicht unbedeutenden Steuerbelastung zu entkommen: eine Immobilie vor 1989 gekauft zu haben oder die Kapitalgewinne aus dem Immobilienverkauf zu nutzen, um innerhalb von 36 Monaten eine andere Immobilie zu kaufen – was wiederum dazu führen könnte, dass der erzielte Gewinn aufgrund der (wenn auch weniger stark) steigenden Preise verloren geht.

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